Taxa de Evolução da Obra - TJMG suspende cobrança

Taxa de Evolução da Obra - TJMG suspende cobrança

Um dos grandes pesadelos do consumidor que compra seu imóvel na planta e não recebe na data combinada é a cobrança da taxa de evolução da obra, também conhecida como "conta 12" ou "seguro da obra".

Mesmo não pactuada no contrato da construtora, ela passa a ser cobrada após a assinatura do contrato junto a Caixa Econômica Federal em valores que crescem mês a mês.

Essa taxa consiste em juros. São aqueles decorrentes do empréstimo que a construtora faz com o banco e com o tempo, INDEVIDAMENTE, repassa ao comprador de boa-fé que, além de ter frustrada a expectativa de receber o seu imóvel no dia prometido, ainda recebe esse prejuízo no seu orçamento mensal, totalmente arbitrário e sem justificativa convincente.

Seguindo decisões anteriores, inclusive em outros estados do país, a 14ª Câmara Cível de Belo Horizonte/MG determinou que a construtora Tenda suspenda a cobrança da taxa. Segundo o Desembargador Estevão Lucchesi, "A construtora deve arcar com os custos da obra. Considerando o atraso na entrega e a inexistência de previsão, é temerária a cobrança da taxa pois a prestação pode perpetuar por tempo indeterminado".

O autor da ação, W. S. F.  adquiriu um imóvel na planta em Julho de 2009 com prazo limite de entrega fixado para Novembro de 2010. Cansado de promessas e prorrogações que o afastavam cada vez mais do recebimento das chaves de sua tão sonhada casa própria, e arcando regularmente com a Taxa para evolução de obras, decidiu procurar a Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais - AMMMG - e, seguindo orientações, ajuizou uma ação indenizatória para ser ressarcido dos prejuízos decorrentes do atraso.

Segundo o presidente da instituição, Silvio Saldanha, "É mais uma vitória obtida em favor dos consumidores. Já defendemos a alguns anos essa ilegalidade e com decisões nesse sentido, percebemos que estamos no caminho certo. O consumidor quer e deve pagar apenas o que é justo, o que foi combinado no contrato com a construtora e não taxas impostas unilateralmente".

Ele também acredita que novas decisões virão em breve. "Não é a primeira e nem será a última. No que se refere a construtoras, conseguimos decisões onde o comprador foi indenizado em mais de R$ 95.000.00".

Processo 3333551.15.2012.8.13.0024


SILVIO SALDANHA
Diretor Presidente

Justiça Suíça Sequestra Criança Brasileira

Por Rui Martins, jornalista (*)

Berna (Suiça) - Imagino que todos se lembram daquele momentoso caso do filho de um americano, levado para o Brasil pela mãe que, graças a bons contatos no judiciário, conseguiu sequestrar legalmente a criança.
Tratava-se do menino Sean Goldman, filho da brasileira Bruna Bianchi e do estadunidense David Goldman. A situação se complicou com a morte da mãe, pois Sean Goldman passou a viver com o padrasto brasileiro (a mãe tinha se divorciado do americano) e com os avós.
Inconformado, David Goldman conseguiu sentença favorável pela justiça de New Jersey, nos Estados Unidos, cuja juíza se baseou na Convenção de Haia, da qual o Brasil é signatário.

