Matéria da VEJA

50 direitos que poucos conhecem As leis brasileiras de proteção aos cidadãos na esfera econômica são modernas e eficientes. Para saber tirar proveito delas, o primeiro passo é conhecê-las. Abaixo, meia centena de ordenamentos jurídicos que podem tornar sua vida mais fácil  Processo gratuitoÉ possível obter isenção do pagamento das despesas relacionadas a um processo. Antigamente, era preciso apresentar atestado de pobreza para requerer esse direito, exigência que passou a ser considerada humilhante. Se a pessoa provar que, para arcar com o custo de um processo, está pondo em risco o próprio sustento ou o de sua família, é permitido a ela requerer a isenção. Importante: o juiz pode exigir uma declaração de rendimento. Se houver má-fé de quem solicita a isenção, a pena é pagar o valor das despesas multiplicado por dez.  Rapidez no processoCom a criação do Juizado de Pequenas Causas, em 1984 (hoje denominado Juizado Especial Cível), o consumidor ganhou uma instância mais rápida para fazer valer seus direitos. Instalado nas principais cidades do país, atende a causas cujo valor não ultrapassa quarenta salários mínimos. Casos típicos desse atendimento são os acidentes de trânsito e as lojas que não entregam os produtos que venderam. O Juizado Especial Cível também trata de ações de despejo para uso próprio do imóvel.  Demitir o patrãoEm linguagem técnica significa "despedida indireta". A lei permite que o empregado rompa o contrato de trabalho e receba todos os direitos nas seguintes situações: ser ofendido pelo patrão, ouvir dele proposta indecorosa, ser obrigado a executar serviço perigoso sem a devida proteção, ser obrigado a fazer serviços que não estejam previstos no contrato de trabalho. Consulte um advogado antes.  Devolução de produtoDevolver um produto sem defeito porque não gostou dele ou desfazer um negócio do qual se arrependeu só é possível nos casos de compra pela internet, telemarketing ou em domicílio. O prazo para voltar atrás é de sete dias, a contar a partir do recebimento do produto ou da assinatura do contrato.  Tratamento respeitosoNenhuma pessoa pode passar por constrangimento ou ser humilhada porque tem alguma dívida a pagar. Envelopes de cobrança explícitos, pressão por meio dos vizinhos ou dos colegas de trabalho, pessoalmente ou por telefone, são atitudes passíveis de ação por danos morais.  Satisfação garantidaQuem é vítima de serviço malfeito pode exigir que ele seja executado novamente ou então, caso não queira arriscar com o mesmo fornecedor, pedir um abatimento do preço acertado. A regra vale também para viagem de avião ou diária de hotel em que o pagamento é antecipado. O pedido deve ser feito por escrito. Caso seja negado, recorra ao Procon ou ao Juizado.  TV a caboMesmo que a assembléia de seu condomínio tenha aprovado a instalação de TV a cabo no prédio, você pode optar por não querer o serviço, caso prefira assinar aquele oferecido por um concorrente. No entanto, terá de pagar o custo de instalação do equipamento no prédio porque traz valorização ao imóvel.  Invasão de domicílioSomente o proprietário tem o direito de permitir a entrada de pessoas em sua casa. Nem os filhos nem a empregada têm esse direito. Para não correr o risco de ser expulso com razão, o namorado de sua filha terá de contar com sua permissão para entrar na residência.  Direitos do pacienteToda pessoa ao ser tratada de uma doença deve receber informações objetivas e inteligíveis sobre diagnóstico, duração prevista do tratamento, efeitos colaterais de medicamentos, riscos e finalidade de cada exame.  Sigilo sobre doençaO estado de saúde de qualquer pessoa é uma informação sigilosa, que só pode ser divulgada caso o paciente autorize ou quando houver uma razão imperiosa de ordem legal ou médica.  Erro médicoO Código de Defesa do Consumidor estabelece que o erro médico é de responsabilidade conjunta do profissional que o praticou e da empresa de seguro-saúde que o indicou.  Devolução em dobroCobrar de alguém quantia superior ao que era efetivamente devido dá direito a exigir em dobro o valor cobrado a mais, com correção e juros. Exemplo: se a empresa cobrar 70 reais e o valor correto for 50, o consumidor deve receber 40 reais de volta corrigidos.  Juros de voltaToda pessoa que antecipar o pagamento total de uma dívida tem o direito de receber a restituição proporcional dos juros sobre o preço final.  Herança para viúvosA viúva que mora no único imóvel deixado como herança pelo marido não está obrigada a desocupá-lo para dividir o valor da venda com o enteado. Ela tem o direito, desde que tenha casado em regime de comunhão de bens, de continuar morando naquela que era a residência do casal enquanto viver e permanecer viúva. O mesmo direito vale para o homem.  Trocar o que está com defeitoPode ser exigido pelo consumidor, mas só depois de trinta dias e apenas se o produto não for consertado nesse prazo. O fabricante não escapará da troca de imediato se o defeito for grave ou se o conserto provocar desvalorização do produto. Nesse caso, o consumidor também pode exigir, em vez da substituição do bem, a restituição do dinheiro pago ou um abatimento no preço.  Prazos para reclamarO direito de reclamar é geral e irrestrito para todos os consumidores, mas fique atento aos prazos: trinta dias (produtos ou serviços não duráveis, como alimentos ou lavanderia); noventa dias (produtos duráveis, como eletrodomésticos, ou reforma de casa e pintura de carro); e cinco anos (problemas com produtos defeituosos).  Entre casaisSe a pessoa é casada e recebe um bem de herança, só pode vendê-lo com a autorização do marido ou da mulher, seja qual for o regime de bens do casamento.  ProcuradorVocê tem o direito de exigir indenização de prejuízo causado por seu procurador em algum negócio. A Justiça estabelece que cabe ao procurador, e não ao representado, o dever de provar que não causou dano.  HumilhaçãoA Constituição e o Código de Defesa do Consumidor estabelecem a possibilidade de reparação na Justiça para atitudes que desrespeitem ou causem humilhação. Exemplo: acusar indevidamente de furto em supermercado, enviar teste de HIV errado, impedir ou criar constrangimentos para que deficientes passem nas portas giratórias dos bancos ou ainda exigir seguro de vida de pessoas idosas para conceder financiamento. O valor da indenização por dano moral é definido livremente pela Justiça. Caso o valor da reparação pedida seja de até vinte salários mínimos, é melhor fazer a ação nos juizados de pequenas causas porque é mais rápido. Para indenizações maiores, deve-se recorrer à Justiça comum, na qual o processo é mais demorado.  AposentadoriaNos planos de previdência privada, em caso de morte do titular antes de estar aposentado, os herdeiros têm direito a receber o capital acumulado no plano sem a necessidade de inventário (não vale para a modalidade do PGBL).  PropagandaSe as promessas contidas em um anúncio publicitário não forem cumpridas na hora de comprar um bem, o consumidor tem o direito de exigir seu cumprimento, incluindo o que foi prometido como cláusula do contrato. Se o vendedor disser que só tem o produto que está na vitrine, pode-se exigir que ele compre em outra loja o que estava anunciado. Imóveis Ilustrações Lucia Brandão  Consertos domésticosMesmo que não conste em contrato, o inquilino tem o direito de cobrar do locador ou de descontar dos aluguéis o custo de serviços e consertos que se referem à segurança e estrutura do imóvel. É o que a lei denomina benfeitorias necessárias. Caso o locador se recuse a reembolsá-lo, o inquilino pode deixar de pagar os aluguéis pelo tempo necessário de compensação da despesa.  RescisãoSe o inquilino sair antes do prazo estipulado no contrato, a multa rescisória deve ser proporcional ao tempo de locação. Só pagará multa integral o inquilino que romper o contrato no primeiro mês de vigência.  