Pesquisar este blog

sábado, 14 de dezembro de 2013

MP de SP e Receita enquadrando construtoras


O Ministério Público (MP) do Estado de São Paulo e a Receita Federal estão responsabilizando as construtoras pelo pagamento da taxa de corretagem nas vendas de imóveis. O MP abriu inquéritos para investigar a cobrança pelas corretoras, que fazem a intermediação dos negócios imobiliários. A taxa, de acordo com o órgão, deve ser paga pelas construtoras, e não pelos consumidores. A Receita Federal, por sua vez, passou a autuar as empresas de construção e engenharia sob o argumento de que deveriam recolher contribuição previdenciária e Imposto de Renda (IR) sobre esses valores. As autuações já somam mais de R$ 10 milhões. 

Na prática de mercado, o comprador do imóvel paga a comissão de venda diretamente ao corretor e o restante - entrada e parcelas do bem - vai para construtora. Segundo Camila Mansour Magalhães da Silveira, da Promotoria de Justiça do Consumidor, muitas vezes, porém, o comprador não sabe distinguir a empresa de corretagem da incorporadora. "A taxa pode estar embutida no preço do imóvel pago à incorporadora, mas o consumidor não pode passar cheques para a corretora, com quem não firmou contrato", afirma. Assim, em caso de problema, fica claro para o consumidor que a responsabilidade pela venda do imóvel é da construtora. 

Para resolver a questão, o MP está negociando com as empresas de corretagem. Nesta semana, homologou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a Abyara Brokers para que conste nas propostas para aquisição de imóvel a informação clara e precisa de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. A empresa tem 60 dias para se adaptar. Por meio de sua assessoria de imprensa, a Abyara disse que o acordo faz parte da regulamentação de todo o setor. 

O MP também tentou fechar acordo com a MRV Engenharia, mas não conseguiu e resolveu propor ação civil pública contra a empresa. Ao analisar a ação, a juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu suspender a cobrança da taxa diretamente pelos corretores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. Procurada pelo Valor, a MRV preferiu não comentar o assunto. 

Com a cobrança à parte da taxa de corretagem, segundo a promotora, as construtoras também levam vantagem fiscal. "Quando o valor é repassado diretamente ao corretor, esse montante não entra na contabilidade da incorporadora, como deveria ocorrer para fins de recolhimento de tributos", afirma Camila, acrescentando que, quando não é firmado acordo, o MP pode notificar a Receita. 

O escritório Limoeiro e Padovan Advogados, por exemplo, assessora quatro construtoras e empresas de engenharia, com sedes em Brasília, Rio de Janeiro e São Paulo, que sofreram 11 autuações fiscais referentes aos períodos de 2006 a 2008. As autuações oscilam entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão. 

A Receita tem entendido que os corretores seriam funcionários dessas construtoras, responsáveis por recolher a contribuição previdenciária e IR sobre as comissões recebidas. As companhias, porém, já começaram a impugnar essas autuações. Para o advogado das construtoras e empresas de engenharia, Albert Limoeiro, não existe essa relação trabalhista, por isso não haveria como falar nesses recolhimentos. Segundo ele, não há um pagamento das construtoras aos corretores. "Os corretores trabalham na intermediação da venda de vários imóveis para diversas construtoras e recebem as comissões em cheques separados dos consumidores." 

O setor está ainda mais visado pela fiscalização, segundo o advogado, porque tem vivido um bom momento, com muitos interessados em investir em imóveis, principalmente por causa da Copa do Mundo de 2014. 

A discussão deve ser enfrentada primeiro na esfera administrativa. O advogado Albert Limoeiro deve tentar derrubar algumas das autuações que foram, segundo ele, apenas baseadas em depoimento de um gerente da empresa. Isso porque há julgados do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) no sentido de que a Receita não pode tributar apenas com base em testemunhas. Se não vencerem administrativamente, devem levar o conflito ao Judiciário. 

O advogado tributarista Eduardo Kiralyhegy, do Negreiro, Medeiros & Kiralyhegy Advogados, critica essas autuações. "Acho que há grandes chances de os contribuintes vencerem no Carf", diz. Isso porque, segundo ele, a relação entre corretores e construtoras não preenche os requisitos previstos na CLT para que haja vínculo empregatício. 

Procurada pelo Valor, a Receita Federal não retornou até o fechamento da reportagem. 

