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sexta-feira, 2 de novembro de 2012

Ilegalidade do SATI na compra de imoveis


jul062011
 
Cláusulas abusivasO mercado brasileiro vem observando o crescimento expressivo dos números e negócios imobiliários. O mercado vem batendo seguidos recordes diante dos avanços institucionais recentes que garantiram um ambiente de maior segurança ao investidor, combinado ao crescimento da renda das famílias.
O aumento é tão expressivo que o crédito imobiliário saltou de pouco mais de R$ 5 bilhões em 2002 para R$ 57 bilhões em 2009, números que foram superados em 2010.
Com isso, as construtoras e incorporadoras vem praticando inúmeras ilegalidades, valendo-se da vantagem econômica e técnica que possuem frente aos consumidores, para baterem suas metas e acumularem lucros recordes.
Uma das mais comuns e infelizes ilegalidades constantes dos contratos parecem estar com os dias contados. O prazo para entrega do imóvel novo, que praticamente nunca é respeitado, vem seguido de uma cláusula unilateral da possibilidade de prorrogação por até 180 dias. Prática comum nas escrituras, esta cláusula pode ser afastada por sua abusividade e patente nulidade, diante da proteção exercida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Por outro lado, ainda que não obedeçam ao prazo estabelecido, raramente (ou quase nunca) há estipulação de multa pelo atraso na entrega em favor do consumidor comprador, havendo previsão contratual apenas de multa em favor da construtora vendedora para o caso de atraso no pagamento de qualquer parcela. Este ponto vem sendo observado pelos Tribunais que estabelecem a multa, por equidade, em favor do consumidor para o caso de atraso, além de fixação de juros, como bem preceitua o Código Civil quando trata do inadimplemento das obrigações.
Estas situações ensejam o questionamento judicial dos contratos, muitas vezes facultando aos consumidores a rescisão do negócio por culpa da construtora, como em recente caso envolvendo um dos mais nobres empreendimentos no Rio de Janeiro (http://www.conjur.com.br/2010-mai-29/cyrela-indenizar-compradores-nao-entregar-imovel-prazo).
Por seu turno, numa derradeira demonstração de força das construtoras e fraqueza dos consumidores, aquelas contratam serviços de corretagem, escolhem a empresa ou corretores, fixam os percentuais de remuneração, mas empurram para o consumidor a obrigação de custear este serviço prestado à própria construtora para divulgação do seu produto e prospecção de clientes. De fato, o custo da corretagem pode ser ajustado entre as partes, mas o silencio jamais pode denotar que o consumidor anuiu com esta imposição. Até porque, via de regra, no momento da contratação o comprador comparece num stand de vendas do lançamento imobiliário, é recebido num apartamento modelo com um gelado espumante e gentilezas que tornam aquele sonho presente. Depois de tocarem naquele sonho, decididos a comprar o imóvel, os consumidores sentam à mesa com um representante da vendedora que indica o preenchimento de uma meia dúzia de cheques, dando um recibo daquele sinal de venda. Após festejos, parabenizações e sensação de aquisição de um sonho, passada a euforia inicial, o consumidor constata que pagou pela corretagem daquele negócio, uma prestação de serviços contratada pela e para a construtora, nem mesmo tendo opção de escolha. É o conhecido pacote fechado, não restando ao consumidor qualquer liberdade para contratar ou não.
Se por um lado há a clara ilegalidade na imposição do custeio daquele serviço contratado pela construtora, com bases, prazos, valores, condições negociados exclusivamente por ela, por outro há quem diga que o consumidor assumiu aquele “serviço”, com o que data vênia não há como concordar. Até porque as construtoras ao contratarem a corretagem e imputá-la a pagamento pelo consumidor, exonera-se da tributação que teria sobre seu faturamento, sem contar com o enxugamento de sua folha de pagamentos, uma vez que não precisa mais de sua força de vendas, utilizando-se de uma disfarçada terceirização, que é diretamente paga pelos consumidores.
Por seu turno, não só o Código de Defesa do Consumidor protege os compradores desta abusividade e ilegalidade, como também o Código Civil estabelece pelo princípio da atração das formas que todos os negócios acessórios ao principal devem revestir das mesmas formalidades. Desta forma, o contrato de corretagem, ainda que se entenda válido, para que pudesse se imposto ou assumido pelo consumidor, teria que constar da escritura pública de promessa e/ou compra e venda. E assim, minimamente por não revestir desta formalidade, trata-se de um negócio nulo, sem qualquer amparo legal.
Não bastasse, o próprio Código de Defesa do Consumidor traz garantias suficientes para afastar esta cobrança dos consumidores que, uma vez tenham suportado tais encargos, tem a faculdade de postular na justiça seus direitos, para declarar a ilegalidade desta cobrança e fazer incidir a norma protetiva do parágrafo único do artigo 42, que determina a devolução em dobro da quantia cobrada indevidamente, acrescido de correção monetária e juros legais, como vem assegurando as decisões mais recentes dos Tribunais.