Ordem na saídaA pessoa que aluga um imóvel tem o direito de exigir que o proprietário declare em contrato o estado em que se encontram a pintura, os vidros, as portas e as instalações elétricas e hidráulicas da casa ou apartamento. Se o imóvel estiver mobiliado, deve-se fazer uma relação completa dos móveis e utensílios, assinada por ambos. Tudo isso serve para conferir as condições do imóvel no momento da devolução.  CadastroQuem aluga o imóvel não deve pagar despesas cadastrais. Cabe ao proprietário fazê-lo.  Aluguel antecipadoSó é permitido para imóveis localizados em região de praia ou estação climática, desde que o prazo de locação não ultrapasse noventa dias.  Ganhos do corretorA comissão, em geral de 6% sobre o valor da venda, é paga pela pessoa que está vendendo o imóvel. Mas o corretor só recebe se o negócio for efetivamente concluído. Mesmo que a transação seja dada como certa, se, na última hora, houver desistência de uma das partes, a comissão não será paga – a não ser que exista um documento assinado anteriormente que crie algum vínculo entre comprador e vendedor. Quem adquire imóvel está sujeito a pagar comissão se incumbir uma imobiliária de realizar o negócio e ele for concretizado.  VizinhançaVocê tem o direito de entrar na casa do vizinho caso isso seja necessário para conserto, limpeza ou pintura de seu imóvel. Ele deve ser avisado antes e autorizar, o que pode ser feito verbalmente.  Compra do apartamentoO consumidor não perde o que já pagou para a construtora caso desista do negócio ou simplesmente não tenha mais dinheiro para continuar suportando as prestações. O melhor caminho é a negociação amigável com a empresa. Caso isso não seja possível, o direito pode ser exercido na Justiça. É bom saber que a empresa pode reter parte do valor das prestações pagas para cobrir despesas de contrato e administração devidamente comprovadas. O valor da retenção varia caso a caso, mas a regra é não ultrapassar 20%.  FiançaQuem aluga um imóvel tem direito a pedir apenas uma modalidade de garantia ao inquilino: depósito em dinheiro (caução), seguro fiança ou fiador. Esta última é a mais utilizada pelas imobiliárias. Detalhe: não se pode exigir que o fiador tenha mais de um imóvel. Isso porque, mesmo nos casos de único imóvel, o bem pode ser penhorado para pagar dívida de fiança de aluguel. Portanto, se o fiador tiver apenas um imóvel, a garantia é válida. No caso da caução, o valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido com juros e correção para o inquilino no fim do contrato.  Varanda fechadaA Justiça entende que a pessoa pode fechar o terraço ou a varanda de seu apartamento desde que seja usado material transparente – em geral, vidro.  Trabalho em casaO inquilino tem o direito de ocupar um dos cômodos do imóvel para dar aulas particulares, fazer artesanato ou exercer profissões como costureira e similares. Essas atividades são permitidas em contratos de aluguel residencial desde que não provoquem modificações no imóvel nem atrapalhem a rotina dos vizinhos.  Desconto na retirada do telefoneO inquilino pode exigir desconto no aluguel caso o proprietário resolva retirar o telefone que estava instalado no imóvel quando foi alugado.   Bancos  Sem discriminaçãoToda pessoa pode fazer pagamentos em bancos sem ser discriminada por isso quando não é correntista daquela agência. O Banco Central proíbe que haja filas exclusivas para realizar pagamentos ou que as pessoas sejam obrigadas a usar somente o caixa eletrônico.  AplicaçõesO cliente terá seu direito ferido caso o banco faça aplicações financeiras sem seu consentimento.  Vendas casadasO cliente que pede um empréstimo pode recusar o seguro que está sendo empurrado pelo gerente como condição para liberar Casamento  Foto de casamentoOs noivos que tiverem os filmes fotográficos de seu casamento danificados pelo laboratório podem exigir indenização por danos morais. A Justiça entende que as cenas de um casamento constituem "valor de afeição", ou seja, envolvem sentimentos e emoções que vão além do simples serviço fotográfico.  DivórcioPara garantir o direito de privacidade antes de consumar o processo de divórcio ou desquite, tanto a mulher quanto o homem podem pedir a separação de corpos. Com essa medida, ficam liberados do débito conjugal, que é a obrigação de aceitar o parceiro sexualmente. E mais: podem trocar a fechadura da casa, já que o ex-cônjuge não pode mais entrar livremente no imóvel.  Pensão alimentíciaTanto a ex-mulher quanto a atual companheira têm o direito de receber a pensão previdenciária do homem quando ele morre. A Lei da Previdência estabelece que o valor da pensão deve ser dividido com todos os dependentes. No caso, a ex-mulher e a companheira dividirão meio a meio.  SeduçãoProcessar alguém por sedução é um direito exclusivo da mulher. Mas ela precisa ser virgem, maior de 14 anos e menor de 18, além de reconhecidamente inexperiente e ingênua. Promessa de casamento com segundas intenções também se enquadra no crime de sedução, cuja pena é de dois a quatro anos de prisão. Os homens casados que se cuidem, pois a pena é maior para eles – dois anos e meio a cinco anos.  PaternidadeA separação de corpos é importante para o homem porque ele pode contestar a paternidade de um filho que a mulher venha a ter durante o período de separação. É que a lei proíbe a contestação de paternidade durante o casamento, mesmo que a mulher admita que o filho é de outro homem.  Presente da amanteA mulher pode reaver na Justiça os presentes que o marido deu à amante. O direito é válido mesmo que a doação tenha sido feita de forma disfarçada, utilizando, por exemplo, o nome de outra pessoa. O processo pode ser feito a qualquer tempo durante o casamento ou no prazo máximo de dois anos após a separação ou morte do marido.  Patrimônio femininoAlém de ser livre para trabalhar fora, a mulher também tem o direito de posse exclusiva sobre os bens que adquirir com seu dinheiro. São chamados de bens reservados, sobre os quais o marido não tem direito algum. Só no caso da venda de imóveis é que se exige a assinatura (somente isso) do marido. A partir da Constituição de 1988, que reiterou a igualdade entre homens e mulheres, esse direito passou a ser discutido, mas a maioria dos tribunais ainda o considera válido.  Carta violadaAbrir correspondência alheia é crime e dá prisão. Mas não há consenso na Justiça quando o caso envolve o marido ou a mulher. Portanto, cuidado ao exercer o direito de bisbilhotar cartas e bilhetes. Se pegar o juiz errado, adeus.   Lucia Brandão Automóvel  Sem carteiraNinguém perde o direito de ser indenizado no caso de uma batida de carro porque está sem a carteira de motorista. Uma coisa não tem nada a ver com a outra. A vítima no caso deverá ser multada por dirigir sem habilitação, e pode até ser presa. Mas mantém o direito de exigir a reparação pelo dano que o outro causou.  Batida na traseiraA razão nem sempre está do lado de quem recebeu a batida. Se o motorista parar de repente, sem nenhum motivo, passa a ser o responsável pela colisão. Se um ônibus, por exemplo, parar subitamente fora do ponto, seu motorista pode ser responsabilizado caso alguém venha a bater na traseira.  CaronaQuem dá carona é o responsável pela integridade do passageiro. O direito do caronista termina caso insista em viajar mesmo em condições precárias (no colo de alguém, por exemplo). Ou então se aceitar carona de alguém drogado ou embriagado.  Ao abrir a portaVocê tem o direito de exigir indenização de alguém que abriu a porta do carro descuidadamente, provocando um acidente.  PreferênciaNum cruzamento sem sinalização, o direito de passar primeiro é de quem vem pela direita. Mas atenção: perde o direito a pessoa que estiver trafegando acima da velocidade permitida, mesmo que esteja na preferencial.  ConsórcioO consumidor tem o direito de receber o dinheiro de volta com correção monetária caso desista de permanecer em um grupo de consórcio. O valor que foi pago, porém, só será restituído após a contemplação de todos os consorciados e do encerramento daquele grupo. O melhor mesmo a fazer é tentar vender a cota para outra pessoa.