A questão provocou intervenção da ministra Hillary Clinton junto ao governo brasileiro e mesmo ameaças de sanções econômicas.
Até o ex-presidente do STF, Gilmar Mendes, autorizar a entrega do menino ao pai, contra decisão, no dia anterior favorável aos avós, dada a grande influência da família brasileira junto à Justiça.
Agora, surge um caso inverso, no qual a mãe é brasileira, de poucos recursos, e com advogado de ofício, e o pai um suíço que, depois de ter vivido e se casado na cidade de Mossoró, no Rio Grande do Norte, decidiu retornar à Suíça, ao cantão de Thurgau, levando o filho. A pretexto de levar, a seguir, a mãe e esposa para viverem juntos.
Miriam Dorig, a mãe, foi à Suíça mas acabou sendo pressionada pelo marido, desempregado e alcoólatra, para retornar ao Brasil. Recorrendo a um advogado de ofício, Burkard Wolf, nomeado pelo juiz, foi orientada, mal orientada como ela conta, para requerer o filho Philippe, do Brasil, decisão que a fez perder definitivamente a guarda da criança.
Como o pai, Martin Dorig, viciado no álcool é constantemente internado em clínicas especializadas, o mesmo juiz - que não quis dar à ela a guarda da criança por ser uma estrangeira sem emprego na Suíça e não autorizou seu regresso ao Brasil com o filho – decidiu colocar Philippe num orfanato.
Miriam Dorig, pobre e sem condições de vir à Suíça, não se conforma com o que considera uma decisão desumana, pois Philippe tem mãe e poderá viver com ela em Mossoró. Miriam está tentando mobilizar amigos, pessoas que se sintam sensibilizadad e revoltadas com esse abuso e a mídia brasileira para ajudarem na recuperação do filho.
Isso será possível se houver mobilização popular e da imprensa, inclusive na Suíça, pois a subtração de um filho da mãe biológica para entregar a um orfanato constitui uma flagrante violação da Convenção de Haia.

Num passado recente, a Suíça retirava a guarda dos filhos de famílias pobres, as “crianças roubadas”, para entregar como mão- de-obra barata para agricultores. Uma parte dessas famílias eram ciganas, mas muitos suíços de origem viveram essa tragédia, o que justificou uma recente exposição itinerante “Crianças Roubadas”, iniciada no Fórum do Kafigturm, em Berna.

O prefeiro de Mossoró prometeu financiar a vida de Miriam Dorig à Suíça para tentar reaver seu filho, porém, só com o apoio dos brasileiros residentes na Suíça e da imprensa brasileira e suíça se poderá retirar Philippe do orfanato para entregá-lo à mãe. Já foi feito um apelo à Subsecretaria-geral das Comunidades Brasileiras no Exterior, órgão do Itamaraty, e ao Consulado de Zurique para que, além dos trâmites legais, possam agir junto ao governo suíço.
É importante assinalar que se trata de um menino nascido no Brasil, praticamente sequestrado pelo pai suíço e internado num orfanato suíço, por decisão de um juiz suíço.

Será que o governo brasileiro, chefiado por uma mulher, irá permanecer impassível?

* * * * *

Rui Martins é escritor, ex-CBN e ex-Estadão, exilado durante a ditadura, é líder emigrante, membro eleito do Conselho Provisório e do atual Conselho de Emigrantes (CRBE) junto ao Itamaraty. Vive em Berna, na Suíça. Escreve para o saite Direto da Redação. É autor do livro Dinheiro Sujo da Corrupção sobre as contas suíças secretas de Maluf. Colabora com o Expresso, de Lisboa, Correio do Brasil e agência BrPress.

Revisão de FGTS

Como requerer judicialmente os valores?

Considerando os novos posicionamentos nos Tribunais, autorizando a recuperação de eventual defasagem de 88,3% no saldo da conta vinculada do FGTS, possivelmente existirá uma verdadeira “corrida” à Justiça nos próximos meses.

Ainda, no mês de julho de 2013, a Força Sindical ajuizou uma ação em Brasília pedindo a revisão dos valores depositados. Contudo, tal fato, em nada impede que os trabalhadores não filiados aquele sindicato e com saldo no fundo a partir de 1999 entrem individualmente na Justiça reivindicando a diferença, acompanhando o desenrolar da situação de forma individual e personalizada, independente da ação coletiva proposta pelo sindicato.

