Deputados querem rever isenção fiscal para igrejas e times de futebol

Publicado em 27/12/2016 , por RANIER BRAGON e LAÍS ALEGRETTI

Templo de Salomão, da Universal, ainda em obras no bairro do Brás, em SPMerlene Bergamo

Deputados federais querem aproveitar a discussão da reforma da Previdência no próximo ano para reavaliar isenções tributárias que esvaziaram os cofres do governo e representam um terço do rombo previsto para as contas do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social) em 2017.

Isenções garantidas por lei a pequenos empresários, indústrias, entidades filantrópicas e produtores rurais devem representar uma renúncia de R$ 62,5 bilhões em contribuições que poderiam ajudar a financiar a Previdência.

O deficit do INSS, ou seja, a diferença entre as suas despesas e as contribuições que ele recebe, deverá atingir no próximo ano R$ 181 bilhões.

Com a política de desoneração da folha de pagamento, cujo objetivo é preservar empregos nas indústrias beneficiadas, o governo abre mão de receitas, mas tem que repassar a diferença para os cofres da Previdência.

As isenções concedidas a igrejas e instituições de ensino religiosas estão entre os principais alvos dos deputados. Os parlamentares falam também em mudar a cobrança de clubes de futebol, que antes recolhiam um percentual da folha de salários e agora pagam 5% sobre o total do faturamento.

A revisão das isenções também é uma bandeira das centrais sindicais, que veem nela uma forma de aliviar mudanças que atingirão os trabalhadores se a proposta de reforma do governo passar.

Embora não se posicione oficialmente sobre o tema, nos bastidores o governo tem estimulado parlamentares a levar a discussão adiante. Um deles é o nome escolhido pelo presidente da Câmara, Rodrigo Maia (DEM-RJ), para relatar a proposta de reforma do governo, o deputado Arthur Oliveira Maia (PPS-BA).

Apesar de ainda não ter sido indicado oficialmente, ele tem se reunido com o governo para discutir o assunto. Na votação da proposta na Comissão de Constituição e Justiça, passo inicial da tramitação, ele fez uma defesa enfática da revisão das isenções.

Em seu discurso, Maia disse que a Previdência "quebrará" em 2024 se nada for feito e defendeu a discussão sobre as isenções. "Recebi a incrível informação de que todos os clubes de futebol do Brasil, todos, Flamengo, Corinthians, Internacional, nenhum paga a Previdência Social", disse.

Como a Folha informou em julho, o governo cogitou rever os benefícios das entidades filantrópicas, que seriam mantidos apenas para as que comprovassem a relevância dos serviços prestados. Mas o presidente Michel Temer abandonou a ideia ao enviar seu projeto ao Congresso.

A proposta acaba apenas com uma isenção que beneficia o agronegócio, que não precisa recolher à Previdência contribuições sobre receitas decorrentes de exportações das suas mercadorias.

O objetivo do governo com a reforma da Previdência é dificultar o acesso à aposentadoria, com adoção de idade mínima de 65 anos e aumento do tempo mínimo de contribuição, de 15 para 25 anos.

REAÇÃO

A resistência contra mudanças nas isenções deverá ser grande, porém. Coordenador da bancada evangélica da Câmara, o deputado João Campos (PRB-GO) acha que a medida representaria um retrocesso para a sociedade.

"A isenção não é um benefício, mas uma contrapartida por aquilo que as entidades filantrópicas realizam no lugar do Estado", disse Campos.

Para especialistas como Leonardo Rolim, consultor de Orçamento da Câmara, o governo tem que rever as isenções na área de educação. "Tem muita instituição que cobra mensalidades caras e poderia se virar sem isso", disse, em referência a escolas e universidades religiosas.

Fonte: Folha Online - 26/12/2016

VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

FAÇA A VENDA DE IMÓVEL EM ESPÓLIO

É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Além disso, de acordo com Tarcilla Góes, advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, o imóvel deve estar legalizado, ou seja, com todos os impostos pagos. “Mas vale ressaltar que comprar esse tipo de bem é sempre arriscado”, alerta Tarcilla.