Adriana Aguiar e Laura Ignacio 

Valor: MP e Receita desmantelam esquema das construtoras

Valor: MP e Receita desmantelam esquema das construtoras

O Ministério Público (MP) do Estado de São Paulo e a Receita Federal estão responsabilizando as construtoras pelo pagamento da taxa de corretagem nas vendas de imóveis. O MP abriu inquéritos para investigar a cobrança pelas corretoras, que fazem a intermediação dos negócios imobiliários. A taxa, de acordo com o órgão, deve ser paga pelas construtoras, e não pelos consumidores. A Receita Federal, por sua vez, passou a autuar as empresas de construção e engenharia sob o argumento de que deveriam recolher contribuição previdenciária e Imposto de Renda (IR) sobre esses valores. As autuações já somam mais de R$ 10 milhões.

Para resolver a questão, o MP está negociando com as empresas de corretagem, e já homologou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a Abyara Brokers para que conste nas propostas para aquisição de imóvel a informação clara e precisa de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. A empresa tem 60 dias para se adaptar. Por meio de sua assessoria de imprensa, a Abyara disse que o acordo faz parte da regulamentação de todo o setor.

O MP também tentou fechar acordo com a MRV Engenharia, mas não conseguiu e resolveu propor ação civil pública contra a empresa. Ao analisar a ação, a juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu suspender a cobrança da taxa diretamente pelos corretores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. Procurada pelo Valor, a MRV preferiu não comentar o assunto.

Com a cobrança à parte da taxa de corretagem, segundo a promotora, as construtoras também levam vantagem fiscal. "Quando o valor é repassado diretamente ao corretor, esse montante não entra na contabilidade da incorporadora, como deveria ocorrer para fins de recolhimento de tributos", afirma Camila, acrescentando que, quando não é firmado acordo, o MP pode notificar a Receita.

O escritório Limoeiro e Padovan Advogados, por exemplo, assessora quatro construtoras e empresas de engenharia, com sedes em Brasília, Rio de Janeiro e São Paulo, que sofreram 11 autuações fiscais referentes aos períodos de 2006 a 2008. As autuações oscilam entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão.

terça-feira, 10 de dezembro de 2013

Correção da dívida é proibida se entrega do imóvel atrasa, segundo Procon

Correção da dívida é proibida se entrega do imóvel atrasa, segundo Procon

A compra de um imóvel na planta com parcelas baixas é um alívio para o bolso, mas pode fazer a dívida com a construtora crescer mesmo com os pagamentos em dia.

Isso ocorre porque não só as prestações são corrigidas nos anos que um empreendimento leva para ficar pronto, mas o saldo devedor também.

Clientes dizem que incorporadora faz cobrança indevida na hora da entrega das chaves

Esse aumento pode dificultar até a liberação do financiamento, na entrega das chaves, já que o valor da prestação não pode ultrapassar 30% da renda mensal nos grandes bancos, limitando o valor do crédito a ser liberado para o mutuário.

A correção da dívida, contudo, é legal e exige do comprador alguns cuidados.

Nos casos em que a entrrega do imóvel atrasa, porém, o reajuste da dívida pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou qualquer outro indicador previsto em contrato tem de cessar, de acordo com a Fundação Procon-SP. Usado para corrigir os valores durante as obras, o INCC teve alta de 8,1% nos últimos 12 meses até outubro.

Segundo Renata Reis, supervisora da área de assuntos financeiros e habitação do órgão, a correção tem de ser congelada assim que o prazo é ultrapassado, desprezando-se quase sempre os seis meses de tolerância previstos em contrato pela construtora.

Para Reis, falta de mão de obra e de material de construção, por exemplo, não é uma justificativa suficiente para a empresa invocar o prazo de tolerância, já que ela deveria se estruturar para concluir a obra no prazo fixado.

A supervisora do Procon-SP recomenda que o cliente reclame por escrito com a empresa e procure o órgão se não ficar satisfeito para tentar uma conciliação.

editoria de arte
JUSTIÇA
A Justiça também é uma opção. O advogado Rodrigo Karpat ressalta que o atraso pode gerar indenização por danos materiais ou morais, mas que isso dependerá da avaliação do juiz caso a caso.

Ana Carolina Bernardes, diretora jurídica da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), afirma que só parte dos contratos prevê multa à empresa em caso de atraso --em geral de 0,5% ou 1% do valor pago.

O administrador de empresas Eduardo Gobato, que adquiriu um imóvel no Condomínio Vila Nova Leopoldina, da incorporadora PDG, em São Paulo, conta que ele deveria ter sido entregue em maio de 2011, mas isso só ocorreu em novembro de 2012. A dívida continuou sendo corrigida nesse período.