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Blog Defesa do Consumidor - Marco Aurelio Alves: Bancos cumprem pouco mais que metade de normas do ...:

Bancos cumprem pouco mais que metade de normas do BC e Código de Defesa do Consumidor

O Globo
Defesa do Consumidor

Imposição de pacotes de serviços, venda casada de seguros, indução ao crédito mais caro e falta de informações sobre tarifas. Três anos depois de pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) para avaliar se os maiores bancos no país respeitam os direitos dos clientes estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), Banco Central (BC) e Código de Defesa do Consumidor (CDC), problemas comos estes, identificados em uma nova avaliação, apontam que, de maneira geral, não houve avanços. O percentual médio de adequação às normas pelos seis bancos testados este ano (Banco do Brasil, Bradesco, Caixa, HSBC, Itaú e Santander) ficou nos mesmos 57% de 2009.

Da abertura ao fechamento da conta-corrente, passando pelo atendimento feito pelo SAC, o Idec observou 56 práticas abusivas das instituições. Na comparação entre as duas pesquisas, a maior evolução foi do HSBC, cujo índice de cumprimento de regras (52%) subiu 12 pontos percentuais. No entanto, na avaliação de 2012 foi superado por outros três bancos (Bradesco, com 66%; BB, com 59%; e Santander, com 54%). Na comparação entre as duas avaliações, o Itaú teve o pior desempenho. O índice de adequação deste banco às normas caiu 17 pontos percentuais, para 52%. No ranking atual a Caixa ficou em terceiro lugar, com 57%.

Para Carlos Thadeu de Oliveira, gerente técnico do Idec e coordenador da pesquisa, o que mais chama a atenção na avaliação atual é a baixa qualidade da informação fornecida pelas instituições aos clientes.

— Não basta entregar um folder ou uma cartilha ao cliente quando ele contrata o serviço. Há a necessidade do esclarecimento verbal — ressalta o coordenador do estudo.

A avaliação foi feita por seis meses, de dezembro de 2011 a junho deste ano, a partir de abertura de conta-corrente por voluntários do Idec nos seis bancos. Os principais abusos identificados, segundo o Idec, foram a imposição de pacotes de serviços (HSBC Santander), não fornecimento espontâneo de protocolo de atendimento pelo SAC (Bradesco e Caixa), venda casada de seguros, cartões de crédito e títulos de capitalização para a pontuação e obtenção de vantagens (BB, Bradesco, Itaú e Santander), cálculo inexato do custo total da operação de crédito (HSBC), além de indução de crédito mais caro, por meio da imposição de dificuldades para se contratar crédito pessoal. Na análise das cláusulas contratuais, o abuso mais recorrente foi a autorização automática de transferência de valores para cobertura de saldo em conta ou para investimentos, identificada nos contratos do BB, HSBC e Itaú.

Carlos Thadeu lembra que o período entre as duas pesquisas foi marcado por fusões entre os maiores bancos (Santander e Real, Itaú e Unibanco) e pelo maior acesso das classes D e E ao consumo e aos serviços bancários. De acordo com a pesquisa, a carteira de clientes dos seis bancos cresceu 23%.

— Isso significa que os bancos se fortaleceram com as fusões e ainda receberam uma multidão de novos consumidores carentes de informações — analisa o coordenador da pesquisa.

Problemas desde o início

Segundo o Idec, a experiência de seis meses mostrou que a maioria dos bancos já comete erros no início da relação com o cliente, descumprindo o Código de Defesa do Consumidor e as normas do BC para abertura de conta. Em algumas agências não havia placa informativa para sinalizar o setor de abertura de contas, e algumas não ofereciam tabelas com as tarifas dos serviços e pacotes oferecidos. Nenhum dos bancos informou espontaneamente a existência de uma opção apenas com serviços essenciais, e apenas o Bradesco e o HSBC entregaram o contrato de abertura de conta (os outros entregaram apenas o termo de adesão).

O banco que se saiu pior no quesito abertura de conta foi o Itaú, com apenas 20% de adequação às normas, seguido pelo HSBC e BB, que empataram com 25%, pelo Santander (31%) e pela Caixa (33%). O Itaú inseriu cheque especial, seguro e cartão de crédito no pacote sem o cliente solicitar. Além disso, deixou de entregar o contrato e de informar os serviços disponíveis no pacote contratado, entre outras irregularidades. O único banco que cumpriu mais da metade das normas estabelecidas para a abertura de conta foi o Bradesco, que atingiu 67% de adequação. Índice que, segundo o Idec é baixo, pois como estão tratando do cumprimento de leis, o ideal é que atingissem 100%.

De maneira geral, as instituições não dão informações precisas sobre o Custo Efetivo Total (CET) das operações de crédito, que corresponde a juros, tributos, tarifas e quaisquer outras despesas cobradas do cliente na contratação do serviço. De 2009 para cá, a única mudança positiva, segundo o Idec, é que os bancos deixaram de cobrar a Tarifa de Abertura de Crédito (TAC), bastante frequente há três anos, embora já fosse proibida.

A análise dos canais de atendimento com o consumidor foi a que gerou os reultados mais equilibrados entre os bancos. Todos pontuaram acima de 71%. De maneira geral, as instituições cumprem as regras estabelecidas pelo Decreto do SAC (n° 6.523/2008), como oferecer a opção de falar com um atendente no primeiro menu eletrônico e enviar a gravação das ligações, quando solicitadas, em um prazo de dez dias. A pesquisa não avaliou se os problemas relatados pelos consumidores ao SAC e ao bankfone foram resolvidos.

O melhor serviço prestado pela maioria dos bancos foi o encerramento da conta-corrente. Banco do Brasil, Bradesco, Caixa e Santander cumpriram 100% das normas nessa etapa. Em relação à liquidação antecipada de empréstimos, não houve dificuldades e nem cobrança de tarifas ou valores indevidos. Todos cobraram os juros corretamente.

O que dizem os bancos

Santander e Bradesco preferiram não comentar questões em específico. Em nota, o Santander afirmou que os estudos e pesquisas feitas pelo instituto são importantes para a institutição porque “apontam oportunidades de melhoramento e auxiliam na construção de um banco mais eficiente”. O Santander ainda afirmou que promove “trabalho intenso de aperfeiçoamento e capacitação das equipes” para aumentar a qualidade dos serviços prestado aos correntistas.

O Banco do Brasil tratou os problemas listados pela pesquisa como “excepcionalidades” e afirmou “assumir o compromisso de reforçar em suas agências as orientações na busca pelo melhor atendimento aos clientes”. E, em nota, salientou que “desde meados de 2011 vem apresentando melhoras significativas no ranking de reclamações do Banco Central e, em agosto deste ano, não constava na relação das cinco instituições com maiores índices de reclamações”.

O HSBC afirmou, por meio de nota, que cumpre todas as leis municipais “em consonância com o ordenamento jurídico brasileiro”. E informou estar em estudo a necessidade de reforçar o número de colaboradores nas agências bancárias para “oferecer um bom atendimento a clientes”.