Para realizar a venda, o espólio deve estar constituído, ou seja, o inventário tem de estar aberto para que a venda possa realmente ser concretizada.

Segundo a advogada, a venda pode ser feita por via judicial e extrajudicial. “É necessário verificar se o falecido deixou herdeiros, quantos bens, se deixou testamento, se os herdeiros estão de comum acordo com a venda, enfim, há vários requisitos para estabelecer por qual via será a venda. Contudo, se o inventário judicial já estiver aberto, sempre deverá ser feita por meio da justiça”, explica.

Desde 2007 é possível fazer inventários por meio de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto à divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e o falecido não ter qualquer pendência junto à Secretaria da Receita Federal. Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 sessenta dias. É o chamado inventário extrajudicial.

No caso do inventário judicial, a venda é feita por meio de alvará. O juiz autoriza a realização da venda por meio de alvará com o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ICD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual. A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido, representado pelo inventariante, e o comprador. Nessa alienação pelo espólio incidirá um segundo tributo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos), a ser recolhido ao município pelo adquirente. É importante lembrar que os herdeiros precisam justificar para o juiz o motivo da antecipação da venda do bem antes da finalização da partilha.

Tarcilla ressalta que o comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo. “Quanto maior o tempo, maior será o deságio do imóvel, portanto, enquanto você perde a paciência, está economizando. Neste caso, tempo é dinheiro, ou melhor, tempo é economia de dinheiro”, informa.

Cuidados

Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado se torna o processo de compra. Se existe algum menor como beneficiário, o inventário passa a ser mais demorado ainda, pois é preciso ter a autorização do Ministério Público. E todos os herdeiros precisam estar de comum acordo com a venda.

As dívidas dos herdeiros e do espólio também podem atrasar todo o processo, pois, para a venda ser concluída, todos devem ter suas certidões negativas emitidas.

Uma dica é sempre avaliar o imóvel e os vendedores antes da compra. Verifique a idoneidade do falecido e dos herdeiros na instância estadual, federal, municipal e no registro de imóvel do bem que quer adquirir. Se o bem e os vendedores tiverem muitas pendências, o comprador deverá analisar bem se pretende correr o risco de adquirir o imóvel, pois os gastos para a regularização muitas vezes não compensa.

Em caso de cessão de direitos, o comprador deve verificar as certidões do falecido e dos herdeiros, as certidões do imóvel, bem como checar em que fase processual está o inventário, consultando sempre um especialista para ter segurança jurídica na compra.

Se houver inventário judicial, é preciso verificar o motivo do litígio. Contrate um advogado para estudar o processo e dar um parecer sobre a compra. Quando se trata de inventário anterior ao ano de 2009, quando não havia inventário em cartório, é preciso analisar o que está travando a sua conclusão. Se houver litígio, analise se a compra pode ser descartada, pois o inventário pode levar muitos anos para ser concluído.

Em inventários em que há mais de um imóvel em questão, é preciso analisar os demais bens. Se algum deles tiver problema, isso poderá complicar a situação daquele que está sendo comprado. Se não houver riscos que causem demora, o indicado é dar um sinal para complementação do preço com a partilha registrada.

Fonte: ZAP Pro/ gestor imobiliário

O NOVO CPC e a Petição Inicial – Quadro Comparativo

O NOVO CPC e a Petição Inicial – Quadro Comparativo

12 de janeiro de 2015

 Lenadro Carlos Pereira Valladares :: Procurador de Autarquia/MG

• Professor de processo Civil e processo Coletivo do Supremo Concursos
• Professor de processo Civil da Rede Kroton
• Procurador de Autarquia no Estado de Minas gerais
• Advogado Sócio do Escritório Lana & Valladares

 