Ilegalidade do TAC em financiamentos


DA ABUSIVIDADE DAS TAXAS DE ABERTURA DE CRÉDITO E EMISSÃO DE BOLETO E A RESTITUIÇÃO EM DOBRO DESTES VALORES

O artigo traz uma análise sobre as taxas de abertura de crédito e emissão de boleto e a sua abusividadebem como a ilegalidade das resoluções do Banco Central do Brasil que autorizam a sua cobrança.
Texto enviado ao JurisWay em 3/5/2010.
Quer disponibilizar seu artigo no JurisWay?
 
DA ABUSIVIDADE DAS TAXAS DE ABERTURA DE CRÉDITO E EMISSÃO DE BOLETO E A RESTITUIÇÃO EM DOBRO DESTES VALORES







As instituições financeiras no último ranking divulgado pelo PROCON/SP, figuraram dentre as 10 empresas que mais reclamações foram recebidas naquele órgão no ano de 2009, especificamente tais instituições constam na 2ª, 7º e 10ª posição.
Tal fato está aliado principalmente à cobrança das taxas de abertura de crédito e emissão de boleto bancário pelos Bancos e Instituições Financeiras, sendo que a autorização para esta cobrança reside especialmente nas Resoluções 3518/2007 e 3693/2009 do Banco Central que autorizam os Bancos e demais instituições financeiras a cobrarem as taxas de abertura de crédito e taxa de emissão de boleto bancário respectivamente, quando a cobrança destas estejam previstas no contrato celebrado entre as instituições financeiras e o consumidor, do contrário as resoluções proíbem a cobrança das referidas taxas.
Ou seja, as resoluções são taxativas quando proíbem a cobrança destas taxas, mas permitem que os bancos e instituições financeiras possam cobrá-las, desde que estejam previamente estabelecidas no contrato.
O Banco Central do Brasil é autarquia Federal que, dentre as funções estabelecidas pelo art. 10 da lei 4595/64 está a de disciplinar o crédito em todas as suas modalidades e as operações creditícias em todas as suas formas.
Pois bem, infere-se que as resoluções do Banco Central do Brasil acima referidas vão de encontro a jurisprudência da maioria dos Tribunais Estaduais de todo o Brasil que refutam a cobrança destas taxas por afronta direta ao Código de Defesa do Consumidor, bem como ao poder regulamentar da autarquia, uma vez que as resoluções ao autorizarem a cobrança destas taxas se tornam ilegais, formalmente, por não terem força de alterar a legislação vigente já que na estrutura hierárquica as leis se posicionam acima destas resoluções e materialmente, por não terem competência para legislar, apenas regulamentar e atinente ao seu objeto, sem afronta à legislação vigente, inclusive sobre outros ramos do Direito que não lhe são pertinentes, a exemplo do Direito do Consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor dispõe em seu art. 51 sobre as cláusulas abusivas, considerando-as nulas de pleno direito, e dentre estas cláusulas figura a do inciso IV a qual se refere a cláusula que: “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade”.
Nesse contexto, infere-se que os contratos de empréstimo, financiamento, leasing, dentre outros aplicados pelas instituições financeiras são catalogados como contratos de adesão que, na definição do art. 54 do CDC, seria aqueles: “cuja cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”.
Ora, na medida em que o consumidor, parte hipossuficiente da relação, celebra o contrato com uma instituição financeira, não há possibilidade de se negociar, naquela situação, se a cláusula a ou b, é ilegal, mas, tão somente de dizer se aceita ou não aquela condição, justamente por se tratar de um contrato de adesão, feito por uma das partes, sem participação da outra. Assim sendo, a única possibilidade de se discutir aquela cláusula é em momento posterior, mediante ação revisional, com o fito de expurgar do ordenamento pátrio, situação que afronta a legislação pátria, inclusive pautada sob resoluções ilegais, como as acima citadas.
Em várias decisões a jurisprudência já vem afastando a cobrança das taxa de abertura de crédito e taxa de emissão de boleto bancário, por se tratar de ônus exclusivo do credor, não podendo o consumidor suportar esse fardo, uma vez que tais serviços já estão inclusos da prestação do serviço. Tal fato pode ser demonstrado nas jurisprudências a seguir transcritas:

CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. TABELA PRICE. ANATOCISMO. SÚMULA 121 STF. COBRAÇA DE COMISSÃO DE PERMANÊNCIA CUMULADA COM DEMAIS ENCARGOS DECORRENTES DA MORA. ILEGALIDADE. INCIDÊNCIA DE TAXA DE ABERTURA DE CRÉDITO (TAC) E DE EMISSÃO DE BOLETO. ILEGALIDADE. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA.
1.Não se aplica extensivamente a todos os contratos bancários o disposto na Medida Provisória nº 2.170-36, permanecendo vedada a capitalização de juros embutida na Tabela Price, salvo as exceções legais. Inteligência da Súmula 121/STF.
2.É vedada a cobrança da comissão de permanência com os juros moratórios e com a multa contratual, bem como sua cumulação com a correção monetária e com os juros remuneratórios.
3.A cobrança da TAC contraria o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, sendo nula de pleno direito, havendo, ainda, expressa vedação legal à cobrança de Taxa de Emissão de Boleto.
4.A jurisprudência trilha firme caminho no sentido da necessidade de prova da má-fé da instituição financeira para acolher pleito de devolução em dobro de quantia indevidamente cobrada. 

5.Recurso parcialmente provido.
(20090110012302APC, Relator MARIO-ZAM BELMIRO, 3ª Turma Cível, julgado em 03/03/2010, DJ 30/03/2010 p. 79) (Grifo Nosso)

O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, também se posiciona nesse sentido;

APELAÇÃO CÍVEL - REVISIONAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO - POSSIBILIDADE - APLICAÇÃO DO CDC - RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA - JUROS REMUNERATÓRIOS MANTIDOS COMO PACTUADOS - INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE - CAPITALIZAÇÃO MENSAL NÃO PERMITIDA - SÚMULA 121 DO STF -INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE DE Nº 05/2007 JULGADO PELO TJ/SE - ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAC E TEC - APELO PROVIDO PARCIALMENTE.
- Nos termos da Súmula 297 do STJ, ocorre relação de consumo entre cliente e instituição financeira (bancária ou de administração de cartões de crédito), sob a forma de prestação de serviços.
- Constatada a abusividade do contrato e incidente o CDC, afastam-se as cláusulas que ferem o equilíbrio da avença.
- Inexistência de juros remuneratórios abusivos, posto que inferiores à taxa média de mercado.
-É vedada a capitalização mensal de juros, mesmo quando expressamente pactuada. Súmula 121-STF.
- Na hipótese dos autos, não há previsão contratual de incidência de capitalização mensal, não obstante, tal prática deve ser alijada, por inexistir autorização legal para sua aplicação.
- A cobrança de Taxa de Abertura de Crédito, bem com de Tarifa de Emissão de Carnê/ Boleto Bancário é ilegal e abusiva, ambas possuem nítida natureza potestativa, na medida em que submetem os consumidores a suportarem, indevidamente, as imposições das Instituições Financeiras, em seu próprio prejuízo.
-Ônus da sucumbência pelo Apelado em virtude do Autor/Apelante decair de parte mínima. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1850/2009, 21ª Vara Cível, Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, Relator: DES. OSÓRIO DE ARAUJO RAMOS FILHO, Julgado em 12/05/2009) Grifo nosso.