Para tentar reaver o que considera que pagou indevidamente, ele entrou na Justiça contra a PDG, responsável pelo empreendimento. Ainda não houve decisão.

Reclama também que teve de pagar R$ 22.128 de corretagem, R$ 3.000 de taxa de serviço jurídico e R$ 9.420 para a decoração do condomínio --serviços não solicitados, segundo ele.

De acordo com a PDG, a taxa de decoração está em contrato e as demais são "devidas". A empresa afirma ainda que a entrega atrasou por "processos burocráticos para finalização das obras e expedição dos documentos".

CUIDADOS
Para não ter problemas com o crescimento da dívida durante as obras, o consumidor pode tomar alguns cuidados. Simulações tomando como base os últimos anos devem servir de referência, mesmo que não seja possível prever com segurança o comportamento do índice.

Evitar prestações baixas durante a obra também é uma boa dica. "Quanto menor a parcela, pior é, porque o montante [total da dívida] se torna impagável", diz o advogado de direito imobiliário Marcelo Tapai, alertando que o valor a ser financiado será muito alto.

Leandro Pacífico, presidente da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), ressalta que uma pré-aprovação de crédito feita no estande de vendas da construtora não garante a liberação do financiamento no banco.
Fonte: Folha Online - 08/12/2013

segunda-feira, 9 de dezembro de 2013

IMOBILIÁRIAS E VÍNCULOS EMPREGATÍCIOS – CORRETORES E GERENTES

IMOBILIÁRIAS E VÍNCULOS EMPREGATÍCIOS – CORRETORES E GERENTES

A regularidade da inscrição junto ao CRECI do corretor imobiliário, configura a sua condição de agente autônomo do comércio, isentando a imobiliária de arcar com os custos de uma relação trabalhista regida pela CLT. Somente podem vender imóveis os corretores regularmente inscritos no CRECI conforme os requisitos da Lei 6530/1978.
Assim, deve a imobiliária admitir somente profissionais regulares junto ao órgão de classe, ou seja, estagiários regulares e ou corretores com registro no CRECI. Caso contrário, estará ela vulnerável ao enquadramento celetista, uma vez preenchidos os requisitos dos artigos 2º e 3º, da CLT.
A corretagem de imóveis, geralmente, é prestada de forma autônoma, cabendo ao trabalhador corretor, os custos da sua atividade, dirigindo com liberdade sua atuação e auferindo as comissões sobre as vendas concretizadas. No entanto, pode ocorrer que tal atividade seja exercida pelo corretor na condição de empregado; caso em que será necessária a comprovação plena dos requisitos do art. 3º da CLT.
Ora, se o corretor sem registro no CRECI, trabalha obedecendo a escalas de data e horário ditadas pelo gerente, recebe comissões à título de salário, e ainda deve cumprir metas pré-determinadas pela empresa, está configurado o vínculo laboral. Nestes termos, realçam a onerosidade, a subordinação e a pessoalidade. É sabido que um corretor autônomo, não tem que cumprir metas, obedecer a escalas de horário, ou ser obrigado a subordinar sua atividade profissional a ordens de terceiros.
Tal enquadramento, resulta no pagamento de salário, comissões devidas, férias, 13º, descanso remunerado, horas extras, aviso prévio, FGTS, adicionais – insalubridade – se houver, multas trabalhistas, dentre outras considerações.
De sorte que, se a imobiliária admite a prestação de serviços do trabalhador como vendedor de imóveis e, não comprovada pela imobiliária, a real autonomia do corretor imobiliário,  presume-se, diante do princípio da primazia da realidade e dos fatos demonstrados ao Juízo Trabalhista, que há vínculo de emprego entre as partes, ainda mais quando o vendedor não possui registro no CRECI.
Gerência e Vínculo Trabalhista:                        Mas não é somente com os corretores irregulares que a imobiliária deve se acautelar. Os gerentes também podem ter o vínculo trabalhista reconhecido na Justiça do Trabalho e acarretar para a empresa o pagamento das verbas trabalhistas em sua totalidade, tanto quanto o corretor irregular.
No Direito do Trabalho, mais conta a realidade – Princípio do Contrato Realidade, Princípio da Primazia da Realidade – do que os documentos apresentados pela empresa reclamada. Neste contexto, eventuais contratos de “parceria”, a existência de cadastro de contribuinte autônomo – CCA – na Prefeitura e o recebimento por recibos de pagamento de autônomo não destroem a tese de real vínculo trabalhista na relação empregatícia, nem a real existência de subordinação hierárquica entre o gerente de vendas e seus superiores na empresa.
