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Comprou um imóvel na planta e está tendo problemas?
Problemas na entrega de imóveis adquiridos na planta
Com o aumento e a facilidade na obtenção de crédito e avanço de empreendimentos na construção civil, colocamos em pauta a questão da compra do imóvel na planta e o que é possível fazer quando ocorre o atraso na entrega da obra, normalmente ocasionando inúmeros transtornos ao comprador, que acaba ficando em uma situação de total impotência perante a construtora. Com isso o sonho não ocorre e, não raramente, conflitos são encaminhados ao Poder Judiciário. Temos visto como prática usual das construtoras, quando ocorrem os atrasos, que elas enviam correspondências informando aos adquirentes que estão ocorrendo entraves burocráticos ou ainda se esquivam da culpa, suscitando diversos motivos tais como a falta de material, chuvas excessivas, greve de mão-de-obra e até mesmo intervenções governamentais. Estes, portanto, são os principais fatores para retardar uma construção e mudar todos os planos dos compradores.
Em praticamente todos os seus contratos, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, tornando-se corriqueira a ocorrência de alguns acontecimentos que podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras como forma de precaução, inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.
Com isso, uma vez alcançado o prazo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias conseqüências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento, além de indenização pela quebra do contrato. Vale conferir alguns exemplos de casos que já foram julgados por nossos tribunais:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)
É necessário esclarecer ainda que em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, ou seja “o que deixou de ganhar”, outros valores serão devidos pela construtora, senão vejamos:
“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO. (...) Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual (atraso na entrega) não lhe é imputável. (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)
Portanto, é preciso que a construtora tenha como provar que as ocorrências justificadoras do atraso na entrega das obras não tenham ocorrido por sua culpa, caso contrário, o comprador deve ser indenizado por danos morais e materiais.
Uma questão importante a ser ressaltada, é o entendimento que vêm sendo reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Paraná e que possui grande aplicabilidade, principalmente aos moradores de Curitiba, região onde todos sabem que os dias chuvosos são constantes. O Tribunal entende que a construtora deve prever a ocorrência desses eventos, não servindo tais justificativas como razoáveis para o atraso na entrega da obra, conforme se observa das sábias palavras do magistrado extraídas do julgamento de um caso onde tal fato ocorreu: “Nesse contexto, a derradeira exegese deve prevalecer, pois o sinalagma impõe a cumulatividade das obrigações contraídas”. Ora, se o promissário comprador atrasa o pagamento, estando em mora, incidirá nas penalidades previstas na cláusula sexta (fl. 15), e se inadimplir o pacto, estará incurso na cláusula oitava do contrato (fl. 16), deixando evidenciado que se lhe impõe - faça sol ou faça chuva - o cumprimento da obrigação. Assim, levando em conta que chuvas e intempéries são fatos previsíveis ao condutor, deve se concluir que as chuvas ocorridas afastaram a mora do construtor em relação ao período de tolerância pactuado, não justificando o substancial atraso, a partir de então”.
O prazo para o comprador propor a ação indenizatória pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos. Isso permite que aqueles consumidores cujos imóveis já foram entregues, mas fora do prazo, também possam entrar na Justiça.
Ajuizar ações buscando uma indenização pelo atraso na entrega do imóvel é um direito dos futuros proprietários. O valor da indenização é calculado de acordo com o valor do imóvel, disposição econômica da construtora e prejuízo do comprador.
Além disso, deve-se ficar atento às condições financeiras da mesma, porque o atraso da entrega pode estar relacionado a uma possível falência da empresa.
