Magistrado não acatou a justificativa pois a empresa está em mora desde 2017.
Um casal que espera há quatro anos o recebimento de um lote adquirido em Camboriú/SP será indenizado em R$ 15 mil, por danos morais, pela construtora. A decisão é do juiz substituto Luiz Fernando Pereira de Oliveira, da 2ª vara Cível, ao observar que o argumento da pandemia da covid-19 tampouco se sustenta, pois a mora persiste desde o início de 2017.
A empresa está em mora desde 2017, prazo estipulado contratualmente para a entrega do lote adquirido. Em contestação e para justificar o expressivo lapso de tempo, a empresa alegou inocorrência de danos morais e a inexistência de atraso, uma vez que o cronograma de entrega foi retificado - entre outras justificativas, pela chegada da pandemia.
Segundo decisão do juiz, o atraso é fato incontroverso, seja por constar expressamente no contrato o dia da entrega, seja, ainda, pelo conteúdo da contestação, da qual se extrai o reconhecimento de que as obras estão "alguns anos atrasadas".
O magistrado cita ainda que o argumento da pandemia da covid-19 tampouco se sustenta, pois a mora persiste desde o início de 2017, três anos, portanto, antes da conflagração da crise sanitária.
Além da indenização por dano moral, a construtora foi condenada ao pagamento de multa moratória mensal no valor de 0,5% sobre o valor do imóvel, a contar de 1ª de janeiro de 2017, acrescido de juros de 1% e correção pelo índice da poupança. Também foi determinado que a construtora entregue o imóvel, na forma contratada, em 30 dias.
O descumprimento do prazo de entrega de um imóvel acordado em contrato é condenável, mesmo que a empresa tenha entraves burocráticos. A partir desse entendimento, a 1° Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba condenou uma companhia a pagar indenização por danos morais pelo atraso na entrega de um imóvel.
Segundo os autos, a parte autora fez um contrato de compra e venda com a construtora em maio de 2013. Posteriormente, o comprador foi surpreendido com diversas cobranças adicionais que não constavam no contrato.
Além das cobranças adicionais, o autor alega no processo que a construtora atrasou a entrega do imóvel. Ela estava prevista para fevereiro de 2016, mas só aconteceu no final de março do mesmo ano.
A empresa, em sua defesa, alegou que não houve atraso na entrega do bem, pois somente após 21 de fevereiro de 2016 expiraria o prazo para a entrega da unidade, porém, devido a motivos meramente burocráticos necessários para a entrega das chaves, reconhece que o imóvel só foi entregue no dia 31 de março de 2016.
Ao analisar o processo, o desembargador José Ricardo Porto concluiu que "a própria apelante confirmou que o imóvel só foi realmente entregue na data descrita pela autora, 31/03/2016, restando tal data incontroversa. Logo, considerando o 'Quadro Resumo' do contrato acostado nos autos, o qual retrata que a data de entrega seria 25/09/2015, restou inegável o atraso por parte da apelada, cujo argumento de entraves burocráticos não tem substrato jurídico, uma vez que os riscos da atividade econômica é do empresário e não do consumidor", esclareceu.
A empresa foi condenada a pagar indenização no valor de R$ 4 mil. Com relação as cobranças, Porto explicou que "apesar de a cobrança da 'Taxa de Evolução da Obra' ter sido considerada indevida após a entrega do imóvel, o pagamento anterior é legal e, por isso, não resta caracterizada a má-fé da empresa apelada apta a ensejar a devolução em dobro", pontua. Com informações da assessoria do TJ-PB.
0805596-42.2017.8.15.0001 Clique aqui para ler a decisão
A 2a Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios negou provimento ao recurso da Rossi Residencial, São Geraldo Empreendimentos Imobiliários e São Maurício Empreendimentos Imobiliários e empresas, e manteve sentença que as condenou a devolver o valor das prestações pagas como "juros de obra", bem como a descontar do valor do imóvel, o montante proporcional à área não entregue.
A autora conta que teria sido vítima de propaganda enganosa por parte das rés, que prometeram entregar-lhe a unidade adquirida no imóvel Rossi Parque Nova Cidade I com garagem privativa e quadra de esportes e não o fizeram. Também alegou que as rés atrasaram a entrega do imóvel e expedição do habite-se, fato que lhe causou prejuízo financeiro, pois teve que arcar com os juros de obra, cobrados pelo agente financiador, Caixa Econômica Federal. Em razão do ocorrido requereu reparação por danos morais e materiais, com o ressarcimento dos juros decorrentes do atraso promovido pelas rés.
As rés apresentaram contestação e defenderam que as propagandas juntadas pela autora seriam anteriores à data de aquisição, referentes a condomínio diverso e que não teriam praticado nenhum ato ilícito que configure dano moral.
A juíza originária esclareceu que os pedidos quanto a inexistência da quadra poliesportiva e devolução dos juros pelo atraso da obra deveriam prosperar. Entendeu que a falta da área de esportes gerou desvalorização do imóvel e, quanto ao juros, registrou: “Concernente aos juros de obra, no momento da contratação de empréstimo imobiliário, o cálculo dos juros é realizado tendo em vista a data de entrega do imóvel. Contudo, quando ocorre atraso na entrega, o requerente continua a pagar pelos juros inerentes a construção da obra, e não pelo imóvel, per si. Entendo que o requerente não deve arcar com essa despesa, se a ela não deu causa”.