Geralmente, a defesa das imobiliárias se funda nos seguintes aspectos:
a)     contratação por meio de contrato de parceria padrão;
b)     atuação como trabalhador autônomo;
c)      ausência de subordinação jurídica e expectativa de continuidade ou dependência econômica;
d)     realização de Cadastro de Contribuinte Autônomo (CCA) na Prefeitura do Município respectivo, como corretor de imóveis autônomo;
e)     recebimento de comissões direto dos compradores dos imóveis, sem ingresso no caixa da empresa.
No entanto, não são provas suficientes, pois se ficar comprovada a existência dos requisitos do artigo 3º, CLT, está caracterizada a relação jurídica trabalhista, a pessoalidade da prestação de serviços, a não eventualidade, a contraprestação e a dependência econômica. Ora, se o gerente de vendas não é substituído por terceiros em sua função, caracterizada está a não-eventualidade e pessoalidade;  se ele recebe comissão pelas vendas dos membros de sua equipe, caracterizada está a dependência econômica e a contraprestação de sua atividade laboral.
Quanto a alegação das imobiliárias que o gerente recebe comissões diretamente sem passar pelo caixa da empresa, também não procede, pois o salário não é somente o montante recebido diretamente pelo empregador, mas toda a oportunidade de ganho que o empregador coloca à disposição do empregado no exercício do trabalho.
O fato de a imobiliária exigir que os clientes preencham vários cheques, um em nome da empresa, outro em nome do corretor que realizou o negócio, outro em nome do gerente de vendas, outro para o dono do imóvel e assim por diante, não ilide a onerosidade da relação existente entre as partes. Mesmo porque, uma vez comprovado que todos os cheques eram entregues no departamento financeiro e, posteriormente, entregues aos destinatários, mediante assinatura de recibo, configurada está a dependência econômica e a subordinação.
Ademais, gerentes que não podem efetuar vendas para outras empresas, ou pessoas físicas, sob pena de ser “demitidos”; gerentes que têm necessariamente horário de entrada e saída, controlados pela empresa, gerentes que se submetem às ordens dos diretores da empresa, são notadamente subordinados. Cabe a imobiliária a prova da ausência da subordinação neste casos.
E nos moldes do reconhecimento do vínculo trabalhista dos corretores irregulares, se for comprovada a relação celetista do gerente de vendas com a imobiliária, esta deverá arcar com as verbas trabalhistas na totalidade[1].
Algumas imobiliárias tem o hábito nefasto de induzir ou obrigar o gerente de vendas a constituir pessoa jurídica própria, para poder emitir notas fiscais e assim tornar mais flagrante a separação e a autonomia laboral do mesmo. Mas a Jurisprudência trabalhista já vem atentando para esta nova forma de fraude trabalhista no mercado imobiliário e há forte tendência em se desconsiderar tal fato para fins de reconhecimento de vínculo laboral celetista.
Portanto, para finalizar, é mister que as imobiliárias tenham uma assistência jurídica de qualidade que ofereça suporte não somente aos negócios imobiliários que transacionem com seus clientes, mas também que possam orientar adequadamente as relações de parceria que as mesmas possam firmar com seus colaboradores, sejam eles estagiários, corretores, gerentes ou quaisquer outros tipos de profissionais.

Sônia Mello – Mello Advocacia

Devo, não nego, pago quando puder

Devo, não nego, pago quando puder
A expressão popular descreve a situação financeira de muitos consumidores brasileiros diante dos bancos, financeiras, prestadoras de serviço e comércio em geral.

Dados recentes da Pesquisa Nacional de Endividamento e Inadimplência do Consumidor, realizada pela Confederação Nacional do Comércio, revelam que o percentual de famílias com dívidas ou contas em atraso subiu em novembro de 2013, em comparação com o mesmo mês de 2012.

Já a Serasa Experian, empresa especializada na administração de informações de crédito, divulgou que, no acumulado de janeiro a outubro de 2013, o índice de inadimplência do consumidor recuou0,6% na comparação com o mesmo período do ano anterior, a primeira queda desde o início da apuração, em 1999.

Em outra pesquisa, realizada em 2012 com aproximadamente mil consumidores, a Serasa Experian apontou que 25% dos entrevistados se declararam inadimplentes. Destes, 38% admitiram não ter ideia do valor total das contas ou parcelas em atraso. E 60% dos devedores afirmaram que normalmente falta dinheiro no fim do mês e quase a metade de sua renda mensal está comprometida com dívidas.