Em nota, a Caixa afirma que o SAC do banco cumpre “integralmente a legislação vigente e trabalha constantemente na melhoria desse canal”. Em relação aos outros serviços, declarou atender a “todos os apontamentos da pesquisa e normas do Banco Central. O banco assegura que as agências são orientadas a manter a sinalização em todos os setores, afixar tabela de tarifas atualizadas e garantir conforto, segurança e agilidade no atendimento ao cliente”.

O Itaú Unibanco informou, em nota, que desde 2010 “importantes iniciativas vêm sendo conduzidas de forma a deixar mais clara a comunicação dirigida aos consumidores, orientando-os sobre produtos e serviços”. Ressaltou, ainda, que a instituição melhorou a posição na lista do Idec, passando da segunda colocação em 2010 para a quarta este ano.

O que diz a lei sobre os serviços bancários

Conselho Monetário Nacional

Resolução 3.516/2007 - Proíbe a cobrança de tarifa na liquidação antecipada de contratos de concessão de crédito e de leasing e estabelece critérios para o cálculo do valor para amortização ou liquidação desses contratos.

Resolução 3.517/2007 - Determina que os bancos devem informar o custo total da operação, chamado de Custo Efetivo Total, antes de o cliente contratar crédito ou leasing, expresso na forma de taxa percentual anual, calculada de acordo com fórmula fixada

Resolução 3.919/2010 - Estabelece normas para a cobrança de tarifas bancárias e padroniza a cobrança de tarifas sobre cartões de crédito

Código de Defesa do Consumidor

Artigo 31 - Determina que “a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores”.

Artigo 52 - Estabelece que, antes de o banco fornecer crédito ou conceder financiamento, deve informar ao consumidor o preço, montante de juros de mora e da taxa efetiva anual de juros, acréscimos previstos, a quantidade e periodicidade das prestações e a soma total a pagar - com e sem financiamento. Também assegura ao consumidor a liquidação antecipada do débito mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

http://oglobo.globo.com/defesa-do-consumidor/bancos-cumprem-pouco-mais-que-metade-de-normas-do-bc-codigo-de-defesa-do-consumidor-6188551

Defesa do Consumidor - Marco Aurelio Alves: Saiba como encerrar sua conta corrente para evitar...

Blog Defesa do Consumidor - Marco Aurelio Alves: Saiba como encerrar sua conta corrente para evitar...:

Saiba como encerrar sua conta corrente para evitar dores de cabeça

Encerrar a conta bancária parece um procedimento simples, mas na prática gera muita dor de cabeça para o consumidor. Embora não seja um dos maiores motivos de reclamação sobre o setor no Ranking do Banco Central, esse problema aparece com freqüência nos canais de interação do Portal com o Consumidor como, por exemplo, o “Fale Conosco”.

Cancelar a prestação de um serviço nunca é muito fácil, mas, quando se trata de uma instituição financeira, se o consumidor não estiver devidamente ciente de que a extinção do contrato não se consolidou, o ônus para o contratante pode ser enorme.

Um dos maiores problemas é que o consumidor, normalmente, só sabe que não conseguiu fechar a conta quando recebe uma cobrança dos serviços bancários acumulados. Cabe destacar que se usuário não estiver atento, as instituições financeiras continuam cobrando tarifas e encargos de contas ativas, mesmo que o cliente não a utilize. Assim, encerrá-la corretamente é o melhor caminho para evitar prejuízo financeiro, que pode chegar à restrição de crédito e ter o nome no SPC e no Serasa.

Especialistas recomendam que já no momento de assinar o contrato de abertura da conta, o cliente deve estar ciente das cláusulas de encerramento.

Sendo assim, listamos abaixo algumas recomendações do Procon-SP para evitar problemas:

Encerramento por Solicitação do Correntista

- O consumidor pode solicitar o encerramento de sua conta, para isso precisa:

·         Formalizar o pedido por escrito, através de formulário fornecido pelo próprio do banco ou através de redação própria, lembrando sempre de datar e assinar o documento;

·         Providenciar a assinatura de todos os titulares ou representantes legais no pedido, caso a conta seja conjunta;

·         Devolver todas as folhas de cheques e cartões ao banco, não esquecendo de fazer constar no pedido de encerramento, tudo que estiver sendo devolvido. Se preferir, pode inutilizar os cheques e cartões e apresentar ao banco, apenas uma declaração de inutilização;

·         Verificar se todos os débitos autorizados e cheques emitidos já foram lançados na conta;

·         Cancelar as autorizações para futuros débitos automáticos (contas de água, telefone, seguro, etc.);

·         Manter saldo suficiente para pagamento de compromissos assumidos anteriormente, referentes somente à conta que está sendo encerrada, e eventuais despesas com IOF (Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro, ou relativas a Títulos e Valores Mobiliários), juros, tarifas;

·          Entregar o pedido de encerramento em qualquer agência, solicitando e guardando o protocolo de recebimento do pedido.

Diante do pedido de encerramento, o banco deverá:

·         Entregar ao consumidor um “termo de encerramento” contendo informações detalhadas sobre os procedimentos;

·         Acatar o pedido mesmo existindo cheques sustados, revogados ou cancelados.

·         A partir desse momento não poderá cobrar tarifa de manutenção de conta;

·         Fornecer demonstrativo dos compromissos que o consumidor deve cumprir, detalhando os valores a serem quitados;

·         Esclarecer ao consumidor que os cheques apresentados dentro do prazo de prescrição serão devolvidos pelos respectivos motivos, mesmo após o encerramento da conta, não isentando o correntista das obrigações legais;

·         Informar que a instituição financeira terá até 30 dias corridos para processar o encerramento. Após a conclusão do processo deverá expedir ao correntista um aviso comunicando a data do efetivo encerramento.

·         Entre o pedido e o efetivo encerramento da conta, as transações efetuadas pelo correntista deverão ser pagas normalmente, desde que haja fundos.

·         Caso exista saldo credor, após o encerramento o banco deverá colocar o valor à disposição do correntista através de Ordem de Pagamento.

·         No caso de eventual saldo devedor, verifique com o banco a melhor forma de quitar a dívida e encerrar a conta. Se precisar de orientações para esse procedimento, procure um órgão de defesa do consumidor mais próximo.

Encerramento de Conta Inativa

·         Quando uma conta corrente ficar sem movimentação espontânea o banco deve tomar algumas providências.

·         Movimentação espontânea é aquela realizada ou comandada pelo correntista para depósitos, saques, débitos e transferências, não incluindo as movimentações automáticas efetuadas pelo banco para cobrança de tarifas, encargos de cheque especial e demais linhas de crédito.

·         Ao verificar que uma conta está sem movimentação espontânea por noventa dias, deverá emitir um aviso sobre essa situação, informando que, independente desse fato, a cobrança de tarifa de manutenção permanece.

·         No mesmo aviso, deverá informar também que caso a conta permaneça inativa por seis meses, poderá ser encerrada.

·         Após enviar o comunicado, se a cobrança da tarifa de manutenção for gerar saldo devedor, o banco deve suspendê-la.

·         As contas sem movimentação espontânea por mais de seis meses podem ser encerradas por opção do banco.

·         Se o banco optar pelo encerramento da conta, deverá informar o correntista trinta dias antes de completar o sexto mês de inatividade, solicitando providências para a reativação ou formalização do cancelamento.

·         A partir do sexto mês sem movimentação espontânea, ainda que o banco não opte por encerrar a conta, não deverá cobrar tarifa de manutenção ou de pacotes de tarifas e encargos sobre o saldo devedor.

·         Se, mediante a comunicação acima, o consumidor não se manifestar, o banco deverá suspender quaisquer débitos na conta que possam gerar saldo negativo e poderá optar pelo encerramento efetivo da conta. Neste caso, eventual saldo devedor deverá ser transferido para créditos em liquidação (cobrança).