Pois bem, infere-se que o posicionamento da jurisprudência é no sentido de considerar as cláusulas que se referem a possibilidade de cobrança de taxas de abertura de crédito e de emissão de boleto bancário como nulas de pleno de direito e , via de conseqüência, pode-se concluir que consideram as Resoluções 3518/2007 e 3693/2009 do Banco Central do Brasil como ilegais.
Pode-se indicar como exemplo esdruxulo, mas que serve para visualizarmos de maneira simples a situação em apreço, seria a hipótese de você, caro leitor, querendo voltar para casa, após um dia estressante, chama um táxi, e ao chegar em sua residência o taxista, além de lhe cobrar o preço que consta no taxímetro, também lhe cobra o preço da gasolina gasta no trajeto. Ora, é fácil de concluir que, ao se contratar qualquer serviço, presumi-se que os custos da operação estão inclusos no preço do serviço, como no caso das instituições financeiras, que na verdade, querem transferir um ônus ao consumidor que na verdade é seu.
Verifica-se que há uma verdadeira má-fé por parte dos Bancos e Instituições Financeiras ao cobrarem estas taxas, uma vez que uma série de decisões vem sendo tomadas pelos Tribunais Estaduais, no sentido de afastarem a cobrança destas taxas e, mesmo assim, e em sentido contrário aos ditames da finalidade do Estado, qual seja, o interesse comum, o Banco Central do Brasil mantém a redação das resoluções 3518/2007 e 3693/2009, indo de encontro à finalidade estatal, à lei e à jurisprudência dos Tribunais.
Diametralmente ao posicionamento acima citado, existem decisões, inclusive do Superior Tribunal de Justiça que autorizam a cobrança destas taxas, desde que sejam cobradas pelos Bancos e Instituições dentro das taxas médias de mercado:
AGRAVO REGIMENTAL. CONTRATO BANCÁRIO. AÇÃO REVISIONAL. JUROS REMUNERATÓRIOS. LIMITAÇÃO AFASTADA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA.
LICITUDE DA COBRANÇA. CUMULAÇÃO VEDADA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. PACTUAÇÃO EXPRESSA. NECESSIDADE. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA.
PRESSUPOSTO NÃO-EVIDENCIADO. INSCRIÇÃO DO DEVEDOR NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. LEGITIMIDADE.
1. A alteração da taxa de juros remuneratórios pactuada em mútuo bancário e a vedação à cobrança da taxa de abertura de crédito, à tarifa de cobrança por boleto bancário e ao IOC financiado dependem, respectivamente, da demonstração cabal de sua abusividade em relação à taxa média do mercado e da comprovação do desequilíbrio contratual.
2. Nos contratos bancários firmados posteriormente à entrada em vigor da MP n. 1.963-17/2000, reeditada sob o n. 2.170-36/2001, é lícita a capitalização mensal dos juros, desde que expressamente prevista no ajuste.
3. É admitida a cobrança da comissão de permanência durante o período de inadimplemento contratual, calculada pela taxa média de mercado apurada pelo Bacen.
4. Não evidenciada a abusividade das cláusulas contratuais, não há por que cogitar do afastamento da mora do devedor.
5. A simples discussão judicial da dívida não é suficiente para obstar a negativação do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes.
6. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no REsp 1003911/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2010, DJe 11/02/2010) Grifo Nosso

Data vênia o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, entendo que nesta situação, as taxas são abusivas, independente de comprovação por parte do consumidor acerca da abusividade, pois, como já dito linhas atrás, o contrato assume a modalidade de adesão, não sendo possível a discussão das cláusulas, o que contribui para a natureza potestativa de algumas dessas cláusulas, não sendo o autor obrigado a arcar com tal ônus que é flagrantemente abusivo, pois a instituição financeira é responsável pelos serviços que fornece e já são cobrados juros desarrazoados no financiamento do valor, não existindo razão de ser para pagamento de taxa de abertura ou análise de crédito, seja lá o nome que for criado pela instituição.
Diante disso, dispõe o art. 42, parágrafo único do CDC que: “o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
Na situação em epígrafe, não há como ser alegado engano justificável, uma vez que os Bancos e Instituições financeiras tem ciência da abusividade destas taxas e mesmo assim, com base nas resoluções ilegais do Banco Central do Brasil, permanecem a cobrar as referidas taxas, devendo o Poder Judiciário, no exercício da atividade jurisdicional afastar a cobrança destas taxas e aplicar a restituição em dobro destas quantias, evitando o enriquecimento ilícito destas instituições e resgatando a aplicação da boa-fé objetiva, atinente a essas relações contratuais.



www.procon.sp.gov.br/pdf/acs release-ranking-e-graficos-cadastro-2009.p

segunda-feira, 15 de outubro de 2012

Direito Civil: NOVO PACTO ENTRE CREDOR E DEVEDOR SEM ANUÊNCIA DOS...