Algumas modificações foram feitas pelo novo CPC em relação à petição inicial. Em primeiro lugar, modificou-se os dados que devem ser listados pelo autor na inicial, tanto em relação à sua qualificação, quanto em relação à qualificação do réu. O Novo CPC acrescentou mais informações que o CPC de 1973. Perceba como ficou a nova redação da lei, com o acréscimo de informações:

CPC 1973	NCPC
Art. 282. A petição inicial indicará: I – o juiz ou tribunal, a que é dirigida; II – os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu;	Art. 317.  A petição inicial indicará: I – o juízo a que é dirigida; II – os nomes, os prenomes, o estado civil,a existência de união estável, a profissão, o número no cadastro de pessoas físicas ou no cadastro nacional de pessoas jurídicas, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

Entretanto, a prática forense demonstra que no mais das vezes não é possível recolher todas as informações relativas ao réu. As informações do autor são totalmente acessíveis ao seu advogado. Já em relação ao réu, não há a possibilidade de sabê-las. O NCPC, já prevendo essa situação, criou um sistema para que o Advogado do autor solicite ao juiz essas informações, estabelecendo que, o autor poderá pedir ao juiz que promova os atos necessários para descobrir as informações relativas ao réu. Veja:

CPC 1973

NCPC

Não há paralelo

§ 1º Caso não disponha das informações previstas no inciso II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção. § 2ºA petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu. § 3ºA petição inicial não será indeferida, pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo, se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça.

Perceba que, caso o juiz julgue que a obtenção das informações seja de difícil acesso ou tornarem extremamente oneroso o processo, não poderá haver o indeferimento da inicial.

Outra questão que foi modificada no NCPC é o prazo de emenda da inicial. No CPC de 1973 o prazo seria de 10 dias, conforme art. 284. Já no NCPC o prazo de emenda da inicial será de 15 dias, conforme art. 319 do NCPC. Um questão interessante é que o novo Código determinou que o juiz dissesse precisamente o que deve ser emendado na inicial. Atualmente, muitos juízes determinam a emenda da petição sem determinar o que deve ser emendado, o que dificulta bastante o trabalho dos Advogados. Perceba como ficou:

CPC 1973

NCPC

Art. 284. Verificando o juiz que a petição inicial não preenche os requisitos exigidos nos arts. 282 e 283, ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor a emende, ou a complete, no prazo de 10 (dez) dias. Parágrafo único. Se o autor não cumprir a diligência, o juiz indeferirá a petição inicial.

Art. 319.  Verificando o juiz que a petição inicial não preenche os requisitos dos arts. 317 e 318 ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor, no prazo de quinze dias, a emende ou a complete, indicando com precisão o que deve ser corrigido ou completado. Parágrafo único. Se o autor não cumprir a diligência, o juiz indeferirá a petição inicial.

Por fim, o autor deverá manifestar na inicial se deseja ou não realizar a audiência de conciliação inicial. Esta questão foi inserida como requisito da inicial.

CPC 1973	NCPC
Não há paralelo	Art. 317.  A petição inicial indicará: VII – a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.

Prof. Leandro Valladares

► twitter: @leandroprocesso

Aprovado em cadastro deve ser nomeado quando houver vaga ou terceirizados no órgão público - Concursos

Aprovado em cadastro deve ser nomeado quando houver vaga ou terceirizados no órgão público - Concursos



Novo acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que quem passar em cadastro reserva tem direito público subjetivo de ser nomeado, caso seja comprovado que o órgão possui cargos vagos ou terceirizados exercendo atividades de concursados. 

A decisão foi tomada durante julgamento da ação movida por um candidato a técnico em tecnologia militar (área de topografia), do Ministério da Defesa. Ele passou em terceiro lugar, mas o cargo oferecia apenas uma chance imediata. Segundo o candidato, além do órgão parar de preencher as vagas do concurso, o Ministério do Planejamento autorizou a contratação temporária de terceiros para a função de topógrafo. 

