Trisul Destruindo Sonhos: Atraso na entrega de imóveis pelas construtoras

Atraso na entrega de imóveis pelas construtoras

Pessoal, a Matéria é bem longa mas vale ler até o final, até mesmo pra extinguir qualquer dúvida que você venha a ter "ainda" com relação ao abuso dos 180 dias e a contrato UNILATERAL.

Fonte:

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSIAdvogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP),MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro “Introdução ao Estudo das Taxas” e de artigos publicados em revistas especializadas.

Introdução

Um fato que tem se tornado cada vez mais comum, e que os consumidores podem ter como praticamente certo, é a não entrega, pela construtora, da unidade imobiliária no prazo contratual. Muitas vezes nem mesmo com a utilização indevida do “prazo de carência” a construtora consegue concluir e entregar a obra. O que antes era exceção se tornou, lamentavelmente, regra.

Neste rápido artigo faremos algumas considerações sobre o assunto, e na medida do possível, apresentaremos algumas posições dos tribunais, destacando que não pretendemos esgotar o tema.

1. Considerações iniciais

Tendo em vista o que será abordado neste breve trabalho, nos parece oportuna a análise, ainda que superficial, de algumas disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ante o disposto nos artigos 1º e 2º do CDC, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias. Desta forma, inafastável a sujeição dos respectivos instrumentos às regras do referido diploma legal (CDC). Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477)

As cláusulas contratuais, tal como determina o artigo 47 do CDC, devem ser interpretadas sempre pela forma mais favorável ao consumidor. Confira-se:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Loteamento – Pavimentação asfáltica realizada pela Municipalidade – Custeio das despesas – Apelação da construtora corre, pretendendo a improcedência da demanda – Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor – Por força de cláusula contratual as corres obrigaram-se, de forma solidária, a tal despesa – Interpretação favorável ao consumidor – Art. 47 do CDC – Recurso adesivo do autor, pretendendo a condenação das rés por litigância de má-fé – Inviabilidade – O apelo interposto consubstancia exercício regular do direito de recorrer – A má-fé não é pressuposta, reclamando comprovação – Sentença mantida – Apelação e recurso adesivo improvidos.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. c/ Rev. nº 281.220-4/0-00, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, julg. 27.11.2009)

O artigo 54 do CDC classifica como “por adesão” os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes (TJ/SP, 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 385.384.4/5, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 17.03.2010). Isto porque as respectivas cláusulas são redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato. Ainda que o consumidor consiga modificar ou inserir alguma cláusula, não será alterada a classificação do contrato, pois o instrumento só é considerado paritário quando as partes contratantes manifestam suas vontades analisando e debatendo livremente todas as condições e cláusulas que constarão do mesmo. Nos contratos paritários a vontade de um contratante não se sobrepõe à dos demais.

Pelo artigo 54, § 4º, do CDC, todas as cláusulas que forem limitativas de direitos do adquirente devem estar redigidas de forma destacada, de modo a permitirem a imediata e fácil compreensão.

Feitas estas observações preliminares, podemos passar a tecer alguns comentários sobre o “prazo de carência” (dentre outras denominações).

2. O chamado “prazo de carência”

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar ilegalidade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção do “prazo de carência” no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.

A maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações – realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual.

Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC):

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(…)
3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999)

Para evitar demandas judiciais é ideal que a construtora prometa a entrega do imóvel em data que efetivamente possa cumprir, sem a necessidade de prazos suplementares (carências).

O prazo de carência, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação. Neste sentido:

“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO.
Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato.
O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”
(TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).

É importante que as construtoras tenham ciência de que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior. Discorrendo sobre a irresistibilidade, que legitima o atraso por força maior ou caso fortuito, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal asseverou que:

“(…).
Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plácido e Silva, que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer maneira, para a sua efetivação. Todos os casos, que se revelam por ‘força maior’, dizem-se ‘casos fortuitos’, porque ‘fortuito’, do latim fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA GONÇALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito é, no sentido exato de sua derivação (acaso, imprevisão, acidente), o caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de força maior é o fato que se prevê ou é previsível, mas que não se pode, igualmente, evitar, visto que é mais forte que a vontade ou ação do homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se distinguem pela previsibilidade. Legalmente são, entre nós, empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento do fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam.”
(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 51.897/1999, Rel. Des. Valter Xavier, julg. 09.08.1999)

Muitas situações são apresentadas pelas construtoras como justificativas dos atrasos na entrega das unidades. A jurisprudência não tem sido favorável aos argumentos alegados pelas construtoras, e na maioria das vezes as decisões dão razão aos consumidores. Uma vasta gama de ocorrências são invocadas pelas construtoras com o intuito de legitimarem o atraso na entrega do imóvel, bem como a utilização do prazo de tolerância. Vejamos alguns exemplos:

“Cobrança. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade. Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso improvido.”
(TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. CONSTRUÇÃO CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – MULTA CONTRATUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – SUFICIENTE A ANÁLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS – CRISE ECONÔMICA DO SETOR IMOBILIÁRIO – RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERÍVEL AO CONSUMIDOR – CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA TIDA COMO NÃO ESCRITA – AUSÊNCIA DE PROVA – APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(…).
2. O caso fortuito e a força maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, devem decorrer de eventos imprevisíveis e inevitáveis, cujos efeitos impossibilitam de forma absoluta a execução da obra, o que não se evidencia no presente caso, pois as causas argüidas são todas previsíveis no campo da construção civil.
3. A instabilidade econômica, política e social dificulta em muito o desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de prestação de serviços. Porém, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso fortuito ou força maior a inadimplência de credores, planos econômicos, etc., portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra.”
(TJ/PR – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 341.530-5, Rel. Des. Sérgio Roberto Nóbrega Rolanski, julg. 05.09.2007).

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos.”
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999)

“CIVIL. CONTRATO. RESCISÃO. CASO FORTUITO E MOTIVO DE FORÇA MAIOR. LIMITES.
Eventuais dificuldades da construtora para obter financiamento da obra ou contratar mão-de-obra não constituem caso fortuito nem motivo de força maior. Apelo não provido. Unânime.”
(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 1999 07 1 007021- 8, Rel. Des. Valer Xavier, julg. 23.03.2001).

“DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO.
1 – O atraso do poder público em realizar as obras de infra-estrutura no bairro em que seria construído o imóvel prometido à venda não se configura caso fortuito ou força maior.
(…)”.
(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 50.028/1998, Rel. Des. Angelo Passareli, julg. 18.11.1999).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO ART. 1092 DO CÓDIGO CIVIL. ‘Se o vendedor não cumpriu a obrigação assumida, deixando de entregar a obra no prazo contratualmente estipulado, não pode, sob a alegação de que o comprador não providenciou o financiamento da unidade junto ao agente do SFH, pretender a rescisão do contrato e o recebimento de indenização por perdas e danos. A implantação de novo plano econômico pelo governo federal não caracteriza caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilidade da empresa construtora pela entrega da unidade transacionada no prazo avençado.’ (Ap. Cív. nº 97.003741-4, da Capital, rel. Des. Eder Graf, julgada em 05.08.97). Litigância má-fé não caracterizada. Decisão confirmada. Recurso improvido.”
(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 96.006549-0, Rel. Des. Silveira Lenzi, julg. 23.09.1997).

“Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim.”
(TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005)

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS E DANOS.
O atraso de muitos promissários compradores no pagamento de suas parcelas e as dificuldades econômicas decorrentes de implantação de planos governamentais – não trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que caracterizam aquelas causas exoneratórias da culpa por inadimplemento ou mora. O não cumprimento, por parte da vendedora, da obrigação da entrega da obra no prazo estipulado, justifica a sua condenação ao pagamento de aluguéis que o promissário comprador poderia receber, de acordo com as condições de mercado existentes.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 49.073/1998, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 24.08.1998)

Por outro lado, quando o Poder Judiciário se convence de que o descumprimento da obrigação da construtora se deu por motivo que, de fato, não poderia ser por ela previsto ou evitado, afasta-se a culpa, como é o caso, por exemplo, das decisões abaixo:

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DECLARADO DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA INTENTADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. CASO FORTUITO. AUSÊNCIA DE CULPA.PACTA SUNT SERVANDA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. CDC. COMPENSAÇÃO DE VALORES. VERBAS ILÍQUIDAS. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
I – Quando o descumprimento contratual não ocorreu por culpa do comprador, tampouco da vendedora, mas por ocorrência de caso fortuito, qual seja, o terreno objeto da avença foi declarado de preservação ambiental em ação civil pública proposta pelo Ministério Público local, há de se considerar que o não cumprimento contratual mostrou-se como fator imprevisível pelas partes. Logo, inaplicável a cláusula contratual que prevê a perda parcial das parcelas pagas pelo comprador, bem como o parcelamento de sua devolução pelo número de parcelas adimplidas, porquanto, in casu, não prevalece o princípio pacta sunt servanda, ante a ocorrência de fato superveniente e alheio à vontade das partes.
II – Assim, a devolução imediata das parcelas pagas ao comprador é medida que se impõe em face da norma geral da boa-fé e do equilíbrio contratual prevista no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, mostrando-se abusiva a cláusula que prevê a perda total ou parcial das parcelas pagas pelo consumidor, mormente quando inexiste culpa deste pela rescisão contratual.
III – Não há se falar em compensação de valores pagos a título de despesas administrativas, como pagamento de tributos e comissão de corretagem, por configurar verbas ilíquidas que deverão ser apuradas por perícia contábil, a serem reconhecidas por sentença, que ainda não houve. Na espécie, a vendedora não se utilizou do meio adequado para compensar verbas que entende devidas. Inteligência dos artigos 1.010 do CC de 1.916 e 369 do NCC de 2002.
IV – Por cediço, dano moral constitui qualquer ofensa à honra e à dignidade da pessoa humana e deve ser economicamente reparável. No caso, como o descumprimento contratual deu-se sem culpa das partes, improsperável se mostra o pleito indenizatório por danos morais.
V – A sucumbência recíproca deve ser mantida, visto que tanto o apelante quanto o apelado afiguram-se como partes vencedoras e vencidas na demanda. Apelações cíveis conhecidas e improvidas.”
(TJ/GO – 5ª T., Ap. Cív. nº 87.328-8/188, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, julg. 06.06.2006)

“EMENTA: CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. EXCLUDENTE DE ILICITUDE. EQUIPARAÇÃO AO CASO FORTUITO. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. A culpa exclusiva de terceiro é excludente de ilicitude, equiparado ao caso fortuito, capaz de afastar o dever de indenizar.”
(TJ/MG – 17ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0245.04.055786-1/001, Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, julg. 25.01.2007)

Pode ocorrer de o atraso na entrega da unidade decorrer de alterações no projeto solicitadas pelo próprio adquirente. A construtora não pode ser responsabilizada pela demora se esta decorreu, exclusivamente, em razão de modificações feitas pelo próprio adquirente no projeto do imóvel. Confira-se:

“CIVIL – PROCESSUAL CIVIL – PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA – DEMORA JUSTIFICADA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RESPONSABILIDADE AFASTADA – INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3º, II DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
1. A apelante requereu junto à construtora providencias para alterações no projeto original, ocasionando, com isso, retardamento na entrega da obra.
2. A empresa recorrida desincumbiu-se, quantum satis, do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, a teor do art. 333, inciso II do Código de Processo Civil, eis que trouxe aos autos, provas cabais de que a demora na entrega da unidade habitacional restou justificada em virtude das inúmeras modificações pleiteadas pelo recorrente no projeto original do imóvel o que, por certo, afasta qualquer responsabilidade por parte da promitente-vendedora.
3. Também não se pode, por outro lado, invocar a responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor, como postula o recorrente, eis que, a teor do art.14 § 3º, inciso II do supracitado diploma legal, exime-se da responsabilidade o fornecedor de serviços que provar que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
4. Apelo conhecido e improvido.”
(TJ/DF – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110270852, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, julg. 29.03.2004)

Nota-se, portanto, que se o contrato eventualmente estabelecer o prazo de carência, deste a construtora somente poderá gozar em se tratando de caso fortuito ou força maior, não se podendo entender que essa carência é uma prorrogação automática do prazo de entrega.

3. Consequências pelo descumprimento do prazo para entrega

Da mesma forma que o adquirente tem a obrigação de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada.

Uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias consequências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento. Vale conferir a jurisprudência:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”
(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

“CONTRATO – Compromisso de vencia e compra de imóvel – Atraso na entrega da obra – Interrupção do pagamento pelos adquirentes justificada – Resolução e restituição integral de parcelas pagas, sem dedução – Dano moral – Inocorrência – Indenização indevida – Recursos desprovidos.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010)

“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – MORA DA CONSTRUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C.
O atraso verificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90”
(TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA – RECURSO IMPROVIDO.
O injustificado atraso da construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado, caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a hipótese de inadimplemento.”
(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des. Elpídio Helvécio Chaves Martins, julg.14.10.2003)

Em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, outros valores serão devidos pela construtora. Vejamos a jurisprudência:

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO.
I – A petição inicial, embora não tenha fixado o quantum, especificou quais verbas integrariam os lucros cessantes devidos.
II – Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
III – Hipótese em que o acórdão recorrido afirmou a responsabilidade da construtora, sendo vedada sua revisão, em razão das Súmulas 5 e 7 desta Corte.
III - Ausência de prequestionamento da questão referente à ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. Agravo improvido.”
(STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – RESSARCIMENTO DOS DANOS – DANO MATERIAL – DANO MORAL – Incorporação. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora, ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou, apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução dos valores recebidos.”
(TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg. 240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO. INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES. VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS DEVIDOS. MÁ-FÉ DESCARACTERIZADA.
O atraso na entrega da obra, no prazo contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o pleito rescisório, caso em que deverá ser devolvida a quantia já paga, com os acréscimos legais e contratuais.
Em sendo o promitente comprador obrigado a alugar outro imóvel para morar, é devido o reembolso integral dos aluguéis por ele pagos, ainda que o contrato esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e desprovido.”
(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2000.014654-4., Rel. Des. Dionízio Jenczak, julg. 13.05.2005)

“INDENIZAÇÃO – Responsabilidade da construtora em razão da demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo demandante – Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, com os reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das chaves – Responsabilidade até a efetiva entrega das chaves -Recurso a que se dá provimento parcial para os fins acima.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 28.221-4/8-00, Rel. Des. Luís de Macedo, julg. 24.03.1998)

Pelo fato de a resolução do contrato decorrer de culpa da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores, além de ser feita em parcela única, deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento:

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ.
(…).
II. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não da adquirente.
III. Recurso especial da ré não conhecido. Conhecido e provido o recurso especial adesivo da autora.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 510.267/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 03.5.2004)

Há casos em que o contrato prevê que não entregando o imóvel no prazo convencionado, a construtora deverá suportar o pagamento de determinada penalidade. Nestas hipóteses não pode a construtora, se aproveitando da sua posição privilegiada no contrato, estabelecer uma pena passível de ser considerada irrisória. Caso a multa da construtora seja fixada em valo muito baixo, nada impede de ser majorada em juízo:

“Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada.
Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso. Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.”
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010).

Neste exemplo, o Desembargador Relator assevera

“(…).
Configurada a mora da requerida, em que pese o entendimento da i. magistrada de primeiro grau, a sua responsabilização pecuniária pelos danos causados em valor superior ao estipulado contratualmente é inafastável. Isto porque patente a abusividade da cláusula 6.5.2. do instrumento de contrato. De fato, o estabelecimento de multa no ínfimo valor de R$ 70,00 por mês de atraso, consignando a renúncia expressa dos compradores a qualquer outra cobrança, coloca o consumidor em evidente desvantagem, ameaçando o equilíbrio contratual.
Por óbvio que com a conclusão do empreendimento no termo previsto (dezembro de 1998) os compradores poderiam usufruir do imóvel da forma como melhor lhes aprouvesse, sendo evidente que deixaram de lucrar, no mínimo, com o valor equivalente aos alugueres deste período.
Limitar esse valor a patamar muito aquém daquele que seria auferido com a entrega das unidades no prazo contratado, sem dúvida, configura forma de enriquecimento ilícito por parte da requerida, sendo de rigor a declaração de nulidade da disposição contratual, com fundamento no artigo 51, inciso IV e parágrafo 1o, incisos II e III, do CDC.”

Algumas construtoras, ao perceberem que não conseguirão cumprir o prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades através de notificação enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse tipo de conduta, na verdade, não tem nenhum efeito. A alteração do prazo de entrega do imóvel só é possível se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua concordância. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – OBRIGAÇÕES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COMINATÓRIA C/C COBRANÇA – PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO – INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO DO PROCESSO – DESNECESSIDADE – PRELIMINAR AFASTADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS – CULPA CONFIGURADA – INADIMPLEMENTO – MULTA MORATÓRIA DEVIDA – NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA – IRRELEVÂNCIA – MULTA MORATÓRIA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECLAMO IMPROVIDO.
Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio, hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento do processo. Dificuldades precontratuais, técnicas e de natureza, por serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.
Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra.
É ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do apartamento.”
(TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ., Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel. Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006)

4. Prazo prescricional para propositura de ação indenizatória

Superado o prazo que a construtora tinha pra fazer a entrega da unidade sem que isto tenha ocorrido, os danos que por tal motivo forem experimentados pelos adquirentes deverão ser reparados.
Dois aspectos mostram-se como mais polêmicos nesse ponto, estando eles relacionados com o prazo prescricional e o seu termo inicial.
O Código Civil, em seu artigo 206, § 3º, V, fixa em 03 (três) anos o prazo prescricional para a propositura de ação que tenha por objeto a reparação de danos.
O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, estabelece em seu artigo 27 que “prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço” (ver artigos 12/17, CDC), contando-se o prazo do conhecimento do dano e de sua autoria.
A mera existência do referido artigo 27 do CDC já pode ser suficiente para que alguém entenda que pela simples razão de se tratar de relação de consumo deve ser aplicado o prazo da legislação consumeirista e não a do artigo 206, § 3º, V, do CC.
De fato, como já expusemos antes, a relação entre os adquirentes de unidades imobiliárias e as construtoras são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, pensamos que isto não quer dizer que outras disposições legais não devam ser aplicadas.
No caso da prescrição que estamos analisando, há que se considerar que o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de 05 (cinco) anos está relacionado à reparação de danos decorrentes do “fato do produto ou do serviço”. Isto, com a devida vênia, limita a aplicação deste prazo exclusivamente para tais circunstâncias.
Sobre o tema, o magistrado Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva,[1] citando o entendimento do Ministro Sálvio Figueiredo Teixeira, escreveu que “o art. 27 cuida de hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (REsp 114.473/RJ, j. em 24-3-1997)”. Deve haver relação direta com a segurança e a saúde do consumidor.