·         Qualquer procedimento adotado para o encerramento da conta,  deve ser claramente informado ao consumidor correntista, especialmente se o banco pretender inscrever o correntista devedor nos serviços de proteção ao crédito.

·         Essa inscrição deve ser sempre comunicada previamente e por escrito.

Cabe ainda e esclarecer que para qualquer modalidade de conta, inclusive contas para recebimento de salário, aposentadorias e pensões, deve haver uma comunicação prévia por escrito, tanto do banco quanto do correntista, da intenção de encerrar a conta, com a indicação de prazo para adoção de providências  necessárias ao efetivo encerramento da conta, pois só dessa forma será possível interromper a cobrança de tarifas e outros encargos.

http://portaldoconsumidor.wordpress.com/2013/02/22/saiba-como-encerrar-sua-conta-corrente-corretamente-para-evitar-dores-de-cabeca/

Defesa do Consumidor - M arco Aurelio Alves:Se obra está atrasada, não incidem juros sobre a d...

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Se obra está atrasada, não incidem juros sobre a dívida

Conjur
Marília Scriboni

Não há de se argumentar caso fortuito ou força maior. Se a incorporadora atrasou a obra, deve suspender imediatamente a continuidade da correção monetária aplicada ao saldo devedor do imóvel, por meio do Índice Nacional de Custo de Construção. Com o boom imobiliário, esse entendimento, há alguns anos impensável, vem sendo cada vez mais atestado pela Justiça estadual paulista.

Só no escritório Tapai Advogados, de acordo com levantamento da banca, em janeiro de 2012 já foram quatro liminares favoráveis aos consumidores neste sentido. Em 2011 foram doze liminares, enquanto em 2010, nenhuma. O advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário, explica que uma mudança vem ocorrendo no entendimento do Judiciário.

O INCC é um dos três itens que compõem o Índice Geral de Preços, representando uma fatia de 10%. É elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e afere, mês a mês, os custos dos insumos empregados em construções habitacionais. Ao analisar os casos, os juízes aplicam o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e também a Lei de Incorporação Imobiliária.

"Muitas vezes, o consumidor faz um empréstimo para pagar o saldo e a demora faz com que ele também pague juros sobre ele. Quando a obra atrasa, o montante do financiamento também aumenta", explica o advogado. O argumento empregado pelas construtoras para justificar essa cobrança diretamente revertida para suas contas é que a correção monetária apenas repõe a perda do poder aquisitivo da moeda.

Mas o advogado explica, por exemplo, que o INCC está acima da inflação. Em 2011, esse índice foi de 7,45%, cobrado sobre o saldo devedor. "A construtora tem tudo para estar dentro do prazo, já que se planejou para a obra. O acerto do prazo é sempre unilateral e muitas vezes, em meio a tantos empreendimentos parecidos, a promessa da data da entrega é um diferencial. Pagar o INCC no atraso é premiar o inadimplemento", diz.

Com escritório no Rio de Janeiro, o advogado Ronaldo Gotlib, especialista em Financiamento Habitacional, conta que o fenômeno vem ocorrendo no país todo. "É algo lógico", acredita. "Se a empresa se compromete a entregar no prazo, o índice não pode ser cobrado quando há atraso."

"O CDC é pertinente nestes casos", diz. "Da mesma forma que uma obra adiantada não vai ter desconto para o consumidor, ele não pode arcar com os custos do atraso", diz.

Passou pelas mãos de Tapai o caso de um consumidor que comprou um imóvel no futuro Condomínio Fotografia, da incorporadora e construtora Camargo Corrêa, localizado na região sul da Capital de São Paulo. Pagou, no total, R$ 423.984,64. O combinado não foi cumprido e, ao que tudo indica, o imóvel será entregue em meados de 2012, com atraso de um ano.

Na Justiça, o consumidor teve seu pedido atendido. O juiz determinou o congelamento da aplicação sobre o saldo devedor a partir do prazo de entrega previsto no contrato. Na prática, o homem vai deixar de gastar R$ 15 mil.

Em outro caso, em apelação julgada na Comarca de Cravinhos (SP), o juiz José Gavião de Almeida entendeu ser incabível a cobrança do INCC após a conclusão da fase de construção da obra. A Cooperteto Cooperativa Habitacional de Ribeirão Preto pedia que após a entrega das chaves o consumidor deveria pagar as parcelas em dobro.

O juiz entendeu que "o INCC é incabível após a fase de construção e, no caso dos autos, não deve ser utilizado a partir da entrega das chaves, sob pena de caracterizar onerosidade excessiva à recorrida".

O Tapai Advogados também cuidou de um caso no qual o comprador tinha saldo devedor para pagar à incorporadora PDG, em virtude de um imóvel comprado na Granja Julieta, bairro da zona sul de São Paulo. Ao longo dos nove meses de atraso, além do INCC, as incorporadoras Laguna e Munduruku, do grupo PDG, quiseram cobrar do cliente juros de 1% ao mês mais correção por atraso de três meses na entrega das documentações para financiamento.

A sentença da 4ª Vara Cível do Fórum João Mendes Júnior determinou a restituição e a diferença de correção monetária e juros cobrada de forma indiscriminada no saldo devedor do comprador.

http://www.conjur.com.br/2012-fev-11/obra-atrasada-nao-incidem-juros-saldo-devedor

Trisul Destruindo Sonhos: Atraso na entrega de imóveis pelas construtoras

Atraso na entrega de imóveis pelas construtoras

Pessoal, a Matéria é bem longa mas vale ler até o final, até mesmo pra extinguir qualquer dúvida que você venha a ter "ainda" com relação ao abuso dos 180 dias e a contrato UNILATERAL.

Fonte:

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSIAdvogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP),MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro “Introdução ao Estudo das Taxas” e de artigos publicados em revistas especializadas.

Introdução

Um fato que tem se tornado cada vez mais comum, e que os consumidores podem ter como praticamente certo, é a não entrega, pela construtora, da unidade imobiliária no prazo contratual. Muitas vezes nem mesmo com a utilização indevida do “prazo de carência” a construtora consegue concluir e entregar a obra. O que antes era exceção se tornou, lamentavelmente, regra.

Neste rápido artigo faremos algumas considerações sobre o assunto, e na medida do possível, apresentaremos algumas posições dos tribunais, destacando que não pretendemos esgotar o tema.

1. Considerações iniciais

Tendo em vista o que será abordado neste breve trabalho, nos parece oportuna a análise, ainda que superficial, de algumas disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ante o disposto nos artigos 1º e 2º do CDC, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias. Desta forma, inafastável a sujeição dos respectivos instrumentos às regras do referido diploma legal (CDC). Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477)

As cláusulas contratuais, tal como determina o artigo 47 do CDC, devem ser interpretadas sempre pela forma mais favorável ao consumidor. Confira-se:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Loteamento – Pavimentação asfáltica realizada pela Municipalidade – Custeio das despesas – Apelação da construtora corre, pretendendo a improcedência da demanda – Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor – Por força de cláusula contratual as corres obrigaram-se, de forma solidária, a tal despesa – Interpretação favorável ao consumidor – Art. 47 do CDC – Recurso adesivo do autor, pretendendo a condenação das rés por litigância de má-fé – Inviabilidade – O apelo interposto consubstancia exercício regular do direito de recorrer – A má-fé não é pressuposta, reclamando comprovação – Sentença mantida – Apelação e recurso adesivo improvidos.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. c/ Rev. nº 281.220-4/0-00, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, julg. 27.11.2009)

O artigo 54 do CDC classifica como “por adesão” os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes (TJ/SP, 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 385.384.4/5, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 17.03.2010). Isto porque as respectivas cláusulas são redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato. Ainda que o consumidor consiga modificar ou inserir alguma cláusula, não será alterada a classificação do contrato, pois o instrumento só é considerado paritário quando as partes contratantes manifestam suas vontades analisando e debatendo livremente todas as condições e cláusulas que constarão do mesmo. Nos contratos paritários a vontade de um contratante não se sobrepõe à dos demais.