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De acordo com ministro Mauro Campbell, devido à vinculação ao edital - e aos princípios da segurança jurídica, da boa-fé e da proteção à confiança -, o aprovado no cadastro reserva deve ser nomeado se surgirem vagas durante o prazo de validade do concurso. 

Nestes casos, segundo Campbell, a não nomeação só deve ser motivada por situação excepcional, imprevisível, grave e necessária. “Não é possível [...] admitir outra finalidade e outra razão de ser para a formação de cadastro de reserva se não for para que, uma hora ou outra durante o prazo de validade do certame, os candidatos deixem de ser reservas e passem a ser titulares de cargos públicos assim que surgirem as vagas”. 

* Com informações do STJ.

A restituição dos valores pagos na hipótese de resiliação do contrato de promessa de venda e compra de imóvel por desistência do promitente comprador

A compra de um imóvel na planta ou em construção tem sido a opção de muitos brasileiros, tendo como vantagens o preço mais acessível, com a possibilidade de parcelamento também do valor referente ao sinal e princípio de pagamento, bem como o potencial de valorização do imóvel. Entretanto, o atraso na entrega do imóvel, a falta de orientação e ponderação no momento de assinatura do contrato e as mudanças repentinas na situação financeira do promitente comprador podem resultar no desfazimento do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

A aquisição de imóvel na planta é feita, ordinariamente, por meio de contratos celebrados para pagamento parcelado do respectivo preço, sendo caracterizados, juridicamente, como contratos de promessa de compra e venda, em que o vendedor promete vender ao comprador, e este, por sua vez, se compromete a comprar o imóvel objeto do contrato. Nessa situação, a compra e venda em si somente se aperfeiçoa após a quitação de todas as prestações, em momento futuro.

Ocorre que, em virtude de determinadas circunstâncias, como arrependimento, alteração das condições financeiras, e etc, pode o comprador vir a desistir de concluir o contrato.

Nesse caso, como os contratos de promessa de compra e venda são celebrados em caráter irretratável e irrevogável, é necessária a concordância de ambas as partes para possibilitar o desfazimento do negócio.

Dessa forma, o instrumento utilizado para tanto é o distrato de promessa de compra e venda, que implica na resilição do contrato por mútuo acordo entre as partes, podendo até mesmo ser motivada por iniciativa do credor, sendo que, em qualquer das situações, o comprador terá sempre direito a restituição dos valores pagos, com as deduções cabíveis em favor do promitente vendedor, referentes às despesas administrativas com a formalização dos instrumentos contratuais, das despesas publicitárias e da corretagem de venda do bem, assim como do aluguel mensal do imóvel, caso tenha ocorrido a ocupação do bem.

No entanto, ocorre de as partes não alcançarem o consenso com relação à restituição de valores que tenham sido pagos pelo promitente comprador, o que tem aumentando as demandas judiciais envolvendo tal matéria.

Para ilustrar tal situação, cabe destacar que, em decorrência da elevada quantidade de processos com discussões nesse sentido, o TJ/SP sumulou os seguintes entendimentos:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Nesse contexto, foi firmado pela jurisprudência o entendimento de que é abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador, sendo que a discussão gira em torno de se apurar qual o percentual adequado a título de retenção, estabelecendo-se os percentuais mínimo de 10% e máximo de 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, consoante o entendimento do STJ.

Em recente julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, tal posicionamento foi ratificado pela 4ª turma do STJ.

Segundo o relatório do REsp 1.132.943, o caso julgado apresenta a situação de um casal de PE que ajuizou demanda visando à declaração de nulidade de cláusula de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de restituição da quantia paga, sob o argumento de que, efetuado o distrato, receberam R$ 5 mil da construtora, sendo que o valor efetivamente adimplido teria sido R$ 16,8 mil.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, determinando que a construtora efetuasse a restituição do valor total do pagamento, com a retenção da quantia equivalente a 15%, que seria suficiente para indenizar aquela pelos prejuízos oriundos da resilição contratual por desistência dos promitentes compradores.