Para se entrar com uma ação, necessário contatar um advogado de confiança, tendo em mãos o extrato analítico do FGTS e cópia da carteira de trabalho contendo o número do PIS/PASEP, a fim de possibilitar a elaboração de perícia contábil, verificando desta forma, qual será, de fato, a efetiva perda do trabalhador no período reclamado.

Qual o fundamento da revisão?

Em decorrência de recentes julgados no STJ e STF, abriu-se o precedente para a cobrança de diferenças oriundas da aplicação do índice da TR na atualização da conta do FGTS.

As perdas iniciara-se em 1999 e podem chegar a quase 90% do valor total depositado na conta do FGTS.

O FGTS foi criado para substituir o “Estatuto da Estabilidade Decenal no Emprego”. Esse Estatuto exigia que o trabalhador, ao completar 10 anos de emprego, tornava-se “estável”, podendo ser demitido somente no caso de cometimento de falta grave. Esse legislação previa o FGTS em caráter opcional, tornando-se obrigatório o recolhimento pela empresa, em conta vinculada ao nome do trabalhador, fosse ele optante ou não pelo novo regime, o percentual de 8% sobre o salário mensal.

Esse valores, depositados em conta vinculada, estavam sujeitos à correção monetária, de acordo com a legislação específica, e capitalização de juros, observando o tempo de serviço do trabalhador.

Em 1991, por meio da Lei nº 8.177, foi instituída na economia brasileira a TR (taxa referencial), que ficou conhecida com “Plano Collor II”, e teve como objetivo estabelecer regras para a desindexação da economia, extinguindo assim o BTN Fiscal, BTN, MVR e as “demais unidades de conta assemelhadas que são atualizadas, direta ou indiretamente, por índices de preço”.

Desta forma, o Banco Central do Brasil (Bacem), passou a divulgar a Taxa Referencial (TR), tendo seu calculo referencia pela “…remuneração mensal média líquida de impostos, dos depósitos a prazo fixo captados nos bancos comerciais, bancos de investimentos, bancos múltiplos com carteira comercial ou de investimentos, caixas econômicas, ou dos títulos públicos federais, estaduais e municipais, de acordo com a metodologia a ser aprovada pelo Conselho Monetário Nacional, no prazo de 60 dias, e enviada ao conhecimento do Senado Federal”.

Ademais, uma nova definição metodológica de criação de um Redutor aplicado no cálculo para determinação da TR teve relevante influencia. A Resolução nº 1.805, de 1991, fixa o redutor em 2,0% e explicita que: “A TR para o dia de referência será calculada deduzindo-se da média móvel ajustada das taxas os efeitos decorrentes da tributação e da taxa real histórica de juros da economia, representados por taxa bruta mensal…” .

Desta forma, desde a sua origem, a fórmula de cálculo da TR comporta um fator Redutor que é arbitrado pelo Bacen. 

Ainda, o cenário de queda das taxas de juros verificado após o ano de 1999, afetou a variação da TR, impactando sobre a rentabilidade dos fundos e, inclusive do FGTS.

Verifica-se, desta forma que, se a remuneração atual das contas vinculadas do FGTS é de 3%, acumulando a variação da TR (correção monetária), o movimento de queda da taxa de juros e as modificações na fórmula do cálculo da TR incidem de forma negativa na taxa, resultando em perdas na remuneração das contas do FGTS.

O período pós-1999 é relevante para a questão das perdas nas contas do FGTS, já que, neste período, houve o fim do regime de câmbio administrado e a adoção da taxa de câmbio flutuante e, com essa alteração, ocorreu grande impacto nas taxas de juros (e por consequência na TR) porque, com o fim da necessidade de “defender” a taxa de câmbio pré-determinada pela equipe econômica, houve uma redução importante no patamar da taxa de juros Selic (a taxa básica da economia brasileira).

Assim, se consideradas as taxas mensais anualizadas da Selic – que nos anos de 1998 e 1999 foram de 25,6% e 23,0%, respectivamente – em 2000 houve redução para 16,2%, e a partir daí, diminuiu progressivamente até atingir 8,2% em 2012, ou seja, menos de um terço do percentual de 1998.