Pelo artigo 54, § 4º, do CDC, todas as cláusulas que forem limitativas de direitos do adquirente devem estar redigidas de forma destacada, de modo a permitirem a imediata e fácil compreensão.

Feitas estas observações preliminares, podemos passar a tecer alguns comentários sobre o “prazo de carência” (dentre outras denominações).

2. O chamado “prazo de carência”

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar ilegalidade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção do “prazo de carência” no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.

A maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações – realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual.

Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC):

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(…)
3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999)

Para evitar demandas judiciais é ideal que a construtora prometa a entrega do imóvel em data que efetivamente possa cumprir, sem a necessidade de prazos suplementares (carências).

O prazo de carência, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação. Neste sentido:

“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO.
Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato.
O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”
(TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).

É importante que as construtoras tenham ciência de que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior. Discorrendo sobre a irresistibilidade, que legitima o atraso por força maior ou caso fortuito, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal asseverou que:

“(…).
Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plácido e Silva, que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer maneira, para a sua efetivação. Todos os casos, que se revelam por ‘força maior’, dizem-se ‘casos fortuitos’, porque ‘fortuito’, do latim fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA GONÇALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito é, no sentido exato de sua derivação (acaso, imprevisão, acidente), o caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de força maior é o fato que se prevê ou é previsível, mas que não se pode, igualmente, evitar, visto que é mais forte que a vontade ou ação do homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se distinguem pela previsibilidade. Legalmente são, entre nós, empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento do fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam.”
(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 51.897/1999, Rel. Des. Valter Xavier, julg. 09.08.1999)

Muitas situações são apresentadas pelas construtoras como justificativas dos atrasos na entrega das unidades. A jurisprudência não tem sido favorável aos argumentos alegados pelas construtoras, e na maioria das vezes as decisões dão razão aos consumidores. Uma vasta gama de ocorrências são invocadas pelas construtoras com o intuito de legitimarem o atraso na entrega do imóvel, bem como a utilização do prazo de tolerância. Vejamos alguns exemplos:

“Cobrança. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade. Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso improvido.”
(TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. CONSTRUÇÃO CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – MULTA CONTRATUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – SUFICIENTE A ANÁLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS – CRISE ECONÔMICA DO SETOR IMOBILIÁRIO – RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERÍVEL AO CONSUMIDOR – CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA TIDA COMO NÃO ESCRITA – AUSÊNCIA DE PROVA – APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(…).
2. O caso fortuito e a força maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, devem decorrer de eventos imprevisíveis e inevitáveis, cujos efeitos impossibilitam de forma absoluta a execução da obra, o que não se evidencia no presente caso, pois as causas argüidas são todas previsíveis no campo da construção civil.
3. A instabilidade econômica, política e social dificulta em muito o desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de prestação de serviços. Porém, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso fortuito ou força maior a inadimplência de credores, planos econômicos, etc., portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra.”
(TJ/PR – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 341.530-5, Rel. Des. Sérgio Roberto Nóbrega Rolanski, julg. 05.09.2007).

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos.”
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999)

“CIVIL. CONTRATO. RESCISÃO. CASO FORTUITO E MOTIVO DE FORÇA MAIOR. LIMITES.
Eventuais dificuldades da construtora para obter financiamento da obra ou contratar mão-de-obra não constituem caso fortuito nem motivo de força maior. Apelo não provido. Unânime.”
(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 1999 07 1 007021- 8, Rel. Des. Valer Xavier, julg. 23.03.2001).

“DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO.
1 – O atraso do poder público em realizar as obras de infra-estrutura no bairro em que seria construído o imóvel prometido à venda não se configura caso fortuito ou força maior.
(…)”.
(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 50.028/1998, Rel. Des. Angelo Passareli, julg. 18.11.1999).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO ART. 1092 DO CÓDIGO CIVIL. ‘Se o vendedor não cumpriu a obrigação assumida, deixando de entregar a obra no prazo contratualmente estipulado, não pode, sob a alegação de que o comprador não providenciou o financiamento da unidade junto ao agente do SFH, pretender a rescisão do contrato e o recebimento de indenização por perdas e danos. A implantação de novo plano econômico pelo governo federal não caracteriza caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilidade da empresa construtora pela entrega da unidade transacionada no prazo avençado.’ (Ap. Cív. nº 97.003741-4, da Capital, rel. Des. Eder Graf, julgada em 05.08.97). Litigância má-fé não caracterizada. Decisão confirmada. Recurso improvido.”
(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 96.006549-0, Rel. Des. Silveira Lenzi, julg. 23.09.1997).

“Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim.”
(TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005)

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS E DANOS.
O atraso de muitos promissários compradores no pagamento de suas parcelas e as dificuldades econômicas decorrentes de implantação de planos governamentais – não trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que caracterizam aquelas causas exoneratórias da culpa por inadimplemento ou mora. O não cumprimento, por parte da vendedora, da obrigação da entrega da obra no prazo estipulado, justifica a sua condenação ao pagamento de aluguéis que o promissário comprador poderia receber, de acordo com as condições de mercado existentes.”
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 49.073/1998, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 24.08.1998)

Por outro lado, quando o Poder Judiciário se convence de que o descumprimento da obrigação da construtora se deu por motivo que, de fato, não poderia ser por ela previsto ou evitado, afasta-se a culpa, como é o caso, por exemplo, das decisões abaixo:

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DECLARADO DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA INTENTADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. CASO FORTUITO. AUSÊNCIA DE CULPA.PACTA SUNT SERVANDA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. CDC. COMPENSAÇÃO DE VALORES. VERBAS ILÍQUIDAS. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
I – Quando o descumprimento contratual não ocorreu por culpa do comprador, tampouco da vendedora, mas por ocorrência de caso fortuito, qual seja, o terreno objeto da avença foi declarado de preservação ambiental em ação civil pública proposta pelo Ministério Público local, há de se considerar que o não cumprimento contratual mostrou-se como fator imprevisível pelas partes. Logo, inaplicável a cláusula contratual que prevê a perda parcial das parcelas pagas pelo comprador, bem como o parcelamento de sua devolução pelo número de parcelas adimplidas, porquanto, in casu, não prevalece o princípio pacta sunt servanda, ante a ocorrência de fato superveniente e alheio à vontade das partes.
II – Assim, a devolução imediata das parcelas pagas ao comprador é medida que se impõe em face da norma geral da boa-fé e do equilíbrio contratual prevista no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, mostrando-se abusiva a cláusula que prevê a perda total ou parcial das parcelas pagas pelo consumidor, mormente quando inexiste culpa deste pela rescisão contratual.
III – Não há se falar em compensação de valores pagos a título de despesas administrativas, como pagamento de tributos e comissão de corretagem, por configurar verbas ilíquidas que deverão ser apuradas por perícia contábil, a serem reconhecidas por sentença, que ainda não houve. Na espécie, a vendedora não se utilizou do meio adequado para compensar verbas que entende devidas. Inteligência dos artigos 1.010 do CC de 1.916 e 369 do NCC de 2002.
IV – Por cediço, dano moral constitui qualquer ofensa à honra e à dignidade da pessoa humana e deve ser economicamente reparável. No caso, como o descumprimento contratual deu-se sem culpa das partes, improsperável se mostra o pleito indenizatório por danos morais.
V – A sucumbência recíproca deve ser mantida, visto que tanto o apelante quanto o apelado afiguram-se como partes vencedoras e vencidas na demanda. Apelações cíveis conhecidas e improvidas.”
(TJ/GO – 5ª T., Ap. Cív. nº 87.328-8/188, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, julg. 06.06.2006)