Em seu voto, acompanhado por unanimidade pelos demais ministros, o relator reconheceu a existência de precedentes das turmas integrantes da 2ª seção da Corte, que, embora autorizando a rescisão por incapacidade financeira do devedor, defendiam o entendimento de validade do distrato que contemplasse o reembolso em quantia ali estabelecida e inferior ao que foi pago pelo promitente comprador, ante a inexistência de submissão da vontade de uma parte à outra.

Nesse sentido são os seguintes julgados, citados pelo ministro: REsp 530.683/MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/11/2003, DJ 09/02/2004; e REsp 158.036/DF, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/1998, DJ 22/03/1999.

Com isso, tendo o STJ como uma de suas funções constitucionais a de harmonização da jurisprudência, foi reconhecida tal necessidade sobre o tema em questão, considerando as hipóteses de resilição contratual quando o promitente comprador não mais reúne condições econômicas para arcar com o pagamento das parcelas avençadas, sendo estabelecidas duas premissas (i) a de incidência, no distrato, das mesmas regras aplicáveis ao contrato, em razão da natureza jurídica daquele instrumento e (ii) a não correspondência do reembolso de valores ao montante integral das parcelas adimplidas.

Quanto ao primeiro ponto, e com base no artigo 472 do CC/02, firmou-se o entendimento de que o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades, razão pela qual não seria razoável contraposição dos referidos negócios jurídicos no sentido de que somente disposições contratuais seriam passíveis de anulação por abusividade.

O segundo ponto refere-se ao valor a ser devolvido pelo promitente vendedor ao promitente comprador no caso de extinção do contrato por consenso das partes.

De fato, nessa questão, aplica-se o disposto pelo artigo 53 do CDC, de forma que são consideradas nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador, hipótese vedada também com fundamento no artigo 51, IV, do CDC.

De outro lado, não se pode desconsiderar o fato de que o desfazimento da contratação gera prejuízos ao promitente vendedor, notadamente referentes às despesas administrativas com a divulgação, comercialização e corretagem, bem como pela própria contratação em si, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo promitente comprador, razão pela qual é justo e razoável admitir-se a retenção de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo por tais prejuízos.

No caso em análise, o TJ/PE entendeu que, pelos fatos e provas apresentados nos autos, a retenção de 15% (quinze por cento) sobre o valor pago pelos promitentes compradores seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual.

A Construtora apresentou nos autos planilha de cálculo com o fim de demonstrar que as despesas efetuadas durante a vigência do contrato com o imóvel adquirido pelo casal teriam sido no montante de R$ 14,5 mil, hipótese em que a quantia devolvida (no montante de R$ 5.000,00) seria legítima.

Entretanto, o Juiz de primeiro grau, entendeu não haver razoabilidade nos cálculos da Construtora, que se mostrariam excessivos, fixando o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) sobre as prestações pagas.

Tendo em vista que tal percentual foi arbitrado de acordo com as circunstâncias fáticas do caso, o ministro argumentou que estaria impedido o STJ de efetuar o reexame do ponto controvertido, ante a necessidade de análise da matéria de fato e das provas produzidas pelas partes, o que é vedado pela súmula 7 do STJ.

Por fim, o ministro confirmou que o STJ tem entendido que a retenção do percentual entre 10% e 25% do valor pago pelo promitente comprador seria razoável para cobrir as despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso.

Conclusivamente, tem-se que a jurisprudência já consolidou o entendimento de que o promitente comprador tem o direito de pleitear a rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa, sem que isso autorize a retenção integral dos valores pagos pela construtora.

Assim, na hipótese de desfazimento do negócio por desistência ou inadimplência do promitente comprador, ainda que as partes não tenham firmado o distrato do compromisso de compra e venda do imóvel, o compromissário comprador tem o direito a reaver as quantias pagas, sendo admitida a compensação com os prejuízos suportados pelo promitente vendedor.