NOVO PACTO ENTRE CREDOR E DEVEDOR SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES NA EXECUÇÃO.

A transação entre credor e devedor sem a anuência do fiador com a dilação do prazo para o pagamento da dívida extingue a garantia fidejussória anteriormente concedida. Com base nesse entendimento, a Turma deu provimento ao recurso especial para acolher a exceção de pré-executividade oferecida em primeiro grau e, por conseguinte, determinar a exclusão dos fiadores do polo passivo da ação de execução. No caso, não obstante a existência de cláusula prevendo a permanência da garantia pessoal no novo pacto, a responsabilidade dos fiadores está limitada aos exatos termos do convencionado na obrigação original – ao qual expressamente consentiram – visto que a interpretação do contrato de fiança deve ser restritiva (art. 1.483 do CC/1916). Além disso, asseverou o Min. Relator que a extinção da garantia teria ocorrido com base em duplo fundamento, qual seja, a ocorrência da transação e moratória simultaneamente. Conquanto a transação e a moratória sejam institutos jurídicos diversos, ambas têm o efeito comum de exoneração do fiador que não anuiu com o acordo firmado entre credor e devedor (art. 838, I, do CC). Considerou-se, ainda, como parâmetro, o enunciado da Súm. 214 do STJ, a qual, apesar de se referir a contratos de locação, pode ser aplicada por extensão à situação dos fatos, pois a natureza da fiança é a mesma. REsp 1.013.436-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 11/9/2012

quarta-feira, 10 de outubro de 2012

Taxas abusivas do cartão de crédito | Entenda sua questão legal | meuadvogado.com.br

Taxas abusivas do cartão de crédito | Entenda sua questão legal | meuadvogado.com.br

Taxas abusivas do cartão de crédito

Cartão de crédito é uma forma de pagamento eletrônico.

Breve comentário

O cartão de crédito pode ser usado como meio de pagamento para comprar um bem ou contratar um serviço. O titular recebe mensalmente no endereço indicado a fatura para pagamento e pode escolher entre pagar o total cobrado ou somente o mínimo, deixando o pagamento do restante para o mês seguinte mediante cobrança de juros.
Toda conta de cartão de crédito possui um limite de compras definido pelo banco emissor. As compras efetuadas reduzem o limite disponível até que, quando insuficiente, novas compras são negadas. O pagamento da fatura libera o limite para ser usado novamente.
No entanto, a Instituição financeira, principalmente bancos, que emitem o cartão de crédito, definem limite de compras, decidem se as transações são aprovadas, emitem fatura para pagamento, e cobram os titulares em caso de inadimplência. Essas taxas, na maioria das vezes são excessivas, são consideradas abusivas e não deveriam ser cobradas do consumidor.
Conforme §1º do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor“As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação”.
A redação do artigo acima é bem clara ao estabelecer o limite de 2% às multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações. Importante salientar, que esse limite de 2% é cobrado do valor da prestação (vencida; inadimplida), e não do valor total da obrigação. O consumidor somente é obrigado a pagar 2%, não mais que isso. O CDC veda qualquer cláusula contratual abusiva (artigo 51).
Todavia, qualquer taxa a mais que for cobrada do consumidor é considerada lesiva, e será nula de pleno direito, assim como prescreve o inciso IV do artigo 51 do CDC.
Segundo entendimento do Ministério Publico Federal:
“Os contratos dos cartões de crédito ferem o CDC (Código de Defesa do Consumidor) ao omitir informações, como os limites dos encargos, as instituições financeiras contratadas pela administradora, os prazos e os juros da dívida".
Ou seja, ao adquirir um cartão de crédito o consumidor não sabe previamente as exatas condições de eventual financiamento, o que não raras vezes pode importar em desequilíbrio das posições contratuais.

Comprou um imóvel na plante e está tendo problemas? | Entenda sua questão legal | meuadvogado.com.br

Comprou um imóvel na plante e está tendo problemas? | Entenda sua questão legal | meuadvogado.com.br


Comprou um imóvel na planta e está tendo problemas?