“EMENTA: CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. EXCLUDENTE DE ILICITUDE. EQUIPARAÇÃO AO CASO FORTUITO. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. A culpa exclusiva de terceiro é excludente de ilicitude, equiparado ao caso fortuito, capaz de afastar o dever de indenizar.”
(TJ/MG – 17ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0245.04.055786-1/001, Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, julg. 25.01.2007)

Pode ocorrer de o atraso na entrega da unidade decorrer de alterações no projeto solicitadas pelo próprio adquirente. A construtora não pode ser responsabilizada pela demora se esta decorreu, exclusivamente, em razão de modificações feitas pelo próprio adquirente no projeto do imóvel. Confira-se:

“CIVIL – PROCESSUAL CIVIL – PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA – DEMORA JUSTIFICADA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RESPONSABILIDADE AFASTADA – INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3º, II DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
1. A apelante requereu junto à construtora providencias para alterações no projeto original, ocasionando, com isso, retardamento na entrega da obra.
2. A empresa recorrida desincumbiu-se, quantum satis, do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, a teor do art. 333, inciso II do Código de Processo Civil, eis que trouxe aos autos, provas cabais de que a demora na entrega da unidade habitacional restou justificada em virtude das inúmeras modificações pleiteadas pelo recorrente no projeto original do imóvel o que, por certo, afasta qualquer responsabilidade por parte da promitente-vendedora.
3. Também não se pode, por outro lado, invocar a responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor, como postula o recorrente, eis que, a teor do art.14 § 3º, inciso II do supracitado diploma legal, exime-se da responsabilidade o fornecedor de serviços que provar que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
4. Apelo conhecido e improvido.”
(TJ/DF – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110270852, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, julg. 29.03.2004)

Nota-se, portanto, que se o contrato eventualmente estabelecer o prazo de carência, deste a construtora somente poderá gozar em se tratando de caso fortuito ou força maior, não se podendo entender que essa carência é uma prorrogação automática do prazo de entrega.

3. Consequências pelo descumprimento do prazo para entrega

Da mesma forma que o adquirente tem a obrigação de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada.

Uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias consequências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento. Vale conferir a jurisprudência:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”
(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

“CONTRATO – Compromisso de vencia e compra de imóvel – Atraso na entrega da obra – Interrupção do pagamento pelos adquirentes justificada – Resolução e restituição integral de parcelas pagas, sem dedução – Dano moral – Inocorrência – Indenização indevida – Recursos desprovidos.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010)

“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – MORA DA CONSTRUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C.
O atraso verificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90”
(TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA – RECURSO IMPROVIDO.
O injustificado atraso da construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado, caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a hipótese de inadimplemento.”
(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des. Elpídio Helvécio Chaves Martins, julg.14.10.2003)

Em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, outros valores serão devidos pela construtora. Vejamos a jurisprudência:

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO.
I – A petição inicial, embora não tenha fixado o quantum, especificou quais verbas integrariam os lucros cessantes devidos.
II – Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
III – Hipótese em que o acórdão recorrido afirmou a responsabilidade da construtora, sendo vedada sua revisão, em razão das Súmulas 5 e 7 desta Corte.
III - Ausência de prequestionamento da questão referente à ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. Agravo improvido.”
(STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – RESSARCIMENTO DOS DANOS – DANO MATERIAL – DANO MORAL – Incorporação. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora, ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou, apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução dos valores recebidos.”
(TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg. 240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO. INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES. VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS DEVIDOS. MÁ-FÉ DESCARACTERIZADA.
O atraso na entrega da obra, no prazo contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o pleito rescisório, caso em que deverá ser devolvida a quantia já paga, com os acréscimos legais e contratuais.
Em sendo o promitente comprador obrigado a alugar outro imóvel para morar, é devido o reembolso integral dos aluguéis por ele pagos, ainda que o contrato esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e desprovido.”
(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2000.014654-4., Rel. Des. Dionízio Jenczak, julg. 13.05.2005)

“INDENIZAÇÃO – Responsabilidade da construtora em razão da demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo demandante – Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, com os reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das chaves – Responsabilidade até a efetiva entrega das chaves -Recurso a que se dá provimento parcial para os fins acima.”
(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 28.221-4/8-00, Rel. Des. Luís de Macedo, julg. 24.03.1998)

Pelo fato de a resolução do contrato decorrer de culpa da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores, além de ser feita em parcela única, deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento:

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ.
(…).
II. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não da adquirente.
III. Recurso especial da ré não conhecido. Conhecido e provido o recurso especial adesivo da autora.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 510.267/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 03.5.2004)

Há casos em que o contrato prevê que não entregando o imóvel no prazo convencionado, a construtora deverá suportar o pagamento de determinada penalidade. Nestas hipóteses não pode a construtora, se aproveitando da sua posição privilegiada no contrato, estabelecer uma pena passível de ser considerada irrisória. Caso a multa da construtora seja fixada em valo muito baixo, nada impede de ser majorada em juízo:

“Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada.
Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso. Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.”
(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010).

Neste exemplo, o Desembargador Relator assevera

“(…).
Configurada a mora da requerida, em que pese o entendimento da i. magistrada de primeiro grau, a sua responsabilização pecuniária pelos danos causados em valor superior ao estipulado contratualmente é inafastável. Isto porque patente a abusividade da cláusula 6.5.2. do instrumento de contrato. De fato, o estabelecimento de multa no ínfimo valor de R$ 70,00 por mês de atraso, consignando a renúncia expressa dos compradores a qualquer outra cobrança, coloca o consumidor em evidente desvantagem, ameaçando o equilíbrio contratual.
Por óbvio que com a conclusão do empreendimento no termo previsto (dezembro de 1998) os compradores poderiam usufruir do imóvel da forma como melhor lhes aprouvesse, sendo evidente que deixaram de lucrar, no mínimo, com o valor equivalente aos alugueres deste período.
Limitar esse valor a patamar muito aquém daquele que seria auferido com a entrega das unidades no prazo contratado, sem dúvida, configura forma de enriquecimento ilícito por parte da requerida, sendo de rigor a declaração de nulidade da disposição contratual, com fundamento no artigo 51, inciso IV e parágrafo 1o, incisos II e III, do CDC.”

Algumas construtoras, ao perceberem que não conseguirão cumprir o prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades através de notificação enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse tipo de conduta, na verdade, não tem nenhum efeito. A alteração do prazo de entrega do imóvel só é possível se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua concordância. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – OBRIGAÇÕES – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COMINATÓRIA C/C COBRANÇA – PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO – INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO DO PROCESSO – DESNECESSIDADE – PRELIMINAR AFASTADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS – CULPA CONFIGURADA – INADIMPLEMENTO – MULTA MORATÓRIA DEVIDA – NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA – IRRELEVÂNCIA – MULTA MORATÓRIA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECLAMO IMPROVIDO.
Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio, hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento do processo. Dificuldades precontratuais, técnicas e de natureza, por serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.
Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra.
É ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do apartamento.”
(TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ., Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel. Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006)