Não se admite, todavia, a perda total das prestações pagas, de forma que, se tal disposição estiver prevista em termos contratuais, será considerada nula.

Nesse cenário, e estabelecidas tais premissas, tem-se que a discussão deve dizer respeito à apuração do percentual que é adequado a título de retenção por parte do promitente vendedor, sendo necessária a análise individual de cada caso, pois há situações em que tal percentual pode ser maior do que o estabelecido como razoável pelo STJ e, mesmo assim, ser considerado legal, como em situações em que o adquirente já utilizou o imóvel.

Portanto, na hipótese de resilição contratual por desistência ou inadimplência do promitente comprador, para evitar que o percentual de retenção sobre os valores pagos por este seja estabelecido de modo indiscriminado pelo Poder Judiciário, é aconselhável que a promitente vendedora faça constar em seu contrato, de forma expressa, percentual razoável para o caso de distrato, bem como que se assegure de demonstrar os prejuízos efetivamente sofridos com o desfazimento da contratação na hipótese em questão.

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Referências Bibliográficas

FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2010.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: 4ª ed. Forense, 2012.

http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E ENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. REVISÃO DO PERCENTUAL. PECULIARIDADES DO CASO ANALISADO PELO TRIBUNAL A QUO. VEDAÇÃO SÚMULA 7/STJ. I.- Em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. II.- Tendo o Tribunal a quo fixado em 40 % (quarenta por cento) o percentual a ser retido pelo credor, estabelecendo que tal valor visa compensar inclusive o período de fruição da coisa, torna-se impossível a reapreciação do julgado, como pretendido pela recorrente, para se apreciar se os valores a serem retidos não cobrem todas as despesas a serem arcadas pelo promitente vendedor. Aplicação da Súmula 7/STJ. III.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011)

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* Beatriz Helena Guarnieri é advogada do escritório Siqueira Castro Advogados.

O GESTOR IMOBILIÁRIO: A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

O GESTOR IMOBILIÁRIO: A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: O novo Código de Processo Civil inseriu o artigo 216-A, na Lei de Registros Públicos (6.015/73) e trouxe uma grande novidade quanto a u...

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

O novo Código de Processo Civil inseriu o artigo 216-A, na Lei de Registros Públicos (6.015/73) e trouxe uma grande novidade quanto a usucapião: a extrajudicial, com a participação do Tabelião de Notas e do Registrador de Imóveis nesse procedimento e sem a necessidade do Poder Judiciário reconhecer a propriedade. O reconhecimento extrajudicial da usucapião será realizado somente perante o Registrador de Imóveis com apresentação de documentos e uma Ata Notarial lavrada pelo Tabelião de Notas.

O fato de os Tabeliães e Registradores serem profissionais do direito, prestarem o serviço por delegação do Poder Público (a maioria aprovada em Concurso Publico de Provas e Títulos) e vinculados ao Poder Judiciário (que normatiza o modo e procedimentos para a atividade), de forma célere, eficiente, correta e segura, contribui para essa nova atribuição.

É crescente a participação do Tabelião de Notas em procedimentos antes restritos apenas ao Poder Judiciário, contribuindo para a Desjudicialização.

O Tabelião de Notas vem desde a edição da lei 11.441/07 colaborando com a Desjudicialização: sendo as partes maiores, capazes, com consenso entre elas, colhe suas declarações, fiscaliza o recolhimento dos impostos e lavra as escrituras de inventário e partilha e divórcio. Em 2013 o Provimento 31 da Corregedoria Geral de Justiça autorizou o Tabelião de Notas a emitir as “Cartas de Sentença”, para emiti-las analisa as peças do processo judicial e certifica a origem desses documentos.

