IMOBILIÁRIAS E VÍNCULOS EMPREGATÍCIOS – CORRETORES E GERENTES

Postado por Sônia Mello on dez 4, 2013 em Direito, Direito Trabalhista | 0 comentários

A regularidade da inscrição junto ao CRECI do corretor imobiliário, configura a sua condição de agente autônomo do comércio, isentando a imobiliária de arcar com os custos de uma relação trabalhista regida pela CLT. Somente podem vender imóveis os corretores regularmente inscritos no CRECI conforme os requisitos da Lei 6530/1978.

Assim, deve a imobiliária admitir somente profissionais regulares junto ao órgão de classe, ou seja, estagiários regulares e ou corretores com registro no CRECI. Caso contrário, estará ela vulnerável ao enquadramento celetista, uma vez preenchidos os requisitos dos artigos 2º e 3º, da CLT.

A corretagem de imóveis, geralmente, é prestada de forma autônoma, cabendo ao trabalhador corretor, os custos da sua atividade, dirigindo com liberdade sua atuação e auferindo as comissões sobre as vendas concretizadas. No entanto, pode ocorrer que tal atividade seja exercida pelo corretor na condição de empregado; caso em que será necessária a comprovação plena dos requisitos do art. 3º da CLT.

Ora, se o corretor sem registro no CRECI, trabalha obedecendo a escalas de data e horário ditadas pelo gerente, recebe comissões à título de salário, e ainda deve cumprir metas pré-determinadas pela empresa, está configurado o vínculo laboral. Nestes termos, realçam a onerosidade, a subordinação e a pessoalidade. É sabido que um corretor autônomo, não tem que cumprir metas, obedecer a escalas de horário, ou ser obrigado a subordinar sua atividade profissional a ordens de terceiros.

Tal enquadramento, resulta no pagamento de salário, comissões devidas, férias, 13º, descanso remunerado, horas extras, aviso prévio, FGTS, adicionais – insalubridade – se houver, multas trabalhistas, dentre outras considerações.

De sorte que, se a imobiliária admite a prestação de serviços do trabalhador como vendedor de imóveis e, não comprovada pela imobiliária, a real autonomia do corretor imobiliário,  presume-se, diante do princípio da primazia da realidade e dos fatos demonstrados ao Juízo Trabalhista, que há vínculo de emprego entre as partes, ainda mais quando o vendedor não possui registro no CRECI.

Gerência e Vínculo Trabalhista:                        Mas não é somente com os corretores irregulares que a imobiliária deve se acautelar. Os gerentes também podem ter o vínculo trabalhista reconhecido na Justiça do Trabalho e acarretar para a empresa o pagamento das verbas trabalhistas em sua totalidade, tanto quanto o corretor irregular.

No Direito do Trabalho, mais conta a realidade – Princípio do Contrato Realidade, Princípio da Primazia da Realidade – do que os documentos apresentados pela empresa reclamada. Neste contexto, eventuais contratos de “parceria”, a existência de cadastro de contribuinte autônomo – CCA – na Prefeitura e o recebimento por recibos de pagamento de autônomo não destroem a tese de real vínculo trabalhista na relação empregatícia, nem a real existência de subordinação hierárquica entre o gerente de vendas e seus superiores na empresa.

Geralmente, a defesa das imobiliárias se funda nos seguintes aspectos:

a)     contratação por meio de contrato de parceria padrão;

b)     atuação como trabalhador autônomo;

c)      ausência de subordinação jurídica e expectativa de continuidade ou dependência econômica;

d)     realização de Cadastro de Contribuinte Autônomo (CCA) na Prefeitura do Município respectivo, como corretor de imóveis autônomo;

e)     recebimento de comissões direto dos compradores dos imóveis, sem ingresso no caixa da empresa.

No entanto, não são provas suficientes, pois se ficar comprovada a existência dos requisitos do artigo 3º, CLT, está caracterizada a relação jurídica trabalhista, a pessoalidade da prestação de serviços, a não eventualidade, a contraprestação e a dependência econômica. Ora, se o gerente de vendas não é substituído por terceiros em sua função, caracterizada está a não-eventualidade e pessoalidade;  se ele recebe comissão pelas vendas dos membros de sua equipe, caracterizada está a dependência econômica e a contraprestação de sua atividade laboral.

Quanto a alegação das imobiliárias que o gerente recebe comissões diretamente sem passar pelo caixa da empresa, também não procede, pois o salário não é somente o montante recebido diretamente pelo empregador, mas toda a oportunidade de ganho que o empregador coloca à disposição do empregado no exercício do trabalho.

O fato de a imobiliária exigir que os clientes preencham vários cheques, um em nome da empresa, outro em nome do corretor que realizou o negócio, outro em nome do gerente de vendas, outro para o dono do imóvel e assim por diante, não ilide a onerosidade da relação existente entre as partes. Mesmo porque, uma vez comprovado que todos os cheques eram entregues no departamento financeiro e, posteriormente, entregues aos destinatários, mediante assinatura de recibo, configurada está a dependência econômica e a subordinação.

Ademais, gerentes que não podem efetuar vendas para outras empresas, ou pessoas físicas, sob pena de ser “demitidos”; gerentes que têm necessariamente horário de entrada e saída, controlados pela empresa, gerentes que se submetem às ordens dos diretores da empresa, são notadamente subordinados. Cabe a imobiliária a prova da ausência da subordinação neste casos.

E nos moldes do reconhecimento do vínculo trabalhista dos corretores irregulares, se for comprovada a relação celetista do gerente de vendas com a imobiliária, esta deverá arcar com as verbas trabalhistas na totalidade[1].

Algumas imobiliárias tem o hábito nefasto de induzir ou obrigar o gerente de vendas a constituir pessoa jurídica própria, para poder emitir notas fiscais e assim tornar mais flagrante a separação e a autonomia laboral do mesmo. Mas a Jurisprudência trabalhista já vem atentando para esta nova forma de fraude trabalhista no mercado imobiliário e há forte tendência em se desconsiderar tal fato para fins de reconhecimento de vínculo laboral celetista.

Portanto, para finalizar, é mister que as imobiliárias tenham uma assistência jurídica de qualidade que ofereça suporte não somente aos negócios imobiliários que transacionem com seus clientes, mas também que possam orientar adequadamente as relações de parceria que as mesmas possam firmar com seus colaboradores, sejam eles estagiários, corretores, gerentes ou quaisquer outros tipos de profissionais.

Sônia Mello – Mello Advocacia