Esse entendimento foi recentemente reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, como se observa do Recurso Especial nº 810.353/ES:

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO. VÍCIO/DEFEITO DO PRODUTO. ENTENDIMENTO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE, ADEMAIS, ESBARRA NO REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA (SÚMULA 7/STJ).
I. Tendo a corte local entendido que a hipótese dos autos cuida de defeito do produto, por trazer vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente, correta é a aplicação do art. 27 do CDC. Precedentes.
II. Ademais, as questões levantadas no recurso especial dependem de incursão em matéria fática da lide, notadamente no que toca à natureza do vício/defeito apresentado pelo bem objeto da compra e venda, sua forma de constatação, bem como nas circunstâncias em que realizado o negócio, considerado pelo Tribunal local como sujeito à incidência do CDC.
III. Incidência da Súmula 7 do STJ: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’.
IV. Recurso especial não conhecido.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 810.353/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, julg. 16.04.2009)

Como se observa do voto do Ministro Relator:

“(…).
Aplicou o art. 27 do CDC, afirmando tratar-se de prescrição qüinqüenal, por apresentar o produto um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando o consumidor a uma inquestionável insegurança (fl. 131).
O supramencionado entendimento encontra amparo na jurisprudência do STJ, inclusive demonstrado com o precedente invocado pelo recorrente como paradigma da divergência, o qual, diga-se de passagem, foi também utilizado como fundamento de decidir no acórdão recorrido. Confira-se:
‘DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO. SUBSTITUIÇÃO DE MOBILIÁRIO ENTREGUE COM DEFEITO. VÍCIO APARENTE. BEM DURÁVEL. OCORRÊNCIA DE DECADÊNCIA. PRAZO DE NOVENTA DIAS. ART. 26, II, DA LEI 8.078/1990. DOUTRINA. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO PROVIDO.I – Existindo vicio aparente, de fácil constatação no produto, não ha que se falar em prescrição qüinqüenal, mas, sim, em decadência do direito do consumidor de reclamar pela desconformidade do pactuado, incidindo art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.II – O art. 27 do mesmo diploma legal cuida somente das hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente.III – Entende-se por produtos não-duráveis aqueles que se exaurem no primeiro uso ou logo após sua aquisição, enquanto que os duráveis, definidos por exclusão, seriam aqueles de vida útil não-efêmera.’(REsp nº. 114.473/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 05.05.1997, p. 17060)
No mesmo sentido:
‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VEÍCULO COM DEFEITO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. VALOR INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PRECEDENTES DESTA CORTE.1. Aplicável à hipótese a legislação consumerista. O fato de o recorrido adquirir o veículo para uso comercial – taxi – não afasta a sua condição de hipossuficiente na relação com a empresa-recorrente, ensejando a aplicação das normas protetivas do CDC.2. Verifica-se, in casu, que se trata de defeito relativo à falha na segurança, de caso em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (defeito na mangueira de alimentação de combustível do veículo, propiciando vazamento causador do incêndio). Aplicação da regra do artigo 27 do CDC.3. O Tribunal a quo, com base no conjunto fático-probatório trazido aos autos, entendeu que o defeito fora publicamente reconhecido pela recorrente, ao proceder ao ‘recall’ com vistas à substituição da mangueira de alimentação do combustível. A pretendida reversão do decisum recorrido demanda reexame de provas analisadas nas instâncias ordinárias. Óbice da Súmula 07/STJ.4. Esta Corte tem entendimento firmado no sentido de que ‘quanto ao dano moral, não há que se falar em prova, deve-se, sim, comprovar o fato que gerou a dor, o sofrimento, sentimentos íntimos que o ensejam. Provado o fato, impõe-se a condenação’ (Cf..AGA 356.447-RJ, DJ 11.06.01).5. Consideradas as peculiaridades do caso em questão e os princípios de moderação e da razoabilidade, o valor fixado pelo Tribunal a quo, a titulo de danos morais, em 100 (cem) salários mínimos, mostra-se excessivo, não se limitando à compensação dos prejuízos advindos do evento danoso, pelo que se impõe a respectiva redução a quantia certa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).6. Recurso conhecido parcialmente e, nesta parte, provido.’ (REsp n. 575.469/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJU de 06.12.2004, p. 325)
(…)”

Assim, com a devida vênia, apesar de o atraso na entrega do imóvel ser fato gerador de prejuízos aos adquirentes, não nos parece que o prazo prescricional seja de 05 (cinco) anos, pois ao contrário do que determina do artigo 27 do CDC, não se trata de danos por fato do produto ou do serviço. Inexiste relação entre o atraso na entrega do imóvel e riscos à segurança ou à saúde dos adquirentes. Aplicável, portanto, o prazo de 03 (três) anos do artigo 206, § 3º, do CC. Com efeito, a contagem do prazo se inicia com a efetiva e tardia entrega das chaves, pois é somente com isto que o adquirente terá condições de constatar a extensão dos danos experimentados.

Conclusões

Diante das breves ideias traçadas neste modesto trabalho, podemos concluir que:

a) A relação formada entre uma construtora e o adquirente unidade imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que os respectivos contrato contratos classificam-se como por adesão.
b) O Código de Defesa do Consumidor exige que haja equilíbrio nos contratos redigidos pelas construtoras para assinatura pelos adquirentes, e com base nisso surge a discussão sobre a ilegalidade de cláusulas que estabelecem a prorrogação do prazo para a entrega dos imóveis, haja vista que nenhuma carência é deferida ao comprador que não consegue, no vencimento, efetuar o pagamento.
c) Apenas o caso fortuito e a força maior afastam a obrigação de a construtora entregar a unidade no prazo contratado, sendo que tais fatos devem ser comprovados.
d) O prazo de carência só pode ser usado pela construtora se houver caso fortuito ou força maior, não sendo um mero prazo suplementar para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel.
e) Não feita a entrega da unidade imobiliária no prazo contratado e não existindo nenhuma justificativa para o atraso, a construtora deverá suportar indenizar o adquirente além de ter que suportar os eventuais e comprovados prejuízos que experimentarem.
f) O prazo prescricional para o adquirente prejudicado ajuizar a ação de indenização é de 03 (três) anos, conforme previsto no artigo 206, §3º, V, do Código Civil, iniciando sua contagem aa data em que for realizada, pela construtora, a efetiva entrega das chaves.