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pelo decurso do tempo, adquirida com posse mansa, pacifica e com ânimo de dono. Em algumas espécies será necessário o “justo título”. Estão previstas no Código Civil: a) a usucapião extraordinária; b) a usucapião ordinária; e também na Constituição Federal: c) usucapião rural especial ou pro labore; d) usucapião especial urbana e e) usucapião coletiva.

Destacamos que a usucapião extrajudicial, com um procedimento perante o Registrador de Imóvel foi prevista pioneiramente na lei 11.977/2009, com as modificações da lei 12.424/2011; porém com um procedimento complexo e com diversos requisitos.

A novidade do CPC, reitera-se, é a participação do Tabelião de Notas lavrando a Ata Notarial para o reconhecimento da usucapião e a possibilidade de se reconhecer qualquer uma de suas espécies!

A via extrajudicial será facultativa: o requerente poderá propor a ação judicial ou realizar extrajudicialmente o reconhecimento da usucapião. Suspende-se a ação e aguarda o desfecho do procedimento administrativo. Se o Registrador não acolher o pedido, retorna-se à ação judicial - por essa razão aconselhamos a “suspensão’ e não a extinção do processo judicial.

Quanto a competência destacamos que o Tabelião de Notas, segundo a lei 8935/94, é de livre escolha das partes. Entretanto na usucapião administrativa temos uma exceção: somente o Tabelião da Comarca do Imóvel usucapiendo é quem poderá lavrar a ata notarial, pois muitas vezes irá constatar fisicamente o imóvel e somente poderá fazê-lo se situado em sua área de atribuição. Quanto ao Registro de Imóvel o procedimento de reconhecimento será processado diretamente perante o Registrador com competência sobre o imóvel.

Destacamos que a Ata Notarial é um documento público realizado por requerimento de uma pessoa interessada, que tem por objeto constatar uma realidade ou um fato, que o tabelião vê, ouve ou percebe. A ata registra e perpetua a existência de um fato juridicamente relevante constatado pessoalmente pelo tabelião de notas, e que não perece com o perecimento do fato; além disso faz prova dos fatos constatados. É lavrada no “livro de notas”, tem publicidade e fica arquivada no Tabelião e dela se extrai quantas cópias precisar e quando for necessário; por tais razões foi inserida como requisito para o reconhecimento da usucapião extrajudicial.

O Tabelião irá colher as declarações do requerente/possuidor, que deverá ser maior e capaz, quanto a forma de aquisição do imóvel e ao tempo de sua posse, para transcrever na escritura. Testemunhas que conheçam o possuidor e possam certificar que ele exerce a posse mansa, pacifica pelo período declarado, também prestarão suas declarações que serão transcritas na ata. Documentos que comprovem essa posse serão apresentados e seu conteúdo será mencionado na ata notarial.

Imprescindível a presença de um advogado acompanhando o requerente na lavratura da ata notarial. O advogado deve ser contratado pelo requerente e não pode ser indicado pelo Tabelião, além disso deve estar regularmente inscrito nos quadros da OAB.

O Tabelião irá analisar e certificar a apresentação dos títulos que comprovem a aquisição da posse, quando houver; como exemplo citamos um compromisso de venda e compra, quitado, mas que por alguma razão não pode ser cumprido e os contratos particulares, que não cumpriram as formalidades legais para o registro da propriedade, mas que comprovam a posse.

Quanto ao imóvel será imprescindível apresentar a certidão de sua matricula e ou da planta e memorial descritivo apresentados, estes assinados por profissionais legalmente habilitados, a fim que conste a correta localização e descrição do imóvel e possibilite o registro da usucapião em matricula já existente ou a abertura de uma nova matricula, quando for o caso. O Tabelião poderá ir até o imóvel, constatar sua existência e localização, a moradia, as plantações e poderá fotografá-lo, inserindo as fotos na escritura.