As constantes ofertas de crédito e facilidades de pagamento divulgadas diariamente incentivam os consumidores a assumir compromissos além de sua capacidade e acabam por levar grande número deles aos temidos cadastros de inadimplentes. Muitas dessas situações chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Obrigação do credor 

Em recente julgamento, a Quarta Turma do STJ concluiu que o ônus de baixar a inscrição do nome do consumidor nos cadastros de proteção ao crédito é do credor, e não do devedor. A tese foi aplicada no Agravo em Recurso Especial (AREsp) 307.336, cujo relator foi o ministro Luis Felipe Salomão.

O recurso envolveu a Sul Financeira e um consumidor cujo nome foi mantido indevidamente em cadastros de proteção ao crédito. Os ministros mantiveram o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que condenou a financeira a pagar indenização no valor de R$ 5 mil ao consumidor, por danos morais, em virtude da não retirada imediata do seu nome dos cadastros.

Salomão invocou o artigo 43, parágrafo 3º, e o artigo 73, ambos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), para embasar sua conclusão. Esse último dispositivo caracteriza como crime a falta de correção imediata dos registros de dados e de informações inexatas a respeito dos consumidores.

Correção dos registros

A posição a respeito da obrigação do credor de providenciar a retirada do nome do devedor dos cadastros de inadimplentes, após a quitação da dívida, é entendimento pacífico nas Turmas que compõem a Segunda Seção, conforme o exposto pela ministra Nancy Andrighi no Recurso Especial (REsp) 1.149.998.

O recurso envolveu um consumidor e a empresa de telefonia e internet Global Village Telecom – GVT. Após ter conhecimento de que seu nome havia sido incluído em cadastro de inadimplentes, o recorrente quitou o débito que originou a inscrição. Decorridos 12 dias, o consumidor fez pedido de cartão de crédito a uma instituição financeira mas a solicitação foi rejeitada, pois seu nome ainda fazia parte dos registros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), em virtude do débito quitado com a GVT.

Tal situação gerou o ajuizamento de ação de indenização por danos morais pelo cliente.
Ao se pronunciar sobre a lide, o tribunal gaúcho afirmou que as providências a serem tomadas para retirada do nome dos cadastros de inadimplentes cabiam ao autor, sendo exigido do credor “tão somente a conduta de não impor embaraços, o que se entende por satisfeito pelo fornecimento de recibo a autorizar a baixa do assento”.

Entretanto, de acordo com a ministra Nancy Andrighi, a melhor interpretação do artigo 43, parágrafo 3o, do CDC é a de que, uma vez regularizada a situação de inadimplência do consumidor, deverão ser imediatamente corrigidos os dados constantes nos órgãos de proteção ao credito, sob pena de ofensa à própria finalidade dessas instituições, visto que elas não se prestam a fornecer informações inverídicas a quem delas necessite.

“Induvidoso, portanto, que cabia à GVT ter procedido à baixa do nome do recorrente nos registros do SPC”, afirmou.

Prazo

Ao dizer que a correção deve ser feita “imediatamente” ou “em breve espaço de tempo”, por vezes, os julgados deixam dúvidas quanto ao prazo a ser considerado pelo consumidor para cobrar de maneira legítima a efetiva exclusão do seu nome dos cadastros de inadimplência. Da mesma forma, os credores ficam sem um balizador para adequar seus procedimentos internos, de modo a viabilizar o cumprimento da exigência.

A solução pode ser extraída do próprio parágrafo 3o do artigo 43, conforme explica a ministra, pois ele estabelece que “o consumidor, sempre que encontrar inexatidão nos seus dados e cadastros, poderá exigir sua imediata correção, devendo o arquivista, no prazo de cinco dias úteis, comunicar a alteração aos eventuais destinatários das informações incorretas”.

Dessa forma, “é razoável que o prazo de cinco dias do artigo 43, parágrafo 3o, do CDC norteie também a retirada do nome do consumidor, pelo credor, dos cadastros de proteção ao crédito, na hipótese de quitação da dívida. Por outro lado, nada impede que as partes, atentas às peculiaridades de cada caso, estipulem prazo diverso do ora estabelecido, desde que não se configure uma prorrogação abusiva desse termo pelo fornecedor em detrimento do consumidor”, ponderou Nancy Andrighi.

Após a demonstração da negligência da GVT na exclusão do nome do recorrente dos cadastros, o STJ aplicou o entendimento consolidado, segundo o qual “a inércia do credor em promover a atualização dos dados cadastrais, apontando o pagamento e, consequentemente, o cancelamento do registro indevido gera o dever de indenizar, independentemente da prova do abalo sofrido pelo autor, sob forma de dano presumido”, conforme preconizado no REsp 957.880, de relatoria do ministro Villas Bôas Cueva.