Consumidor tem direitos na rescisão de contrato de imóvel

Endividado

Consumidor tem direitos na rescisão de contrato de imóvel

Por questões econômicas e sociais, nos últimos anos observamos forte incentivo para realização de negócios imobiliários, culminando, especialmente, na aquisição de imóveis na planta.

Porém, a crise financeira mundial já reflete no Brasil. O crescimento do PIB tem sido abaixo do esperado e há o aumento da inflação, elevando o custo de vida. O resultado é que os salários já não comportam o adimplemento de todas as prestações de anos atrás.

Como consequência, o número de pessoas com dificuldade em honrar as prestações dos imóveis adquiridos, especialmente na planta, está aumentando – e vários compromissários compradores, ao rescindir o contrato, estão sofrendo prejuízos maiores do que o legalmente aceitável. Especialmente pelo desconhecimento do direito que possuem, até mesmo como devedor.

Isso porque, ao longo dos anos, o judiciário consolidou o entendimento de que o devedor, também, possui direitos, inclusive para pleitear a própria rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa. Ou seja, o judiciário reconhece que o devedor não precisa aguardar que o credor adote qualquer procedimento para lhe cobrar, período em que o débito é atualizado com incidência de juros e demais ônus monetários que resultam no aumento do prejuízo do devedor.

Assim, o aconselhável é que o compromissário comprador inadimplente, ao perceber que não conseguirá honrar com as prestações, entre em contato com o credor, exponha sua situação e questione se há possibilidade de avençar a rescisão contratual de forma extrajudicial, sendo imprescindível questionar no mínimo três questões fundamentais: 1) percentual do valor pago que será retido a título de taxa administrativa ou uso do bem; 2) metodologia de atualização do valor pago; 3) prazo para devolução dos valores.

Em posse das respostas, o devedor poderá consultar o advogado de sua confiança e verificar se as condições para rescisão contratual estão condizentes com a realidade. Isso porque são frequentes as distorções entre o legalmente aceitável e o praticado.

Em decorrência da elevada quantidade de processos com discussões análogas, o Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou algumas questões, vejamos:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Mas, talvez a grande discussão judicial seja para apurar qual o percentual é o adequado a título de retenção por parte do credor, pois ao rescindir o contrato, até para manter a igualdade das partes, deve-se pagar os custos que o vendedor realizou com material publicitário, pessoal e outros administrativos. Tais gastos, na maioria dos casos, estão compreendidos entre 10% a 20% do valor pago.
Porém, apenas com a análise individual de cada caso é que será possível averiguar tal índice, pois há situações em que tal percentual pode ser maior e mesmo assim ser considerado legal, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTE SUBSTANCIAL DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. BASES FÁTICAS DISTINTAS. 1. O pagamento inicial do valor do negócio descaracteriza-se como arras confirmatórias quando representa o adimplemento de parte substancial da dívida. 2. É cabível a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 20% a título de indenização em caso de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Precedentes. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Recurso Especial conhecido em parte e provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 761.944; Proc. 2005/0099618-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; Julg. 05/11/2009; DJE 16/11/2009)

47038291 - PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO ENTRE AS PARTES. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO EM FAVOR DA CONTRATADA A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CDC, ART. 53. 1. A preliminar de ilegitimidade passiva, com pedido de substituição processual pelo condomínio edilício, não prospera em virtude do contrato de compra e venda acostado aos autos. 2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado ao caso em tela, uma vez configurada a relação de consumo entre as partes. 3. O percentual de retenção fixado pela sentença em 25% do valor total pago, como ressarcimento das despesas efetuadas pela contratada, não ofende o disposto no CDC, art. 53 e baseia-se em precedentes do STJ. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (TJ-CE; APL 567206-32.2000.8.06.0001/1; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Francisco Suenon Bastos Mota; DJCE 31/03/2010)

Em outra esfera, há situações em que o devedor já está utilizando o imóvel. Nesses casos, o valor percentual retido pelo credor pode ser mais elevado. Na maioria das situações está compreendido entre 20% e 30% do valor pago, mas, também, poderá ser alterado dependendo da situação. E a retenção percentual é justa, pois o valor abrange dentre outros, os ônus da depreciação e o próprio uso do bem. Vejamos:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Comprador que pleiteia rescisão do contrato por insuportabilidade do pagamento das prestações. Possibilidade, decretada a culpa do comprador. Entendimento jurisprudencial sobre o tema. Retenção integral dos valores pagos Possibilidade, no caso, para compensar a ocupação do imóvel e os tributos incidentes e devidos até a data da efetiva desocupação a evitar o enriquecimento sem causa do devedor, diante fruição do bem sem a devida contraprestação Inexistência de infringência ao disposto no artigo 53 da Lei nº 8.078/90. Direito de retenção e indenização por eventuais benfeitorias (úteis e necessárias), bem como acessões, apurando-se o quantum em liquidação de sentença. Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença, em parte, reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP; APL 9169616-39.2008.8.26.0000; Ac. 5651364; Guarulhos; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 31/01/2012; DJESP 23/02/2012)

Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual por culpa do comprador. Devolução das parcelas com desconto de 25% a título de cláusula penal indevido o ressarcimento a título de aluguel por ocupação do imóvel. Restituição dos valores gastos com benfeitorias necessárias indevido em razão de cláusula contratual. Recurso da autora parcialmente provido e do requerido improvido. (TJ-SP; APL 9090833-04.2006.8.26.0000; Ac. 5540202; Guarulhos; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida; Julg. 08/11/2011; DJESP 13/12/2011).