Além disso constará: a declaração do requerente/possuidor quanto á ciência dos prazos, leis e responsabilidade pelos documentos apresentados; as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente, a fim de comprovar que não ha ação judicial em relação ao imóvel; a certidão negativa de débitos trabalhistas e o código Hash do relatório de indisponibilidade, ambos extraídos pelo Tabelião; os emolumentos e o encerramento com a assinatura do requerente/possuidor, testemunhas, escrevente e o tabelião que a lavrou e a subscreveu.

O possuidor do imóvel apresentará a Ata Notarial com a documentação exigida pelo artigo 216 A da LRP, ao Oficial de Registro de Imóveis competente. Este autuará o pedido e prenotará.

A planta do imóvel deverá conter a assinatura do titular, daqueles que tem direitos sobre o imóvel da usucapião e dos confinantes. Se não houver todas as assinaturas o registrador irá notificá-los, para manifestar seu consentimento e se não houver em 15 dias será considerado que discordou.

O registrador também dará ciência á União, Estado, Distrito Federal e Município para que se manifestem em 15 dias. Promoverá a publicação de editais para ciência de terceiro interessados e poderá promover diligência junto ao imóvel. Decorrido o prazo de 15 dias da ultima notificação, com a documentação em ordem e concordância de todos, registrará a aquisição do imóvel em nome do requerente.

Porém se a documentação não estiver em ordem o registrador rejeitará o pedido e o requerente poderá propor ação judicial de usucapião e se houver impugnação ao pedido de reconhecimento da usucapião por qualquer pessoa, os autos serão remetidos ao juízo competente. Assim a ação judicial será instruída com a ata notarial, que mais uma vez irá cumprir sua finalidade de fazer prova dos fatos alegados.

Somente após o decurso da “vacaccio legis” do novo Código de Processo Civil, teremos o procedimento extrajudicial; entretanto, a Ata Notarial para constatação do imóvel, posse e decurso do tempo, pode e sempre pode ser utilizada como meio de prova para instruir a ação judicial de usucapião.

A usucapião extrajudicial não dispensará os cuidados, a apresentação de documentos que comprovem o tempo de posse alegado e a correta descrição do imóvel, visando a segurança jurídica e a correta atribuição de propriedade a quem tem direito; porém será uma opção célere e segura, instruída com a Ata Notarial lavrada por Tabelião de Notas!

Jussara Citroni Modaneze - 17ª. Tabeliã de Notas de São Paulo
Fonte: Jornal Carta Forense

Usucapião em cartório: novidade do novo Código de Processo Civil

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Publicado por Anne Lacerda de Brito - 2 dias atrás

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Continuando a escrever sobre as mudanças promovidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC), que passa a vigorar em 2016, o assunto de hoje é a usucapião extrajudicial ou administrativa, ou seja, fora da Justiça, em cartório.

Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso).

A comprovação disso é tradicionalmente realizada na justiça e o longo prazo de duração desse tipo de processo é uma marca característica dele. A partir do ano que vem, será possível ter uma opção além do Poder Judiciário, que é a via cartorária.

O novo Código, através do artigo 1.071, permite que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor público.

O pedido deve ser fundamentado, logo acompanhado de certos documentos:

1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

2. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado.

3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;

4. Quando for o caso, justo título (requisito facultativo).

Não é necessária a preocupação em não ser esse procedimento possível de ter eficácia contra todos (juridicamente conhecido como “erga omnes”), posto que o oficial do cartório determinará publicação de editais em veículos de ampla circulação e determinará notificação de todos os interessados:

1. Confinantes;

2. Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;

3. Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);

4. Atual possuidor, se houver.

Havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem.

Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.

Para verificar qual a melhor estratégia para o seu caso, busque auxílio jurídico com um advogado atuante na área imobiliária.

Anne Lacerda de Brito

Advogada-sócia do Brito & Simonelli Advocacia e Consultoria, localizado em Vitória/ES (www.britoesimonelli.com.br). Experiência em Direito Civil, Imobiliário, Administrativo, Família e Consumidor. Pós-graduanda em Direito Civil e Processual Civil na FGV. Bacharel pela FDV. Autora de artigos jurídico...