Notificação prévia

Em julgado de relatoria da ministra Isabel Gallotti (AREsp 169.212), a Quarta Turma entendeu que a Serasa e o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), quando importam dados do Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos (CCF) do Banco Central (Bacen) para inscrição do nome do consumidor em seus cadastros, têm o dever de expedir notificação prévia.

O recurso tratava de demanda entre um consumidor e o Banco Itaú. O correntista afirmou que era nula a sua inscrição nos cadastros restritivos de crédito, pois ele não havia sido comunicado previamente pelo Itaú. Entretanto, a tese adotada pelo STJ é de que a obrigação de comunicar a inscrição em órgão de proteção ao crédito “é da entidade cadastral e não do credor”, ressaltou a ministra.

De acordo com Gallotti, o disposto no artigo 43 do CDC, apontado por violado no recurso especial, dirige-se à entidade mantenedora do cadastro de proteção ao crédito e não ao credor ou à instituição bancária.

O entendimento adotado pela Corte foi o mesmo ao julgar recurso que questionava o ressarcimento de um cliente por danos morais, em razão da falta de comunicação prevista no artigo 43, parágrafo 2º, do CDC. Nesses casos, o STJ entende que a legitimidade para responder por dano moral é do banco de dados ou da entidade cadastral, aos quais compete fazer a negativação que lhe é solicitada pelo credor (Ag 903.585).

Após consolidar a jurisprudência sobre esse ponto, o STJ editou a Súmula 359, que dispõe que a entidade mantenedora do cadastro de proteção ao crédito é que deve notificar o devedor antes de proceder à inscrição.

Recurso repetitivo 
Em virtude da multiplicidade de recursos que discutiam indenização por danos morais decorrentes de inscrição do nome do devedor nos cadastros de restrição ao crédito com ausência de comunicação prévia, em especial nos casos em que o devedor já possui outras inscrições nos cadastros, o REsp 1.061.134 foi utilizado como representativo de controvérsia e julgado de acordo com o artigo 543-C do Código de Processo Civil.

O recurso versava sobre o caso de um consumidor que pediu o cancelamento do registro de seu nome dos cadastros de inadimplentes e pleiteou danos morais em razão da falta de prévia comunicação pela Câmara de Dirigentes Lojistas de Porto Alegre (CDL). O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul não acolheu os pedidos, pois considerou que o devedor possuía diversos registros desabonadores, que evidenciavam a reiteração da conduta.

Legitimidade

O recurso serviu para a consolidação de alguns entendimentos sobre legitimidade para responder em ação de reparação de danos, caracterização do dever de indenizar e inadimplência contumaz.

Sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção firmou o entendimento de que a entidade que reproduz ou mantém cadastro com permuta de informações entre bancos de dados pode responder em ação indenizatória.

Nesses casos, “o órgão que efetuou o registro viabiliza o fornecimento, a consulta e a divulgação de apontamentos existentes em cadastros administrados por instituições diversas com as quais possui convênio, como ocorre com as Câmaras de Dirigentes Lojistas dos diversos estados da federação entre si”, observou a ministra.

O colegiado firmou a posição de que o Banco Central não é parte legítima para responder em ações de indenização por danos morais e materiais pelo fato de manter o CCF, pois o cadastro é de consulta restrita. Segundo a relatora, os dados do CCF apenas podem ser acessados em virtude da reprodução de seu conteúdo por outras mantenedoras de cadastros restritivos de crédito.

Dano moral

No mesmo recurso, a Segunda Seção pacificou a tese de que, para a caracterização do dever de indenizar, é suficiente a ausência de prévia comunicação, mesmo quando existente a dívida que gerou a inscrição. “O objetivo da notificação não é comunicar o consumidor da mora, mas sim propiciar-lhe o acesso às informações e preveni-lo de futuros danos”, explicou Nancy Andrighi.

Todavia, o dever de indenizar sofre tratamento específico quando o consumidor possui inscrições preexistentes, regularmente realizadas em cadastros restritivos de crédito. O pensamento foiinaugurado no julgamento do REsp 1.002.985, de relatoria do ministro Ari Pargendler, que considerou que “quem já é registrado como mau pagador não pode se sentir moralmente ofendido pela inscrição do seu nome como inadimplente em cadastros de proteção ao crédito”.

