Ação Renovatória Simplificada

Ação Renovatória Simplificada

A Ação Renovatória da locação existe para que o bom locatário faça cumprir o seu direito de continuar ocupando o seu ponto comercial, quando este direito lhe é negado pelo locador. Não há motivo para deixá-la fora dos Juizados Especiais Estaduais.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 de 18/10/91) prevê quatro tipos básicos de ações judiciais: Ação de Despejo, Ação de Consignação de Aluguel, Ação Revisional de Aluguel e Ação Renovatória. Nesta opinião interessam a Ação Revisional e a Ação Renovatória.

Ação Revisional. Pode ser proposta pelo locador ou pelo locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado (Art. 19). Destina-se a estabelecer o valor de mercado da locação, geralmente usando perito nomeado pelo juiz (Art. 68 IV). Tem o rito sumaríssimo (Art. 68). Como é livre a convenção do aluguel (Art. 17) e a  maioria dos contratos é corrigida pelo IGP-M/DI da FGV a tendência é que o valor do aluguel, pelo contrato, fique superior ao valor de mercado.

Ação Renovatória. Pode ser proposta apenas pelo locatário, caso o locador se recuse a renovar o contrato em tempo hábil: o interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (Art. 51 § 5º). Destina-se a garantir, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o direito do locatário à renovação do contrato, por igual prazo (Art. 51).

A Ação Renovatória possui dentro dela, hoje, a duplicação dos procedimentos da Ação Revisional. Isto desvirtua a sua finalidade. Prevista para proteger o locatário, na prática, tem sido usada pelo locador para coagí-lo.

Mas, como é possível o locador coagir o locatário, se só o locatário pode iniciar a Ação Renovatória? Muito simples! Exigindo do locatário um novo aluguel acima (ou muito acima) do valor de mercado. O que equivale a negar-lhe o direito previsto no art. 51.

Primeiro o locatário é coagido a aceitar um "aumento amigável". Se o locatário reclamar na Justiça, com a Ação Renovatória, apenas para garantir o seu direito a um novo período locatício, fica forçado a custear todo o rito de perícia judicial, em benefício do locador.

Esta prática desvirtuada é muito rara nas locações residenciais, pois, um locatário em um prédio de apartamentos, caso perceba o seu aluguel acima do mercado e o locador se revele intransigente, prontamente ele devolve o apartamento e transfere os seus móveis para um apartamento ao lado.

Já o lojista, principalmente em shopping centers, não pode agir assim.

Quando o lojista faz o seu contrato inicial, geralmente ele consegue negociar o valor do aluguel. Mas, depois que o contrato está assinado, jamais conseguirá nova negociação verdadeira; só o "aumento amigável".

Isto porque, ao contrário da locação residencial, o lojista faz três grandes investimentos na loja que aluga: 1) o pagamento de luvas; 2) a instalação comercial e decoração da loja; 3) vários anos de despesas voltadas para a formação do ponto comercial.

E o locador, principalmente em shopping centers, sabe disso.

Recebendo a proposta do "aumento amigável" o lojista não tem a opção do locatário residencial. Geralmente ele vai encontrar, próximas à sua loja, outras lojas vazias, com um novo aluguel abaixo (ou muito abaixo) do que lhe é proposto. Mas, para mudar, ele terá que: 1) achar quem lhe reembolse as luvas que pagou; 2) perder quase todo o investimento com a instalação comercial e a decoração; 3) fazer novas despesas para formar o novo ponto comercial.

E o locador, principalmente em shopping centers, sabe disso.

É preciso corrigir este abuso do locador.

É preciso impedir que o locador continue tirando uma "casquinha" (ou um "cascão") na Ação Renovatória, isto é, impor ao locatário o "aumento  amigável" ou conseguir que o locatário financie para ele os procedimentos revisionais.

A lei assegura ao locador o direito de receber o aluguel pelo valor de mercado. Se não consegue negociar este valor com o seu locatário (eu não conheço nenhum caso), a lei lhe garante o direito à Ação Revisional.

É importe notarmos que o locador não fazendo uma revisão pretendida do valor da locação dentro da Ação Renovatória ele continua com o direito de fazê-la a qualquer momento, inclusive paralelamente à Ação Renovatória, através da Ação Revisional.

Para o locatário que está recorrendo à Justiça apenas para fazer valer o seu direito de renovação do contrato de locação, não há motivo para deixá-lo fora dosJuizados Especiais Estaduais, assim, deve ser incluído o seguinte parágrafo 6° no art. 72 de Lei do Inquilinato.

6° A Ação Renovatória que apenas pleiteie a renovação do aluguel, qualquer que seja o seu valor, mantidas todas as demais condições do contrato de locação, deverá ser proposta nos Juizados Especiais Estaduais, ficando incluído o inciso "V - a ação renovatória simplificada.", ao art. 3º da Lei nº 9.099 de 26/09/1995. (Veja nota).

A Ação Renovatória deve penalizar os abusos feitos por locadores que delas se utilizam para tratar de outros assuntos que deveriam ser objeto de Ação Revisional ou outra ação, assim, deve ser incluído o seguinte parágrafo 7° no art. 72 de Lei do Inquilinato.

7° Se o pedido pelo locador, ou sublocador, implicar o desenquadramento da ação das condições previstas no parágrafo 6° deste artigo, caberá ao locador, ou sublocador, o pagamento de todas as custas do processo, independente da decisão final, incluindo os honorários de perito do juízo, de assistente técnico do locatário, do advogado do locatário, e de qualquer outro custo do locatário com ação, quando existirem. (Veja nota).

Nenhum direito estará sendo suprimido do locador. Apenas estaremos eliminando um abuso que a atual lei lhe permite fazer contra o locatário.

Francisco Martins Pinheiro