Já com relação à forma de devolução do valor pago, o entendimento é pacifico, ou seja, o saldo de direito a ser ressarcido ao devedor deve ser feito por intermédio de uma única parcela e no ato da rescisão, não sendo aceitável o condicionamento da devolução a venda da unidade, parcelamento ou outra situação futura imprevisível. Isso porque ao operar a rescisão do contrato, o objetivo maior é fazer com que as partes retornem a mesma situação de antes da avença. Vejamos:

95316849 - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ADESÃO A PLANO DE POUPANÇA PARA FUNDO HABITACIONAL. RESCISÃO PLEITEADA PELOS ASSOCIADOS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobrem razoavelmente as despesas. Devolução de 80% dos valores pagos devidamente corrigidos e de uma só vez. Inconformismo apenas quanto à forma de devolução. Descabimento. Devolução do saldo em única parcela a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP; APL 0007245-46.2002.8.26.0114; Ac. 5586339; Campinas; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 30/11/2011; DJESP 16/01/2012)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO PARCIAL. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA, EM PARCELA ÚNICA. Em se tratando de ação em que a parte pretende a restituição das parcelas pagas, em decorrência do desfazimento de compromisso de compra e venda de imóvel, por não haver transcorrido mais da metade do antigo prazo previsto no Código Civil de 1916, aplica-se o novo prazo estabelecido no art. 205 do Código Civil de 2002, recomeçando a contagem da entrada em vigor desta legislação, ou seja, de 11.01.2003, não tendo se operado a prescrição. - Em caso de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, é razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal. - A restituição do valor despendido pelo comprador deve ser feita de imediato e em parcela única. - Recurso provido em parte. (TJ-MG; APCV 4373076-29.2008.8.13.0702; Uberlândia; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Alvimar de Ávila; Julg. 08/02/2012; DJEMG 14/02/2012) CC, art. 205

Soberano, também, é o entendimento de que nos casos em que a ação de rescisão é proposta pelo compromissário vendedor (credor), o compromissário comprador (devedor) poderá não apresentar reconvenção para pleitear a devolução do que lhe é de direito, assunto, também, sumulado. Vejamos:

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Mesmo com tal possibilidade, em algumas situações o compromissário comprador poderá ter que fazer uso de tal ferramenta processual, razão pela qual é imprescindível o estudo do caso de forma individualizada.

Não obstante tudo isso, em algumas situações o compromissário comprador poderá repassar o imóvel a terceiros, desde que exista a concordância do credor, situação em que, muitas vezes, resulta na redução de prejuízos.

Destarte, é fundamental que o devedor saiba que mesmo inadimplente é possuidor de direitos que são resguardados pelo Poder Judiciário e a busca pelo que a Lei assegura poderá culminar com a diminuição de prejuízos.
Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 08/02/201
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Decisão Judicial - Vínculo Empregatício entre Corretores e Imobiliárias

Algumas decisões judiciais, no que se refere a vínculo empregatício no ramo imobiliário, deixam os empresários do setor em alerta. Pois muitos são os casos em que há cobranças no cumprimento de horário, de metas, de plantões fora do expediente convencional e os plantões de finais de semana. Não que isso seja ruim. Na verdade essa cobrança, em meu entendimento, deve ser pessoal, e não imposta, já que os corretores são identificados como autônomos.

Como próprio do termo “autônomo”, o corretor deve ter autonomia, liberdade para decidir quando, como e onde irá trabalhar. Certamente que nos casos específicos de prestar serviço para uma imobiliária, o corretor deve ter comprometimento e lisura de acordo com os conceitos praticados pela mesma. Isso é e deve ser a pratica comum esperada de qualquer profissional, independente da área de atuação.

As empresas imobiliárias, por outro lado, devem se atentar para aquilo que podem ou não cobrar, identificando os pontos que possivelmente lhe gerarão vínculo de emprego com o profissional que lhe presta serviço.

Abro espaço para relatar, em sequência, um acontecimento verídico. Não citarei o nome da imobiliária para não gerar maiores transtornos, pois não é esse o objetivo do presente artigo. Mas, na referida imobiliária, o corretor era obrigado a assinar um contrato de prestação de serviços imobiliários como profissional liberal, porém, mesmo não estando expresso no acordo, o corretor tinha a obrigação de estar presente no escritório das 8:00 às 20:00, de segunda a sexta-feira; sábados das 8:00 às 18:00; no domingo era mais tranquilo, das 8:00 às 14:00. Contudo, o corretor deveria pagar um valor adiantado e mensal para utilizar um aparelho celular. A alegação do proprietário desta imobiliária era: “o corretor que quer ganhar dinheiro tem que trabalhar muito, e só assim conseguirá vencer na vida”. Possivelmente sim, e junto a isso o acumulo de stress e outros problemas, além de abdicar de momentos prazerosos com a família.

Ganhar dinheiro, muito ou pouco, deve ser uma decisão individual. E, por outro lado, percebo que falta, neste caso, senso de justiça e princípio moral. Explorar e se beneficiar com baixo custo (ou quase zero) por meio do suor do “autônomo” é prática inaceitável, já que o corretor por vezes tem que se sujeitar a este tipo de conduta por vários motivos particulares.

Certamente que o corretor ao perceber que está sendo sugado ao extremo pede para sair. Assim, a rotatividade de profissionais é muito grande, ou seja, profissional desmotivado, empresa com baixo retorno ou, no mínimo, gera descrédito perante seus clientes, em função do mau atendimento prestado pelo corretor insatisfeito.

Profissionais qualificados certamente não se sujeitarão a serem tratados como autônomo e, ao mesmo tempo, serem cobrados como empregados. Como, da mesma maneira, as imobiliárias não querem ser lesadas por qualquer tipo de conduta praticada pelo profissional que lhe serve.

Enfim, para concluir este artigo compartilho aos interessados a jurisprudência do TST – Tribunal Superior do Trabalho – onde consta decisão recente, publicada em 19 de outubro de 2012, que condena imobiliária a pagar obrigações trabalhistas no valor de R$300 mil.

Segue link: http://www.coad.com.br/home/noticias-detalhe/46719/corretora-de-imoveis-consegue-vinculo-com-imobiliaria Fonte: TST.

Por: Rodrigo Barreto 

Defeito em construção comprovado por prova pericial gera dano moral

RESUMO: Evidenciados através da prova pericial o dano e o nexo causal entre este e a execução das obras em edifício residencial, a condenação da construtora ao pagamento de indenização pelos defeitos verificados no prédio é medida que se impõe, forte no art. 1.245 do Código Civil de 1916.

ARGUMENTO JURÍDICO: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra.”

Cabe destacar, trata-se de responsabilidade civil objetiva, na qual, para condenação da apelante ao pagamento de indenização, basta a comprovação do dano e o nexo causal entre este e a execução das obras.