Inadimplente contumaz

A existência de outras inscrições em nome do devedor afasta, portanto, o dever de indenizar por danos morais. De acordo com Pargendler, para que seja caracterizado o dano moral, “haverá de ser comprovado que as anotações anteriores foram realizadas sem a prévia notificação do interessado”.

Nesse sentido foi julgado o REsp 1.144.274, de relatoria da ministra Isabel Gallotti. O recorrente teve seu nome inscrito em cadastro de inadimplentes, sem notificação prévia, em virtude da emissão de dez cheques sem fundos em apenas um mês.

O Tribunal de Justiça da Paraíba considerou indevida a indenização por danos morais decorrente da inscrição irregular, quando o devedor já possui anotações anteriores. E determinou apenas a exclusão de seus dados do cadastro de maus pagadores.

Insatisfeito, o devedor recorreu ao STJ. Alegou que tinha direito à indenização. O STJ ratificou a tese do tribunal de origem, pois entende que a ausência de prévia comunicação ao consumidor atrai a compensação por danos morais, salvo quando preexista inscrição desabonadora regularmente realizada.

No julgamento, foi citada a Súmula 385, que dispõe que, da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento do registro. 

Crédito da acessibilidade, contratos bancários, CDC: toda negativa de crédito deve ser justificada | Entenda sua questão legal | meuadvogado.com.br

Crédito da acessibilidade, contratos bancários, CDC: toda negativa de crédito deve ser justificada | Entenda sua questão legal | meuadvogado.com.br

Crédito da acessibilidade, contratos bancários, CDC: toda negativa de crédito deve ser justificada

A falta de informação está presente na rotina de muitos consumidores, especialmente do Consumidor Bancário. Visando esclarecer um pouco dos Direitos do Consumidor elaborei o presente artigo.
Alguns bancos, em especial o Banco do Brasil, oferecem uma linha de crédito direta ao consumidor com deficiência física, afim de promover uma melhora na qualidade de vida e tornar possível, em alguns casos, o direito de ir e vir, dito assim pela "acessibilidade", inclusive, nome que se dá às campanha dos Bancos.
Para ter direito ao crédito basta preencher o requisito de ordem objetiva: todos aqueles que receberem até 10 salários mínimos podem participar; No que diz repeito ao Banco do Brasil, até mesmo uma pessoa que não sofra deficiência poderá adquirir o financiamento especial se for destinado a compra de produtos para portadores de deficiência.
Bom, é verdade que o programa de financiamento faz parte de uma política nacional de acessibilidade, sinalizando que estamos no caminho de uma sociedade melhor para todos viverem, porém, as próprias instituições bancárias às vezes falham e provocam dano, seja a falha arquitetônica, pela falta de acessibilidade física estrutural, seja pela organização interna (máquina de senha em local muito alto, que não atende o cadeirante), seja por violações ao Direito do Consumidor. 
Caso o banco negue o fornecimento de crédito, seja o cliente deficiente ou não, ele tem a obrigação de dizer a razão da negativa por escrito. Afinal, se os requisitos para concessão de financiamento são objetivos, o "gerente não precisa gostar da sua cara"! É uma função social do Banco colaborar no desenvolvimento social. Se o banco vem agir de forma contrária estará provocando uma angústia desmedida contra o consumidor, portanto provoca dano passível de Indenização Dano Moral.
A jurisprudência do DF se mostra bem clara nesse sentido:
DIREITO DO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO. NEGATIVA DE CRÉDITO SEM ESCLARECER A JUSTIFICATIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. 
I. EMBORA SEJA DIREITO DO FORNECEDOR CONCEDER CRÉDITO APENAS A QUEM ATENDA AOS CRITÉRIOS ESTABELECIDOS POR ELE, É DIREITO DO CONSUMIDOR SER INFORMADO SOBRE TODAS AS CARACTERÍSTICAS DO SERVIÇO, INCLUSIVE QUAL REQUISITO NÃO FOI POR ELE PREENCHIDO, SOB PENA DE FERIR-SE O DISPOSTO NOS ARTIGOS 30 E 42, CAPUT, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
II. CORRETA A R. SENTENÇA QUE RECONHECE A ILEGALIDADE DA CONDUTA DAS FORNECEDORAS E AS CONDENA NA OBRIGAÇÃO DE INFORMAR À CONSUMIDORA A RAZÃO DA NEGATIVA DE FORNECIMENTO DE CRÉDITO. 
III. NA ESPÉCIE, O DANO MORAL DECORRE DA FRUSTRAÇÃO INJUSTIFICADA SOFRIDA PELA CONSUMIDORA, IMPEDIDA DE ADQUIRIR BENS DA VIDA DA MANEIRA QUE MELHOR LHE APROUVER SEM SEQUER TER ACESSO À RAZÃO DA CONDUTA DAS RECORRENTES. O DESCASO PARA COM A CONDIÇÃO VULNERÁVEL DA CONSUMIDORA JUSTIFICA A ALUDIDA CONDENAÇÃO, POIS AS RECORRENTES VALERAM-SE DE SEU PODER ECONÔMICO PARA SUBMETER A RECORRIDA ÀS CONSEQÜÊNCIAS DA NEGATIVA DE FORNECIMENTO DE SERVIÇO SEM SEQUER TEREM O CUIDADO DE INFORMAR O MOTIVO.
IV. SENTENÇA MANTIDA.
(TJ-DF - ACJ: 20060610043597 DF , Relator: HECTOR VALVERDE SANTANA, Data de Julgamento: 07/08/2007, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: DJU 04/09/2007 Pág. : 152