Problemas na entrega de imóveis adquiridos na planta
Com o aumento e a facilidade na obtenção de crédito e avanço de empreendimentos na construção civil, colocamos em pauta a questão da compra do imóvel na planta e o que é possível fazer quando ocorre o atraso na entrega da obra, normalmente ocasionando inúmeros transtornos ao comprador, que acaba ficando em uma situação de total impotência perante a construtora. Com isso o sonho não ocorre e, não raramente, conflitos são encaminhados ao Poder Judiciário. Temos visto como prática usual das construtoras, quando ocorrem os atrasos, que elas enviam correspondências informando aos adquirentes que estão ocorrendo entraves burocráticos ou ainda se esquivam da culpa, suscitando diversos motivos tais como a falta de material, chuvas excessivas, greve de mão-de-obra e até mesmo intervenções governamentais. Estes, portanto, são os principais fatores para retardar uma construção e mudar todos os planos dos compradores.
Em praticamente todos os seus contratos, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, tornando-se corriqueira a ocorrência de alguns acontecimentos que podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras como forma de precaução, inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.
Com isso, uma vez alcançado o prazo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias conseqüências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento, além de indenização pela quebra do contrato. Vale conferir alguns exemplos de casos que já foram julgados por nossos tribunais:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)
É necessário esclarecer ainda que em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, ou seja “o que deixou de ganhar”, outros valores serão devidos pela construtora, senão vejamos:
“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO. (...) Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual (atraso na entrega) não lhe é imputável. (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)
Portanto, é preciso que a construtora tenha como provar que as ocorrências justificadoras do atraso na entrega das obras não tenham ocorrido por sua culpa, caso contrário, o comprador deve ser indenizado por danos morais e materiais.
Uma questão importante a ser ressaltada, é o entendimento que vêm sendo reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Paraná e que possui grande aplicabilidade, principalmente aos moradores de Curitiba, região onde todos sabem que os dias chuvosos são constantes. O Tribunal entende que a construtora deve prever a ocorrência desses eventos, não servindo tais justificativas como razoáveis para o atraso na entrega da obra, conforme se observa das sábias palavras do magistrado extraídas do julgamento de um caso onde tal fato ocorreu: “Nesse contexto, a derradeira exegese deve prevalecer, pois o sinalagma impõe a cumulatividade das obrigações contraídas”. Ora, se o promissário comprador atrasa o pagamento, estando em mora, incidirá nas penalidades previstas na cláusula sexta (fl. 15), e se inadimplir o pacto, estará incurso na cláusula oitava do contrato (fl. 16), deixando evidenciado que se lhe impõe - faça sol ou faça chuva - o cumprimento da obrigação. Assim, levando em conta que chuvas e intempéries são fatos previsíveis ao condutor, deve se concluir que as chuvas ocorridas afastaram a mora do construtor em relação ao período de tolerância pactuado, não justificando o substancial atraso, a partir de então”.
O prazo para o comprador propor a ação indenizatória pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos. Isso permite que aqueles consumidores cujos imóveis já foram entregues, mas fora do prazo, também possam entrar na Justiça.
Ajuizar ações buscando uma indenização pelo atraso na entrega do imóvel é um direito dos futuros proprietários. O valor da indenização é calculado de acordo com o valor do imóvel, disposição econômica da construtora e prejuízo do comprador.
Além disso, deve-se ficar atento às condições financeiras da mesma, porque o atraso da entrega pode estar relacionado a uma possível falência da empresa.
Por fim, transcreverei o julgamento de um recurso confirmado pelo tribunal de justiça do Paraná, onde fica evidenciada a veracidade das informações ora prestadas, inclusive constando o valor das indenizações:
“Trata-se de recursos de apelação interpostos em autos de ação de indenização por danos morais e materiais nº 1231/2005, movida por XXXXX em face de Grupo Econômico XXXXX,, Construtora XXXXX, e XXXX, contra sentença que julgou procedente a ação e condenou as requeridas, subsidiariamente: a) ao pagamento dos danos materiais no importe de R$ 181.866,32 (cento e oitenta e um mil oitocentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), equivalentes a 215,937 CUBs, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, da data da constituição em mora dos réus, sobre os quais incidirão, ainda, juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da citação; b) ao pagamento da quantia de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, equivalentes ao preço do aluguel dos dois apartamentos, a título de lucros cessantes, a partir de 30/01/2000 até a entrega da obra aos autores ou, à data da quitação da dívida das requeridas com os autores, devidamente corrigidos com base nos índices estabelecidos pela APADI/SECOVI, tendo em vista o estabelecido em contrato, a partir de cada vencimento, sobre os quais também incidirão juros de mora de 0,5% ao mês até a vigência do CC/02, quando serão devidos à razão de 1% ao mês; c) ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrados em R$ 8.000 (oito mil reais) para cada um, aos autores XXXX e, em R$ 6.000,00 (seis mil reais) para a autora XXXXX, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, a partir do arbitramento, conforme enunciado da Súmula 362 do STJ, sobre os quais também deverão incidir juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da sentença”.
DICAS: CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER QUANDO FOR ADQUIRIR O IMÓVEL NA PLANTA.
  • • Pesquisar o responsável pelo empreendimento e imóvel já entregues. É aconselhável que o interessado em adquirir imóvel na planta pesquise sobre todos os responsáveis pelo empreendimento, converse com proprietários de outros imóveis, pesquise junto ao Procon, Poder Judiciário e internet etc... no afã de obter a maior quantidade de dados dos responsáveis. Verificar a situação do imóvel (terreno) junto ao cartório é muito aconselhável.
  • • Valores
  • Não há milagres, portanto é sempre prudente avaliar se o valor do empreendimento está condizente com o local do imóvel, empreendimentos com diferenças exorbitantes no comparativo do valores por m² com outros imóveis da mesma região deve merecer melhor analise por parte do interessado.
  • • Material promocional
  • Ao adquirir o imóvel é aconselhável que o interessado guarde consigo todas as informações publicitárias do empreendimento, como: panfletos, propagandas de site, jornais, quando possível foto da maquete, do apartamento decorado e qualquer outro tipo de informação.
  • • Formas de pagamento
  • Não raramente, o interessado no imóvel está sob o manto da emoção de realizar o sonho da casa própria, e despende pouca atenção para situações de cunho financeiro, especialmente no que diz respeito ao financiamento, atualizações, prazo etc..., por conseguinte, é interessante que o adquirente consulte profissional no intuito de analisar a melhor forma de pagamento, diminuindo o risco de acontecimentos inesperados.
  • • Do contrato É sempre aconselhável que o interessado consulte profissional no momento da assinatura do contrato, mesmo que grande parte dos contratos não permitam a discussão de nenhuma cláusula, a ajuda profissional é sempre válida para esclarecer os direitos e as obrigações do adquirente.
 DICA -Fonte:Entrevista Revista Isto É Dinheiro
CONCLUSÃO
Assim, é interessante que saibam que o Poder Judiciário têm considerado nulas as cláusulas contratuais que colocam os consumidores em desvantagem excessiva, como, retenção de valor superior a 20% do montante pago, condicionamento à devolução dos valores à revenda da unidade, parcelamento da forma de devolução, ausência de responsabilização pelo atraso nas entrega entre outros.
Portanto, é importante que o consumidor saiba que muitas vezes o que está escrito e lhe é extremamente desfavorável não possui qualquer aplicabilidade legal, razão pela qual é aconselhável que sempre busquem orientação profissional.
Matéria escrita por: Fabianie Mattos Limoeiro, Advogada Especialista em Direito Bancário, Assessora Jurídica da ADCT- Associação de Defesa do consumidor e Trabalhador. 