Inconformadaasrequeridas interpuseram recurso de apelação.Contudo os desembargadores entenderam que a sentença deveria ser integralmente mantida e explicaram: “Na espécie, a Il. magistrada, acertadamente deferiu o ressarcimento, de forma simples, dos valores despendidos a título de juros de obra, porquanto tais encargos somente foram pagos pela compradora em razão da demora atribuída à construtora. Dessa forma, a apelada faz jus ao ressarcimento do valor despendido a título de juros de obra a partir da data prevista para a entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância, até o efetivo recebimento do bem, tendo em vista que, fosse o contrato cumprido sem atrasos, a apelada não suportaria tal encargo”.
Para juíza, cláusula que prevê a contagem do prazo em dias úteis é abusiva.
Empresa de empreendimentos que atrasou entrega de imóvel deverá restituir compradores integralmente. Assim decidiu a juíza de Direito Luciana Mendes Simões Botelho, da 4ª vara Cível de Penha de França/SP.
Os autores da ação firmaram contrato de compra e venda de fração ideal de um apartamento em construção, pelo valor de R$ 31.553,28. A entrega do imóvel ocorreria em julho de 2017 com prazo de tolerância de 180 dias.
Dizem que, muito embora tenham adimplido todas as parcelas, a empresa ré descumpriu o prazo de entrega do imóvel, motivo pelo qual pretendem a rescisão da avença.
Sustentam também a abusividade da cláusula que estipula o prazo de tolerância e sobre a devolução de apenas 90% do valor pago.
Ao avaliar o caso, a juíza afirmou que o prazo de tolerância não pode superar 180 dias, de modo que a cláusula que prevê a contagem do prazo em dias úteis é abusiva, uma vez que coloca o consumidor em situação de desvantagem.
"Portanto, o pedido de rescisão contratual deve ser acolhido com o retorno das partes ao status quo ante, reconhecendo-se a culpa exclusiva da requerida pela resolução do contrato."
Sobre o valor a ser restituído aos autores, a magistrada aplicou a Súmula 543 do STJ:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
Para a juíza, sendo a culpa pela rescisão exclusivamente da empresa, não há que se falar em retenção de qualquer percentual em relação aos valores pagos pelos autores, nem mesmo dedução do valor pago a título de sinal e comissão de corretagem.
Sendo assim, determinou que seja restituída aos compradores, de forma integral, a quantia por eles adimplida no decorrer do contrato.
O advogado Valdir Eduardo Macedo Filho representa os compradores.
A posição tradicional do STJ, por anos, era admitir a cumulação de cláusula penal moratória e indenização por lucros cessantes – videAgRg no AREsp 847358/MG, julgado em 18/05/2017. Entendia-se que seria possível a cumulação, pois a cláusula penal teria “caráter moratório” e os lucros cessantes teriam natureza compensatória, o que evidenciaria a natureza distinta dos institutos. Assim, seria “possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta tem natureza compensatória” (AgInt no AREsp 835184/DF, julgado em 16/05/2017).
Esse era um entendimento tão repetido que se poderia, sem exagero, ter havido a edição de um verbete de súmula.
Porém, isso mudou, ainda que não totalmente, após o julgamento do Tema 970, 25/06/2019. De fato, ao julgar o REsp 1.635.428/SC (Tema 970) em 25/06/2019, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Mas observem que foi utilizada a expressão “em regra”. O STJ não vedou a cumulação. A guinada jurisprudencial ocorreu, mas não de modo tão brusco como muitas decisões adotam ou afirmam. A tese do Tema 970 não pode ser aplicada de modo linear como se o STJ tivesse proibido a cumulação. Tudo dependerá do comparativo, a ser realizado no caso concreto, entre o valor da cláusula penal e o valor dos lucros cessantes (alugueis pelo tempo não usufruído no bem).
Ao interpretar essa decisão do STJ, podemos chegar às seguintes conclusões: i) se a cláusula penal tiver valor equivalente ao locativo (lucros cessantes), não haverá a cumulação dela com os lucros cessantes; ii) se o valor dela for aquém, poderá haver a cumulação.
Essa diferenciação deve ser realizada caso a caso.
De fato, não disse o STJ, ao contrário do que muitas decisões têm aplicado, que não mais haverá a referida cumulação. Depende de análise casuística.
O resultado da aplicação linear e apressada, eu diria, do Tema 970 já chegou ao STJ e a Corte já tem que realizar essas calibrações interpretativas. Em recente decisão da lavra do Min. Paulo de Tarso Sanseverino (AgInt no REsp 1798412/SE, julgado em 18/05/2020, DJe 21/05/2020), a Colenda Terceira Turma realizou as seguintes ponderações:
1) Não se extrai da tese firmada em sede de repetitivos que nunca se tolerará a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, mas que, quando a cláusula corresponder ao locativo, não caberá lucros cessantes.
2) Caso não se tenha parâmetro a corroborar a referida equivalência, é correto remeter as partes à liquidação de sentença, estipulando-se, apenas, que a soma da cláusula penal moratória e dos lucros cessantes nunca poderá superar o valor equivalente ao locativo do imóvel, sendo este o limitador.
Como dissemos, ao contrário do que algumas decisões aplicam, o Superior Tribunal de Justiça não chegou à conclusão, no Tema 970, que nunca mais haverá a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal. Tudo variará conforme o caso. _____________________________________
Escrito por Rodrigo Leite Mestre em Direito Constitucional, Autor, Assessor no TJRN e conteudista do SupremoTV. Fonte: blog.supremotv.com.br
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