A partir de 2008, o Banco Central estipulou uma medida indicando que mesmo que o cálculo da TR apresentasse valores negativos, no resultado deveria ser considerado o valor de 0%., ou seja, correção monetária nula.

Desta forma, para recompor o poder de compra da moeda, necessário substituir, o índice da TR, retroativamente, pelo INPC, ou IPCA-e, que ao final, demonstraria a perda efetiva no poder de compra de aproximadamente 90% de eventual soldo na conta do FGTS.

Decisão do STJ prejudica 285 mil ações de consumidores em todo o Brasil

A proibição de algumas tarifas não acaba com a abusividade nos contratos de financiamentos e ainda permite o encarecimento do crédito com cobrança de juros sobre o imposto o IOF

Decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) desta semana decidiu como legais as cobranças de TAC (Tarifas de Abertura de Crédito) e TEC (Tarifa de Emissão de Carnês) antes de 2008. O julgamento da Segunda Seção, referente a dois recursos interpostos pelo Banco Volkswagen S/A e Aymoré Crédito, Financiamento e Investimento S/A deve orientar a solução de 285 mil recursos que esperavam a posição do STJ. 

 

O entendimento do STJ é que a cobrança dessas tarifas cobradas pelos bancos quando o consumidor faz um financiamento e paga um título via boleto bancário é legítima, desde que prevista em contrato e dentro do valor médio de mercado.

 

Antes do julgamento, o Idec apresentou memoriais, com o argumento de que a tarifa de cadastro ou de abertura de crédito não é referente a um serviço prestado ao consumidor, mas à instituição bancária, para que ela tenha assegurada decisão do empréstimo, e que está incorporada ao modelo de negócio dos bancos, sendo hoje obrigatória para viabilizar os financiamentos. 

 

A decisão final do STJ foi de que, a partir de 2008, essas taxas não poderiam ser mais cobradas, de acordo com resolução do Banco Central (BC/CMN n° 3.518/2007). Fica valendo, portanto, a tarifa de cadastro para início de relacionamento, com a diferença de que a tarifa poderá ser cobrada apenas uma vez em todo o relacionamento entre o consumidor e o banco.

 

No entanto, a ministra Isabel Gallotti fez a ressalva de que abusos devidamente comprovados, poderiam ser avaliados caso a caso, em comparação com os preços cobrados no mercado. O BC (Banco Central)disponibiliza uma lista com as taxas dos principais bancos para comparação. 

 

Para o Idec alguns pontos não estão claros. E os casos mais conflitantes são em relação ao financiamento de carros. O Instituto entende que alguém que tenha uma conta num banco e for financiar um veículo por este mesmo banco, não teria que arcar com o custo da tarifa de cadastro, pois já possui um relacionamento com essa instituição bancária. Além disso, as tarifas de financiamentos de carros não deveriam ser tão superiores do que as cobradas pelo sistema financeiro, no entanto, não é o que acontece na prática. “Há casos de tarifas de R$ 1.500, mas é comum os bancos cobrarem valores entre R$ 30 a R$ 50”, explica a economista do Idec, Ione Amorim.

 

Outro ponto analisado pelo STJ também foi negativo e desfavorável ao consumidor. As instituições financeiras poderão recolher o IOF (Operações Financeiras e de Crédito) integral no início da operação de crédito. Segundo Ione, isso significa que o IOF poderá ser cobrado sobre o principal da dívida e com isso, o consumidor acaba pagando juros sobre o imposto.

 

Orientações ao consumidor

Cabe ao consumidor estar atento às taxas cobradas pelas financeiras. O primeiro passo é sempre exigir o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento, que traz o detalhamento de todos os gastos com taxas e juros. “A informação para o consumidor é a sua principal arma e, em caso de abusividade das taxas, o consumidor deve recorrer aos Procons e à Justiça”, conclui Ione.