Por fim, transcreverei o julgamento de um recurso confirmado pelo tribunal de justiça do Paraná, onde fica evidenciada a veracidade das informações ora prestadas, inclusive constando o valor das indenizações:
“Trata-se de recursos de apelação interpostos em autos de ação de indenização por danos morais e materiais nº 1231/2005, movida por XXXXX em face de Grupo Econômico XXXXX,, Construtora XXXXX, e XXXX, contra sentença que julgou procedente a ação e condenou as requeridas, subsidiariamente: a) ao pagamento dos danos materiais no importe de R$ 181.866,32 (cento e oitenta e um mil oitocentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), equivalentes a 215,937 CUBs, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, da data da constituição em mora dos réus, sobre os quais incidirão, ainda, juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da citação; b) ao pagamento da quantia de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, equivalentes ao preço do aluguel dos dois apartamentos, a título de lucros cessantes, a partir de 30/01/2000 até a entrega da obra aos autores ou, à data da quitação da dívida das requeridas com os autores, devidamente corrigidos com base nos índices estabelecidos pela APADI/SECOVI, tendo em vista o estabelecido em contrato, a partir de cada vencimento, sobre os quais também incidirão juros de mora de 0,5% ao mês até a vigência do CC/02, quando serão devidos à razão de 1% ao mês; c) ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrados em R$ 8.000 (oito mil reais) para cada um, aos autores XXXX e, em R$ 6.000,00 (seis mil reais) para a autora XXXXX, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, a partir do arbitramento, conforme enunciado da Súmula 362 do STJ, sobre os quais também deverão incidir juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da sentença”.
DICAS: CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER QUANDO FOR ADQUIRIR O IMÓVEL NA PLANTA.
- • Pesquisar o responsável pelo empreendimento e imóvel já entregues. É aconselhável que o interessado em adquirir imóvel na planta pesquise sobre todos os responsáveis pelo empreendimento, converse com proprietários de outros imóveis, pesquise junto ao Procon, Poder Judiciário e internet etc... no afã de obter a maior quantidade de dados dos responsáveis. Verificar a situação do imóvel (terreno) junto ao cartório é muito aconselhável.
- • Valores
- Não há milagres, portanto é sempre prudente avaliar se o valor do empreendimento está condizente com o local do imóvel, empreendimentos com diferenças exorbitantes no comparativo do valores por m² com outros imóveis da mesma região deve merecer melhor analise por parte do interessado.
- • Material promocional
- Ao adquirir o imóvel é aconselhável que o interessado guarde consigo todas as informações publicitárias do empreendimento, como: panfletos, propagandas de site, jornais, quando possível foto da maquete, do apartamento decorado e qualquer outro tipo de informação.
- • Formas de pagamento
- Não raramente, o interessado no imóvel está sob o manto da emoção de realizar o sonho da casa própria, e despende pouca atenção para situações de cunho financeiro, especialmente no que diz respeito ao financiamento, atualizações, prazo etc..., por conseguinte, é interessante que o adquirente consulte profissional no intuito de analisar a melhor forma de pagamento, diminuindo o risco de acontecimentos inesperados.
- • Do contrato É sempre aconselhável que o interessado consulte profissional no momento da assinatura do contrato, mesmo que grande parte dos contratos não permitam a discussão de nenhuma cláusula, a ajuda profissional é sempre válida para esclarecer os direitos e as obrigações do adquirente.
DICA -Fonte:Entrevista Revista Isto É Dinheiro
CONCLUSÃO
Assim, é interessante que saibam que o Poder Judiciário têm considerado nulas as cláusulas contratuais que colocam os consumidores em desvantagem excessiva, como, retenção de valor superior a 20% do montante pago, condicionamento à devolução dos valores à revenda da unidade, parcelamento da forma de devolução, ausência de responsabilização pelo atraso nas entrega entre outros.
Portanto, é importante que o consumidor saiba que muitas vezes o que está escrito e lhe é extremamente desfavorável não possui qualquer aplicabilidade legal, razão pela qual é aconselhável que sempre busquem orientação profissional.
Matéria escrita por: Fabianie Mattos Limoeiro, Advogada Especialista em Direito Bancário, Assessora Jurídica da ADCT- Associação de Defesa do consumidor e Trabalhador.
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