sábado, 7 de dezembro de 2013

O GESTOR IMOBILIÁRIO: A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

O GESTOR IMOBILIÁRIO: A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO: Com a explosão do mercado imobiliário, pairam dúvidas quanto às regras do contrato de locação. A legislação pátria disciplinou a matéria...

Advogado de Defesa: JUROS ABSURDOS COBRADOS NOS CARTÕES DE CREDITO BRA...

Advogado de Defesa: JUROS ABSURDOS COBRADOS NOS CARTÕES DE CREDITO BRA...: Você já fez a conta de quanto paga para financiar o saldo de sua fatura ?  Não se preocupe, o próprio Credicard informa : 15,35% AO MÊS, vej...

segunda-feira, 2 de dezembro de 2013

CONSTRUÇÃO CIVIL: A publicidade na compra e venda de imóvel na planta – Da validade da cláusula:“Fotos meramente ilustrativas”

CONSTRUÇÃO CIVIL: A publicidade na compra e venda de imóvel na planta – Da validade da cláusula:“Fotos meramente ilustrativas”

Os velhos slogans "a propaganda é a alma do negócio" e "uma boa imagem vale mais que mil palavras" permanecem precisos e atuais. Indiscutível que no capitalismo vigente não há como disputar o mercado sem levar aos consumidores o conhecimento da existência do produto oferecido. Há uma busca frenética por notoriedade comercial, mas nem sempre dentro dos limites estabelecidos por lei, mormente no Código de Defesa do Consumidor. No tocante à publicidade na Construção Civil, merece destaque o estudo da legalidade da propaganda de divulgação de determinado imóvel, especialmente, a cláusula “fotos meramente ilustrativas”, seja ela feita pelo incorporador com a participação direta ou não da corretora, da agência de publicidade e das empresas que divulgaram a mídia (todos são solidariamente responsáveis). Vale lembrar que, tratando-se de compra e venda de imóvel na planta, o consumidor é atraído não pelo imóvel propriamente dito, tampouco pelo memorial de incorporação, mas sim pelo material publicitário colocado na praça, principalmente pelas fotos ditas “meramente ilustrativas”. Aí está um exemplo clássico da preocupação coerente do legislador, quando da elaboração do Código de Defesa do Consumidor, com umas das realidades mais pungentes do século XXI: a publicidade. A ressalva de que são fotos meramente ilustrativas tem amparo e validade jurídica enquanto situadas apenas no campo do exagero, desde que não venha a ludibriar o consumidor. Não são toleradas pela legislação pátria as informações falsas e que escondem ou deixam faltar algum dado importante sobre o produto ou serviço. Entre as informações que podem ser fraudadas e/ou omitidas estão as características do produto/serviço, sua quantidade, origem, preço e propriedades. Seguindo a mesma linha de raciocínio, toda mensagem publicitária, além de ser correta, clara e precisa, vinculará o fornecedor e integrará o contrato que vier a ser celebrado. Assim, o consumidor vitimado por uma propaganda enganosa, cujo imóvel adquirido não corresponda ao anúncio, terá direito à substituição por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso, nas condições oferecidas, ou a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos ou, por fim, o abatimento proporcional do preço. Dessa forma, se a propaganda, mesmo que por omissão, induzir a erro o consumidor, sujeitará o fornecedor à obrigação de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse do comprador, o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator. Por fim, vale ressaltar que a venda de imóvel com metragem diferente ou qualidade inferior da ofertada configura a prática do enriquecimento sem causa, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.


Gustavo de Castro Afonso