Cobranças abusivas em financiamento de veículos | Entenda sua questão legal | meuadvogado.com.br

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Cobranças abusivas em financiamento de veículos

As instituições financeiras realizam inúmeras cobranças indevidas quando da concessão de crédito aos consumidores, em especial quando se trata de financiamento de veículos, nas mais diversas modalidades de contratos, além dos juros que já são altos
Há inúmeras cobranças abusivas nos contratos de financiamento de veículos (CDC, Cédula de Crédito Bancário, Financiamento, Leasing ou Arrendamento Mercantil), visto que há diversas taxas cobradas pelos bancos que são indevidas e o consumidor não sabe e acaba pagando por isso.
Dentre essas inúmeras taxas, podemos citar a TAC (Taxa ou Tarifa de Abertura de Crédito), o CET (Custo Efetivo Total), a Comissão de Permanência, Notificação Extrajudicial, taxas de análise de crédito, taxa de cadastro, tarifas de cessão e transferências de obrigações, gravame, etc.
Importante lembrar que a cobrança de CET faz com que os juros cobrados sejam maiores que os contratados.
Os nossos Tribunais já consolidaram o entendimento que tais cobranças são abusivas, logo, mesmo que o consumidor tenha tido ciência dessas cobranças, têm o direito de pleitear a devolução em dobro dessas quantias, devidamente corrigidas e atualizadas com juros de 1% ao mês (juros legais), conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 42, parágrafo único.
Além disso, nos contratos de Leasing (Arrendamento Mercantil), caso haja a devolução do veículo (amigável ou através de Busca e Apreensão), o consumidor tem direito de receber o VRG (Valor Residual Garantido), porém, neste caso a devolução não será em dobro.

sexta-feira, 5 de outubro de 2012

Tenda condenada a Indenizar Cliente

Endividado

Construtora deve indenizar clientes

O juiz da 16ª Vara Cível, Alexandre Quintino Santiago, determinou que a construtora Tenda pague a um casal R$ 19.400, referentes ao valor que foi desembolsado por um apartamento, não entregue pela empresa. O magistrado ainda condenou a construtora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.220, pelos aborrecimentos causados devido a frustração da expectativa do casal para a aquisição de sua moradia. Além disso, determinou que a empresa entregue os prêmios promocionais, oferecidos ao casal pela compra do imóvel realizada ou pague o valor relativo a esses prêmios.

De acordo com o processo, o casal assinou um contrato de compromisso de compra e venda de um apartamento no bairro Minaslândia com a Tenda S.A., que deveria ser entregue em 30 de janeiro de 2010. Pela assinatura do contrato, foram contemplados com uma promoção da construtora intitulada “Comprou Ganhou Quarto do Casal”, que presentearia os compradores, com uma cama, um colchão e um jogo de lençol, além de um armário quatro portas.

O casal alega que o prazo para entrega do imóvel não foi cumprido e, por conseqüência, tiveram gastos com aluguel da casa onde residiam.

Já a construtora alegou que o local destinado à construção do imóvel foi desapropriado pela Prefeitura de Belo Horizonte para construção da nova rodoviária, razão pela qual não construiu o prédio. Afirmou ainda ter tomado as providências necessárias, razão pela qual entendia que não era devida a indenização.

Ao analisar o contrato anexado ao processo e os comprovantes de pagamento, o juiz Alexandre Santiago concluiu que o casal pagou R$ 15.908, por meio de parcelas mensais de R$ 300, além de intermediárias de R$ 2.900, e R$ 6.208. Assim, o casal cumpriu sua parte no contrato, que previa ainda o pagamento de R$ 63.632 restantes, a vista ou financiado, somente após a entrega do imóvel, o que não ocorreu. O magistrado destacou que foi demonstrada a quitação de todas as parcelas, com exceção da parcela referente à entrega do apartamento.

O juiz Alexandre Quintino não acatou a alegação da construtora de que o atraso se deu por força maior, cláusula que lhe daria maior prazo para entrega do apartamento e a isentaria de culpa. O julgador ressalta que o decreto de desapropriação do imóvel pela prefeitura foi publicado em março de 2010, portanto, quando o prédio já deveria ter sido construído e o apartamento entregue.

Por essas razões, o juiz considerou que o contrato foi descumprido unilateralmente pela construtora. Com base no Código de Defesa do Consumidor, o magistrado acatou o pedido do casal, para que o valor da restituição seja pago em dobro, também determinou que a Tenda pague a multa contratual, correspondente a 0,5% do preço do apartamento por mês de atraso. Para o juiz Alexandre Santiago, o casal deve receber os valores referentes aos aluguéis pagos depois do vencimento prazo de entrega do apartamento, a indenização por danos morais e o prêmio oferecido pela construtora.

Por ser de 1ª Instância, essa decisão está sujeita a recurso.

Assessoria de Comunicação Institucional - Ascom
Fórum Lafayette
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ascomfor@tjmg.gov.br 


Processo: 024 10210180-5
Fonte: TJMG - Tribunal de Justiça de Minas Gerais - 04/10/201