4. Prazo prescricional para propositura de ação indenizatória

Superado o prazo que a construtora tinha pra fazer a entrega da unidade sem que isto tenha ocorrido, os danos que por tal motivo forem experimentados pelos adquirentes deverão ser reparados.
Dois aspectos mostram-se como mais polêmicos nesse ponto, estando eles relacionados com o prazo prescricional e o seu termo inicial.
O Código Civil, em seu artigo 206, § 3º, V, fixa em 03 (três) anos o prazo prescricional para a propositura de ação que tenha por objeto a reparação de danos.
O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, estabelece em seu artigo 27 que “prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço” (ver artigos 12/17, CDC), contando-se o prazo do conhecimento do dano e de sua autoria.
A mera existência do referido artigo 27 do CDC já pode ser suficiente para que alguém entenda que pela simples razão de se tratar de relação de consumo deve ser aplicado o prazo da legislação consumeirista e não a do artigo 206, § 3º, V, do CC.
De fato, como já expusemos antes, a relação entre os adquirentes de unidades imobiliárias e as construtoras são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, pensamos que isto não quer dizer que outras disposições legais não devam ser aplicadas.
No caso da prescrição que estamos analisando, há que se considerar que o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de 05 (cinco) anos está relacionado à reparação de danos decorrentes do “fato do produto ou do serviço”. Isto, com a devida vênia, limita a aplicação deste prazo exclusivamente para tais circunstâncias.
Sobre o tema, o magistrado Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva,[1] citando o entendimento do Ministro Sálvio Figueiredo Teixeira, escreveu que “o art. 27 cuida de hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (REsp 114.473/RJ, j. em 24-3-1997)”. Deve haver relação direta com a segurança e a saúde do consumidor.

Esse entendimento foi recentemente reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, como se observa do Recurso Especial nº 810.353/ES:

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO. VÍCIO/DEFEITO DO PRODUTO. ENTENDIMENTO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE, ADEMAIS, ESBARRA NO REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA (SÚMULA 7/STJ).
I. Tendo a corte local entendido que a hipótese dos autos cuida de defeito do produto, por trazer vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente, correta é a aplicação do art. 27 do CDC. Precedentes.
II. Ademais, as questões levantadas no recurso especial dependem de incursão em matéria fática da lide, notadamente no que toca à natureza do vício/defeito apresentado pelo bem objeto da compra e venda, sua forma de constatação, bem como nas circunstâncias em que realizado o negócio, considerado pelo Tribunal local como sujeito à incidência do CDC.
III. Incidência da Súmula 7 do STJ: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’.
IV. Recurso especial não conhecido.”
(STJ – 4ª T., REsp nº 810.353/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, julg. 16.04.2009)

Como se observa do voto do Ministro Relator:

“(…).
Aplicou o art. 27 do CDC, afirmando tratar-se de prescrição qüinqüenal, por apresentar o produto um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando o consumidor a uma inquestionável insegurança (fl. 131).
O supramencionado entendimento encontra amparo na jurisprudência do STJ, inclusive demonstrado com o precedente invocado pelo recorrente como paradigma da divergência, o qual, diga-se de passagem, foi também utilizado como fundamento de decidir no acórdão recorrido. Confira-se:
‘DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO. SUBSTITUIÇÃO DE MOBILIÁRIO ENTREGUE COM DEFEITO. VÍCIO APARENTE. BEM DURÁVEL. OCORRÊNCIA DE DECADÊNCIA. PRAZO DE NOVENTA DIAS. ART. 26, II, DA LEI 8.078/1990. DOUTRINA. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO PROVIDO.I – Existindo vicio aparente, de fácil constatação no produto, não ha que se falar em prescrição qüinqüenal, mas, sim, em decadência do direito do consumidor de reclamar pela desconformidade do pactuado, incidindo art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.II – O art. 27 do mesmo diploma legal cuida somente das hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente.III – Entende-se por produtos não-duráveis aqueles que se exaurem no primeiro uso ou logo após sua aquisição, enquanto que os duráveis, definidos por exclusão, seriam aqueles de vida útil não-efêmera.’(REsp nº. 114.473/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 05.05.1997, p. 17060)
No mesmo sentido:
‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VEÍCULO COM DEFEITO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. VALOR INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PRECEDENTES DESTA CORTE.1. Aplicável à hipótese a legislação consumerista. O fato de o recorrido adquirir o veículo para uso comercial – taxi – não afasta a sua condição de hipossuficiente na relação com a empresa-recorrente, ensejando a aplicação das normas protetivas do CDC.2. Verifica-se, in casu, que se trata de defeito relativo à falha na segurança, de caso em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (defeito na mangueira de alimentação de combustível do veículo, propiciando vazamento causador do incêndio). Aplicação da regra do artigo 27 do CDC.3. O Tribunal a quo, com base no conjunto fático-probatório trazido aos autos, entendeu que o defeito fora publicamente reconhecido pela recorrente, ao proceder ao ‘recall’ com vistas à substituição da mangueira de alimentação do combustível. A pretendida reversão do decisum recorrido demanda reexame de provas analisadas nas instâncias ordinárias. Óbice da Súmula 07/STJ.4. Esta Corte tem entendimento firmado no sentido de que ‘quanto ao dano moral, não há que se falar em prova, deve-se, sim, comprovar o fato que gerou a dor, o sofrimento, sentimentos íntimos que o ensejam. Provado o fato, impõe-se a condenação’ (Cf..AGA 356.447-RJ, DJ 11.06.01).5. Consideradas as peculiaridades do caso em questão e os princípios de moderação e da razoabilidade, o valor fixado pelo Tribunal a quo, a titulo de danos morais, em 100 (cem) salários mínimos, mostra-se excessivo, não se limitando à compensação dos prejuízos advindos do evento danoso, pelo que se impõe a respectiva redução a quantia certa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).6. Recurso conhecido parcialmente e, nesta parte, provido.’ (REsp n. 575.469/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJU de 06.12.2004, p. 325)
(…)”

Assim, com a devida vênia, apesar de o atraso na entrega do imóvel ser fato gerador de prejuízos aos adquirentes, não nos parece que o prazo prescricional seja de 05 (cinco) anos, pois ao contrário do que determina do artigo 27 do CDC, não se trata de danos por fato do produto ou do serviço. Inexiste relação entre o atraso na entrega do imóvel e riscos à segurança ou à saúde dos adquirentes. Aplicável, portanto, o prazo de 03 (três) anos do artigo 206, § 3º, do CC. Com efeito, a contagem do prazo se inicia com a efetiva e tardia entrega das chaves, pois é somente com isto que o adquirente terá condições de constatar a extensão dos danos experimentados.

Conclusões

Diante das breves ideias traçadas neste modesto trabalho, podemos concluir que:

a) A relação formada entre uma construtora e o adquirente unidade imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que os respectivos contrato contratos classificam-se como por adesão.
b) O Código de Defesa do Consumidor exige que haja equilíbrio nos contratos redigidos pelas construtoras para assinatura pelos adquirentes, e com base nisso surge a discussão sobre a ilegalidade de cláusulas que estabelecem a prorrogação do prazo para a entrega dos imóveis, haja vista que nenhuma carência é deferida ao comprador que não consegue, no vencimento, efetuar o pagamento.
c) Apenas o caso fortuito e a força maior afastam a obrigação de a construtora entregar a unidade no prazo contratado, sendo que tais fatos devem ser comprovados.
d) O prazo de carência só pode ser usado pela construtora se houver caso fortuito ou força maior, não sendo um mero prazo suplementar para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel.
e) Não feita a entrega da unidade imobiliária no prazo contratado e não existindo nenhuma justificativa para o atraso, a construtora deverá suportar indenizar o adquirente além de ter que suportar os eventuais e comprovados prejuízos que experimentarem.
f) O prazo prescricional para o adquirente prejudicado ajuizar a ação de indenização é de 03 (três) anos, conforme previsto no artigo 206, §3º, V, do Código Civil, iniciando sua contagem aa data em que for realizada, pela construtora, a efetiva entrega das chaves.