STJ julga validade de tarifas de abertura de crédito e de emissão de carnês

STJ julga validade de tarifas de abertura de crédito e de emissão de carnês

Valores variam de R$ 700 a R$ 5 mil, dizem especialistas
Sessão de votação está programada para quarta-feira
Procon-SP e Idec pedem a consumidores que enviem mensagens ao tribunal mostrando a importância de uma decisão pela ilegalidado

RIO — Um custo que pode variar de R$ 700 a R$ 5 mil para quem contrata financiamentos e realiza pagamentos via boletos bancários. A cobrança da Tarifa de Abertura de Crédito (TAC) e da Tarifa de Emissão de Carnês (TEC) vai a julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) esta semana. A votação do processo está programada para esta quarta-feira.

Essas tarifas são cobradas pelos bancos como taxas obrigatórias quando o consumidor faz um financiamento e paga títulos por meio de boleto bancário, mas são questionadas por entidades de defesa do consumidor que consideram a cobrança prática abusiva.

— A pesquisa para formação de cadastro é um procedimento indissociável de qualquer operação de crédito e de interesse exclusivo dos bancos. Não há portanto, qualquer serviço prestado ao consumidor, que já remunera estas despesas através das taxas de juros. Admitir esta cobrança significa validar o modelo de negócio distorcido e ao mesmo tempo desestimulando a redução do custo do crédito à população brasileira — diz Paulo Arthur Góes, diretor-executivo da Fundação Procon-SP.

O Procon-SP informou que participará do julgamento como amicus curiae (parte interessada e importante para auxiliar o Tribunal no julgamento), com o objetivo de que a decisão seja favorável ao consumidor. A decisão tomada no STJ será válida para todos os 285 mil processos que discutem essa matéria no país, explica o órgão. As ações que aguardam a definição sobre a legalidade dessas cobranças envolvem um valor estimado em R$ 533 milhões. Em maio, a ministra do STJ Isabel Gallotti determinou a suspensão imediata do trâmite de todos as ações relacionadas ao assunto, em qualquer instância, fase e juízo, até que ocorresse o julgamento marcado para o dia 28.

Assim como na avaliação do Procon-SP, o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) considera que ambas as cobranças não se referem a um serviço prestado ao consumidor, mas a um custo inerente à concessão do crédito.

— Em decisões recentes, o STJ tem se posicionado favoravelmente a cobrança da TAC e TEC nos casos em que está prevista em contrato. Por essa razão, o julgamento de quarta-feira é de extrema relevância. Existe a possibilidade de mudança desse posicionamento desfavorável. A abusividade dessas taxas já foi reconhecida pelo próprio Banco Central, que proíbe a cobrança desde 2008. Portanto, qualquer decisão pelo STJ que não reconheça essa ilegalidade será um contrassenso — diz a advogada do Idec, Mariana Alves Tornero.

Mobilização on-line

O Idec e o Procon-SP estão convocando todos os consumidores a enviarem mensagens ao STJ como forma de mostrar a importância da decisão do tribunal pela ilegalidade das tarifas.
Segundo o Procon-SP, os consumidores são pouco informados sobre os empréstimos e financiamentos que utilizam, sobre a incidência de taxas e encargos e sobre os direitos e deveres decorrentes da celebração do contrato. O Custo Efetivo Total (cuja declaração é obrigatória segundo a Resolução BC/CMN n° 3.517/2007), por exemplo, é desconhecido pelos consumidores. (http://www.idec.org.br/em-acao/revista/livros-inacessiveis/materia/mais-caro-do-que-parece ).