Maria Helena Diniz traz a matéria com muita propriedade:

“A responsabilidade objetiva funda-se num princípio de eqüidade, existente desde o direito romano: aquele que lucra com uma situação deve responder pelo risco ou pelas desvantagens dela resultantes (ubi emolumentum, ibi commoda, ibi incomoda).” (Curso de direito civil brasileiro. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 1997. v. 7. p. 47).

Neste diapasão, já decidiu este relator:

“(…) RECURSO DA RÉ – PRETENDIDA EXONERAÇÃO DO DEVER DE REPARAR OS DEFEITOS DA COISA – DANOS APARENTES – ENTREGA DO BEM SEM RECLAMAÇÃO DO AUTOR – INOCORRÊNCIA – COMPROVAÇÃO ATRAVÉS DE PERÍCIA DA CIÊNCIA DA RÉ QUANTO AOS DEFEITOS EXISTENTES – DANOS ORIUNDOS DA OBRA – CONFISSÃO – INEXISTÊNCIA DE CULPA – IRRELEVÂNCIA – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – RECURSO NÃO PROVIDO. Comprovada, através de perícia, a existência de rachaduras, fissuras e outros defeitos no imóvel, bem como a ciência da empresa em relação a estes, inquestionável o dever de reparar referidas imperfeições.” (ACV n. 01.018212-2)

Extrai-se dos julgados do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:

“RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR – DEFEITOS – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – QUANTUM FIXADO PARA SUBSTITUIÇÃO DAS PEÇAS E RENOVAÇÃO DA PINTURA – APURAÇÃO ATRAVÉS DE PROVA PERICIAL – CRÍTICA DO RÉU – INCONSISTÊNCIA – ORÇAMENTO ADOTADO NÃO INFIRMADO – SENTENÇA QUE SE CONFIRMA – DENUNCIAÇÃO DA LIDE – RESPONSABILIDADE CIVIL – EMPRESA FABRICANTE DAS ESQUADRIAS UTILIZADAS NA OBRA – RELAÇÃO JURÍDICA QUE PRESSUPÕE A COMPROVAÇÃO DA CULPA – TEORIA SUBJETIVA – ÔNUS DA PROVA.” (TJPR – ACV n. 0059137-3 – Rel. Des. Conv. Sérgio Rodrigues)

Sobre a matéria, Rui Stoco doutrina:

“O primeiro dever legal de todo profissional ou empresa de engenharia e arquitetura é assegurar e responder pela perfeição da obra, ainda que essa circunstância não conste de qualquer cláusula contratual, pois é inerente ao serviço contratado.” (Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial: doutrina e jurisprudência. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995. p. 160).

E, mais adiante, complementa:

“Dessa responsabilidade não se exime o empreiteiro ou construtor, ainda que tenha seguido instruções do proprietário, incorporador ou administrador, pois lhe é vedado desviar-se da legislação pertinente, aplicar material inadequado ou em menor quantidade, ou deixar de aplicar as técnicas preconizadas.” (op. cit., p. 160).

O Egrégio Tribunal de Justiça de Santa Catarina já decidiu a respeito:

“AÇÃO INDENIZATÓRIA DEFLAGRADA CONTRA INCORPORADORA DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL. NOTÓRIOS DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. IRRECUSÁVEL RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DEVER DE REPARAÇÃO. PEDIDO INAUGURAL ACOLHIDO. APELO IMPROVIDO. A construtora e incorporadora, constatados, através perícia, os defeitos na obra e os prejuízos dos adquirentes, tem o dever de repará-los adequadamente, na conformidade do artigo 1056 do CC.” (ACV nº 88.065347-1 (42.823) – Rel. Des. Eládio Torret Rocha).

É da jurisprudência:

“RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR – RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR – CONSTRUÇÃO CIVIL – CONSTRUÇÃO DEFEITUOSA – MA EXECUÇÃO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – ALUGUEL – INDENIZAÇÃO – Construção. Defeito da obra. Obrigação de fazer. Constatada por minuciosa perícia que a construtora e incorporadora não cumpriu com o memorial descritivo, devem elas, solidariamente, responder pelos erros e desídias da construção, promovendo todos os reparos necessários para corrigi-los (…)” Apelo desprovido. (TJRJ – ACV n. 2626/97 – Rel. Des. Gustavo Kuhl Leite)

Desse modo, evidenciados o dano e o nexo causal entre este e a execução das obras, a condenação da apelante ao pagamento de indenização pelos defeitos verificados no edifício apelado é medida que se impõe.

fonte:

http://direitoparatodos.com/defeito-em-construcao-comprovado-por-prova-pericial-gera-dano-moral/

Conheça as respostas para as seis dúvidas mais comuns de clientes de bancos

  Conheça as respostas para as seis Dúvidas mais comuns de clientes de bancos.

Questões como a obrigatoriedade sobre contratação de pacotes e outros produtos para manutenção de contas são esclarecidas pelo Procon-SP  

RIO — Mesmo presente no dia a dia, os serviços bancários ainda geram dúvidas na cabeça dos consumidores. Por isso, o Procon-SP selecionou algumas das perguntas mais frequentes que chegam nos comentários do blog Educação para o Consumo da entidade para esclarecê-las. Confira.

1. Os bancos podem exigir a aquisição de outros produtos ou serviços para manter uma conta?

Procon-SP - Não. Essa prática é a denominada "venda casada", considerada abusiva e proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

2. O consumidor é obrigado a contratar um pacote de tarifas?

Procon-SP - Não. Dependendo da quantidade de serviços utilizados o consumidor pode fazer uso do “Pacote de Serviços Essenciais”, que dá direito a:

– Cartão com função débito;

– Receber a segunda via do cartão de débito, exceto nos casos decorrentes de perda, roubo, furto, danificação e outros motivos não imputáveis à instituição emitente;

– Realização de até quatro saques, por mês, em guichê de caixa, inclusive por meio de cheque ou de cheque avulso, ou em terminal de autoatendimento;

– Realização de até duas transferências de recursos entre contas na própria instituição, por mês, em guichê de caixa, em terminal de autoatendimento e/ou pela internet;

– Dois extratos, por mês, contendo a movimentação dos últimos 30 dias por meio de guichê de caixa e/ou terminal de autoatendimento;

– Realização de consultas mediante utilização da internet;

– Receber, até 28 de fevereiro de cada ano, do extrato consolidado, discriminando, mês a mês, os valores cobrados no ano anterior relativos a tarifas;

– Compensação de cheques;

– Dez folhas de cheques por mês, desde que o cliente reúna os requisitos necessários à utilização de cheques, conforme a regulamentação em vigor e condições pactuadas;

– Prestação de qualquer serviço por meios eletrônicos, no caso de contas cujos contratos prevejam utilizar exclusivamente meios eletrônicos.

