VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

FAÇA A VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Além disso, de acordo com Tarcilla Góes, advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, o imóvel deve estar legalizado, ou seja, com todos os impostos pagos. “Mas vale ressaltar que comprar esse tipo de bem é sempre arriscado”, alerta Tarcilla.

Para realizar a venda, o espólio deve estar constituído, ou seja, o inventário tem de estar aberto para que a venda possa realmente ser concretizada.

Segundo a advogada, a venda pode ser feita por via judicial e extrajudicial. “É necessário verificar se o falecido deixou herdeiros, quantos bens, se deixou testamento, se os herdeiros estão de comum acordo com a venda, enfim, há vários requisitos para estabelecer por qual via será a venda. Contudo, se o inventário judicial já estiver aberto, sempre deverá ser feita por meio da justiça”, explica.

Desde 2007 é possível fazer inventários por meio de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto à divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e o falecido não ter qualquer pendência junto à Secretaria da Receita Federal. Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 sessenta dias. É o chamado inventário extrajudicial.

No caso do inventário judicial, a venda é feita por meio de alvará. O juiz autoriza a realização da venda por meio de alvará com o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ICD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual. A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido, representado pelo inventariante, e o comprador. Nessa alienação pelo espólio incidirá um segundo tributo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos), a ser recolhido ao município pelo adquirente. É importante lembrar que os herdeiros precisam justificar para o juiz o motivo da antecipação da venda do bem antes da finalização da partilha.

Tarcilla ressalta que o comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo. “Quanto maior o tempo, maior será o deságio do imóvel, portanto, enquanto você perde a paciência, está economizando. Neste caso, tempo é dinheiro, ou melhor, tempo é economia de dinheiro”, informa.

Cuidados

Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado se torna o processo de compra. Se existe algum menor como beneficiário, o inventário passa a ser mais demorado ainda, pois é preciso ter a autorização do Ministério Público. E todos os herdeiros precisam estar de comum acordo com a venda.

As dívidas dos herdeiros e do espólio também podem atrasar todo o processo, pois, para a venda ser concluída, todos devem ter suas certidões negativas emitidas.

Uma dica é sempre avaliar o imóvel e os vendedores antes da compra. Verifique a idoneidade do falecido e dos herdeiros na instância estadual, federal, municipal e no registro de imóvel do bem que quer adquirir. Se o bem e os vendedores tiverem muitas pendências, o comprador deverá analisar bem se pretende correr o risco de adquirir o imóvel, pois os gastos para a regularização muitas vezes não compensa.

Em caso de cessão de direitos, o comprador deve verificar as certidões do falecido e dos herdeiros, as certidões do imóvel, bem como checar em que fase processual está o inventário, consultando sempre um especialista para ter segurança jurídica na compra.

Se houver inventário judicial, é preciso verificar o motivo do litígio. Contrate um advogado para estudar o processo e dar um parecer sobre a compra. Quando se trata de inventário anterior ao ano de 2009, quando não havia inventário em cartório, é preciso analisar o que está travando a sua conclusão. Se houver litígio, analise se a compra pode ser descartada, pois o inventário pode levar muitos anos para ser concluído.

Em inventários em que há mais de um imóvel em questão, é preciso analisar os demais bens. Se algum deles tiver problema, isso poderá complicar a situação daquele que está sendo comprado. Se não houver riscos que causem demora, o indicado é dar um sinal para complementação do preço com a partilha registrada.

Fonte: ZAP Pro/ gestor imobiliário

O NOVO CPC e a Petição Inicial – Quadro Comparativo

O NOVO CPC e a Petição Inicial – Quadro Comparativo

12 de janeiro de 2015

 Lenadro Carlos Pereira Valladares :: Procurador de Autarquia/MG

• Professor de processo Civil e processo Coletivo do Supremo Concursos
• Professor de processo Civil da Rede Kroton
• Procurador de Autarquia no Estado de Minas gerais
• Advogado Sócio do Escritório Lana & Valladares

 

Algumas modificações foram feitas pelo novo CPC em relação à petição inicial. Em primeiro lugar, modificou-se os dados que devem ser listados pelo autor na inicial, tanto em relação à sua qualificação, quanto em relação à qualificação do réu. O Novo CPC acrescentou mais informações que o CPC de 1973. Perceba como ficou a nova redação da lei, com o acréscimo de informações:

CPC 1973	NCPC
Art. 282. A petição inicial indicará: I – o juiz ou tribunal, a que é dirigida; II – os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;	Art. 317.  A petição inicial indicará: I – o juízo a que é dirigida; II – os nomes, os prenomes, o estado civil,a existência de união estável, a profissão, o número no cadastro de pessoas físicas ou no cadastro nacional de pessoas jurídicas, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

Entretanto, a prática forense demonstra que no mais das vezes não é possível recolher todas as informações relativas ao réu. As informações do autor são totalmente acessíveis ao seu advogado. Já em relação ao réu, não há a possibilidade de sabê-las. O NCPC, já prevendo essa situação, criou um sistema para que o Advogado do autor solicite ao juiz essas informações, estabelecendo que, o autor poderá pedir ao juiz que promova os atos necessários para descobrir as informações relativas ao réu. Veja:

CPC 1973

NCPC

Não há paralelo

§ 1º Caso não disponha das informações previstas no inciso II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção. § 2ºA petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu. § 3ºA petição inicial não será indeferida, pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo, se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça.

Perceba que, caso o juiz julgue que a obtenção das informações seja de difícil acesso ou tornarem extremamente oneroso o processo, não poderá haver o indeferimento da inicial.

Outra questão que foi modificada no NCPC é o prazo de emenda da inicial. No CPC de 1973 o prazo seria de 10 dias, conforme art. 284. Já no NCPC o prazo de emenda da inicial será de 15 dias, conforme art. 319 do NCPC. Um questão interessante é que o novo Código determinou que o juiz dissesse precisamente o que deve ser emendado na inicial. Atualmente, muitos juízes determinam a emenda da petição sem determinar o que deve ser emendado, o que dificulta bastante o trabalho dos Advogados. Perceba como ficou:

CPC 1973

NCPC

Art. 284. Verificando o juiz que a petição inicial não preenche os requisitos exigidos nos arts. 282 e 283, ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor a emende, ou a complete, no prazo de 10 (dez) dias. Parágrafo único. Se o autor não cumprir a diligência, o juiz indeferirá a petição inicial.

Art. 319.  Verificando o juiz que a petição inicial não preenche os requisitos dos arts. 317 e 318 ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor, no prazo de quinze dias, a emende ou a complete, indicando com precisão o que deve ser corrigido ou completado. Parágrafo único. Se o autor não cumprir a diligência, o juiz indeferirá a petição inicial.

Por fim, o autor deverá manifestar na inicial se deseja ou não realizar a audiência de conciliação inicial. Esta questão foi inserida como requisito da inicial.

CPC 1973	NCPC
Não há paralelo	Art. 317.  A petição inicial indicará: VII – a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.

Prof. Leandro Valladares

► twitter: @leandroprocesso