O Procon Carioca também está acionando seus meios de divulgação pelo Facebook e Twitter. Até o momento, foram registradas mais de 600 visualizações e compartilhamentos no Facebook, e 74 expansões no Twitter, segundo informações da secretária municipal de Defesa do Consumidor, Solange Amaral.
Fonte: O Globo Online - 27/08/201
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Herdeiro arca com dívidas? Entenda pendências monetárias de falecidos

Herdeiro arca com dívidas? Entenda pendências monetárias de falecidos

PAULA FURLAN NA PELE DO CONSUMIDOR

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Em qual situação os parentes de alguém que morreu, herda suas pendências monetárias? Muitas pessoas passam por momentos terríveis após a perda de um ente querido. Mesmo com a dor e angústia sentidas após o fato, se veem em uma situação delicada, acabam podendo herdar não só uma herança, como também as dívidas dos seus familiares falecidos.

De acordo com o Código Civil Brasileiro, no artigo 1997 e no artigo 597, do Código de Processo Civil, a herança deixada responde pelo pagamento das dívidas do falecido.

Após a efetivação da partilha, a responsabilidade pelas dívidas é de quem se enquadrar legalmente como um herdeiro legítimo ou testamentário (quem estiver dentro do testamento sem necessariamente ter um vínculo familiar) e na proporção da parte que na herança lhe cabe.

Segundo Ricardo Rocha Neto, mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela e sócio do escritório Abe Advogados, a dívida de quem morre não pode ser cobrada em certas situações ou, quando não observadas determinadas formalidades legais. Por exemplo, quando a dívida já estiver extinta ou o pagamento não tiver sido cobrado no tempo devido. “Também na parte que exceder ao montante total do acervo deixado pelo falecido, a dívida não será cobrada”, explica o advogado.

O especialista explica que o herdeiro deve recorrer a um advogado particular para sanar suas dúvidas em relação ao fato ou, se por ventura não dispuser de recursos financeiros, deve procurar um defensor Público do Estado para auxiliá-lo nas decisões que devem ser tomadas.

Ele afirma, ainda, que, “se o herdeiro não tiver condições de quitar os débitos do falecido pode renunciar integralmente à herança na forma prescrita no artigo 1806 do Código Civil. Caso não haja a renúncia e ele aceite sua condição de herdeiro, responderá pela dívida”. Lembrando que se o valor a ser recebido for menor do que as dívidas que lhe competem proporcionalmente, o herdeiro somente será responsável pelos débitos até o valor do quinhão recebido.

VEJA COMO O STJ JULGA CASOS DE CONSUMO RELACIONADOS À COMPRA DE IMÓVEIS

VEJA COMO O STJ JULGA CASOS DE CONSUMO RELACIONADOS À COMPRA DE IMÓVEIS

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo. A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela. Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Veja como decide o STJ. 

Propaganda enganosa
De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento (memorial de incorporação) que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel. Com isso, aquele que estiver interessado em comprá-lo poderá verificar, antes de fazer o negócio, se todos os itens conferem com o constante no memorial. O consultor afirmou ainda que a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.”

Sobre esse ponto, a 4ª Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442). Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.

Atraso
Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos.

Em setembro de 2011, a 3ª Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881.

O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer). Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes.

Dano moral
No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais. Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.

Prazo para reclamar 
De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil), assim decidiu a 3ª Turma no julgamento do REsp 903.771. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais — visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio —, além de danos morais.

O juiz de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra. No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”.

Garantia
De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 do STJ, 20 anos para demandar o construtor”. Mas, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16). “É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino.

Juros no pé
Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel — os chamados “juros no pé”. Em setembro de 2010, a 4ª Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da 3ª Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941). O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador. “Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse.

Pagamento de aluguéis 
Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da 4ª Turma no julgamento do REsp 955.134.

A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel.

Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para o STJ, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual.

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou.

Cláusula abusiva
A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual.

O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”. Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”.

Tamanho do imóvel
De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.

Em outubro de 2011, a 4ª Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125). Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.

Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação.

Devolução
“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956.

APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito".

Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos.

Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato. 

Fonte: Revista Consultor Jurídico com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.