3. Como fazer para encerrar uma conta corrente?

Procon-SP - Para encerrar uma conta corrente o consumidor deve:

- Preencher o formulário de encerramento, que é fornecido pelo próprio banco;

- Providenciar a assinatura de todos os titulares ou representantes legais no pedido, caso a conta seja conjunta;

- Devolver todas as folhas de cheques e cartões ao banco;

- Verificar se todos os débitos autorizados e cheques emitidos já foram lançados na conta; cancelar as autorizações para futuros débitos automáticos.

Portanto, a conta não é encerrada automaticamente por falta de movimentação.Veja mais sobre o tema em “Procon-SP orienta: encerramento de conta corrente”.

4. O consumidor pode ser responsabilizado pela movimentação de terceiros no caso de roubo, furto ou extravio do cartão?

Procon-SP - Os bancos têm o dever legal de zelar pela segurança de seus serviços, impedindo que terceiros façam mau uso de cartões dos correntistas. Os contratos assinados com os bancos normalmente estabelecem que toda e qualquer utilização do cartão e respectiva senha são de responsabilidade do consumidor. Essa cláusula é abusiva, pois os bancos respondem de forma objetiva pelos prejuízos causados ao correntista por falhas na segurança do serviço nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Para evitar problemas futuros é recomendável que a comunicação sobre a perda, furto ou roubo seja feita o mais rápido possível ao banco e às autoridades policiais, através de qualquer meio hábil. A orientação também é aplicável para casos envolvendo talões de cheques.

5. Os bancos são obrigados a realizar a portabilidade de crédito?

Procon-SP - O Banco Central não obriga uma instituição financeira a comprar dívida de outra. Por isso, informe-se sobre a possibilidade de fazer a portabilidade junto ao banco escolhido para transferir o débito.

6. A empresa em que eu trabalho paga o meu salário em um banco e eu desejo transferir meus vencimentos para outra instituição financeira sem pagar taxas, eu tenho esse direito?

Procon-SP -Sim. Para isso, o consumidor que tiver interesse em usufruir da conta salário deve procurar a agência na qual possui conta e informar para qual banco quer que o dinheiro passe a ser transferido. O pedido deve ser feito por escrito ao banco, com a informação da conta em que o valor passará a ser creditado. A mudança tem que ser realizada em até cinco dias úteis após a solicitação do cliente.
Fonte: O Globo Online - 01/02/201

Justiça permite adiamento na quitação de imóvel atrasado

Justiça permite adiamento na quitação de imóvel atrasado

por Felipe Vilasanchez

Do mesmo modo que as construtoras podem prorrogar por até 180 dias o prazo para entrega das chaves, os consumidores têm direito ao mesmo período, após a entrega dos imóveis, para quitar o débito. Este foi o entendimento da juíza Mônica de Cassia Thomaz Perez Reis Lobo, da 1ª Vara Cível do Butantã (SP), que tornou válida a cláusula de tolerância a um casal cujo apartamento teve a entrega adiada duas vezes. Também foi determinada indenização de R$ 30 mil, por danos morais.

O casal afirmou que, mesmo com o atraso de um ano, houve cobrança de juros indevidos antes da entrega e posse do imóvel, além de desequilíbrio nas cláusulas contratuais, indevida cobrança de comissão de corretagem, abuso de direito quanto à tolerância para atrasos, ilegal forma para escolha da administradora e ilegalidade na cessão de direitos e obrigações. Assim, foi requerida a nulidade das respectivas cláusulas contratuais e a concessão do prazo de 180 dias para a quitação do apartamento, sem prejuízo à entrega das chaves.

A construtora, em sua defesa, alegou que os atrasos aconteceram por motivo de força maior, por conta do aquecimento do mercado da construção civil, declarou sua ilegitimidade passiva sobre a questão da corretagem, já que o serviço foi prestado por outra empresa, e afirmou a legalidade dos juros de 12% ao ano após a expedição do habite-se, e que o instrumento particular de promessa de compra e venda mantém o equilíbrio contratual entre as partes.

"No caso sob julgamento, tem-se uma interessante situação de fato e de direito. Os consumidores autores preferem — ao menos é isto que se extrai da inicial — que seja eles concedido o mesmo prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para cumprimento de uma obrigação contratual. Trata-se de equiparar-se a tolerância contratual", disse a juíza na decisão. "Se vale a prorrogação imotivada para a construtora entregar o imóvel, também vale o pagamento da parcela final do preço — tudo isso, logicamente, sem prejudicar a entrega das chaves. Somente se não for deferido igual tratamento de tolerância aos autores consumidores, pretendem eles que a disposição seja considerada nula (inválida) por abusividade — disposição manifestamente prejudicial aos promitentes adquirentes", afirmou.

Sobre os juros, a juíza entendeu não haver ilegalidade. "Nula não pode ser considerada a cláusula que prevê a incidência de juros de 12% ao ano, decorrente da incidência da Tabela Price. Anote-se que a Tabela Price constitui método consagrado de financiamento ou empréstimo a longo prazo, com pagamento em prestações periódicas e fixas, em que os juros sãoimputados com prioridade sobre a amortização do capital, invertendo-se essa equação ao longo docontrato", explicou.

O imóvel foi comprado pelo casal em 2008, direto da planta. A entrega estava prevista para 2011, mas foi adiada duas vezes. Segundo a construtora Seven, responsável pela obra, houve escassez de mão de obra.

Para o advogado do casal, Carlos Henrique Bastos da Silva, "a juíza foi sábia e assim acolheu a nossa tese sobre o abismal desequilíbrio do contrato, e por esta razão tornou válida a cláusula de tolerência também ao consumidor. Isto também é importante sob o ponto de vista de entendimento jurídico, pois é um norteador que favorece futuras decisões".

Clique aqui para ler a íntegra da decisão.
Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 04/02/2013