Empresa deve indenizar cliente por não entregar apartamento no prazo

A Urbanística Brasilis Desenvolvimento Imobiliário Ltda. deve pagar indenização, por danos morais, de R$ 8 mil por não entregar o apartamento da médica M.D.F.C. no prazo fixado. A empresa terá também de ressarcir à consumidora valores gastos com aluguel. A decisão é do juiz Onildo Antonio Pereira da Silva, titular da 4ª Vara Cível do Fórum Clóvis Beviláqua.

Segundo os autos (nº 0132588-72.2013.8.06.0001), em fevereiro de 2010, a cliente comprou, por R$ 302 mil, apartamento no condomínio Chronos, no bairro Meireles, em Fortaleza.

A médica pagou um sinal de R$ 30.200,00 e três balões de R$ 15.100,00. O restante foi financiado em 80 parcelas mensais de R$ 2.831,25, iniciadas em março de 2010 e que serão encerradas em outubro de 2016. Todas as parcelas vem sendo pagas em dia pela cliente.

A construção começou em março de 2010. O prazo para a entrega do imóvel era 30 de junho de 2012, sendo admitida tolerância de 180 dias. Entretanto, terminada a prorrogação, a obra ainda estava longe de ser concluída.

Por conta disso, a consumidora ingressou com ação na Justiça, requerendo indenização por danos morais e materiais (devido aos gastos feitos com aluguel).

Na contestação, a empresa alegou que o atraso se justifica por caso fortuito e motivos de força maior, como greves, estação chuvosa acima da média e falta de mão de obra e de matéria-prima.

Ao julgar o casono último dia 11, o magistrado condenou a Urbanística a pagar R$ 8 mil de reparação moral. Também determinou o ressarcimento no valor mensal de R$ 2 mil, a partir de 30 de dezembro de 2012 (prazo final previsto para a obra) até a efetiva entrega do imóvel.

O juiz afirmou que a empresa não comprovou as alegações. “É importante anotar que as construtoras devem ter ciência de que apenas as situações que não possam ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior”.

Destacou, ainda, que a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada e que o descumprimento desta obrigação autoriza o cliente a pleitear indenização material. Também considerou o dano moral indiscutível ante a frustrada expectativa da cliente em receber o imóvel.
Fonte: TJCE - Tribunal de Justiça do Ceará - 19/11/2013

CORRETORES DEVEM TER VÍNCULO EMPREGATÍCIO COM CORRETORA

CORRETORES DEVEM TER VÍNCULO EMPREGATÍCIO COM CORRETORA

A atividade de corretagem de imóveis é regulamentada por lei própria - Lei 6.530/78 – sendo que o corretor de imóvel é aquele que exerce a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Igualmente, é obrigatório que o corretor de imóvel seja inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci)  para poder exercer livremente sua profissão. 

Porém, até a presente data, em que pese exista lei própria regulamentando a profissão – deveres/obrigações – bem como exista órgão representativo de classe – Creci – a maioria dos corretores de imóveis que trabalham para imobiliárias não tem qualquer direito trabalhista garantido, laborando de forma precária e sem qualquer proteção jurídica em face do seu empregador, sendo estes tratados como trabalhadores autônomos. 

Nesse aspecto, destaca-se que independente do tipo de profissão - ou como ela é denominada - a legislação trabalhista é clara ao dispor que considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário. 

Isso posto, não resta qualquer dúvida que o corretor de imóvel que trabalha para determinada imobiliária – no caso o real empregador - que tenha superior ou superiores hierárquicos e que cumpra ordens, horários e regramentos internos das empresas e ainda, perceba comissão de vendas/aluguéis realizados para clientes da respectiva imobiliária é considerado empregado nos termos da lei trabalhista em vigor. 

Assim, não há que se falar em trabalho autônomo do corretor de imóvel quando todos os requisitos do vínculo empregatício estiveram presentes na relação entre empregado – corretor – e empregador – imobiliária. 

Igualmente, é de se notar que a assinatura de documento – contrato de trabalho autônomo - pelo corretor de imóvel com a imobiliária que atesta que este labora em atividade autônoma não tem validade alguma nos termos da atual legislação trabalhista se for comprovado todos os requisitos acima descritos - princípio da primazia da realidade. 

Frise-se para que não reste qualquer dúvida. 

Se o corretor de imóvel comprovar que detinha todos os requisitos do vínculo empregatício, será considerado empregado e detentor dos direitos laborais instituídos na norma celetista e convencional. 

Dessa forma, é preciso que a precariedade do trabalho como corretor de imóvel – que é corriqueira nos dias de hoje – seja modificada, garantido para esses profissionais todos os direitos da legislação trabalhista, tais como:

(i) Registro na CTPS;
(ii) Contrato de Trabalho;
(iii) Férias;
(iv) 13º salário;
(v) Descanso semanal remunerado;
(vi) Salário mensal respeitando o piso da categoria;(vii) Recolhimento de verbas previdenciárias e fundiárias;
(viii) Horas extras nos trabalhos realizados em jornadas superiores ao determinado em lei;
(ix) Benefícios sindicais;(x) Dentre outros.

Importante destacar ainda que algumas Turmas dos Tribunais Regionais do Trabalho – em especial o da 2ª Região/São Paulo – estão entendendo dessa forma, ou seja, diversas imobiliárias que não respeitam a legislação trabalhista em face de seus corretores – empregados - são condenadas ao pagamento retroativo de todos os direitos laborais destes, inclusive valores de cunho rescisório em casos de desligamento sem justa causa. 

Por todo o exposto, não resta dúvida que tanto empregados quanto empregadores devem atuar nos termos da legislação em vigor. 

O empregado - corretor de imóvel - que labora para determinada imobiliária deve cumprir com o seu trabalho, nos termos da lei que regulamenta a profissão e sempre socorrido e assistido por seu conselho de classe e respectivo sindicato. 

Igualmente, deverá o corretor de imóvel respeitar os regulamentos internos da imobiliária onde trabalha, bem como, atentar-se às ordens e diretrizes de seus superiores hierárquicos. 

Por outro lado, o empregador – imobiliária - assumindo os riscos da atividade econômica, admitindo o corretor de imóveis, lhe pagando remuneração por meio de comissão – salário - e dirigindo a prestação pessoal de serviço como bem lhe convier, deve atentar-se a normal trabalhista e efetuar e garantir todos os direitos ao seu empregado, ora o corretor de imóvel.

Alan Balaban Sasson é sócio da área trabalhista do escritório Braga & Balaban Advogados, especialista em Direito do Trabalho e diretor do Instituto Brasileiro de Direito Eletrônico.
Fonte: Revista Conjur

A espera no atendimento por telefone tem limite

A espera no atendimento por telefone tem limite

DEFESA DO CONSUMIDOR

Não há quem não tenha passado pela tortura de ligar para um atendimento telefônico de alguma empresa, com intuito de solucionar algum problema relacionado a um serviço ou produto, e acabar por desistir em função da demora, ou perder horas do seu dia pendurado ao telefone e, ao final de ligação, ficar com um mau humor ou uma terrível dor de cabeça. Isso é fato diário vivido por pessoas que entram em contato com os famosos Call Centers.

O estresse geralmente começa com o menu, que hoje em dia mais parece um labirinto, porque você passa por tantas opções de atendimento, que acaba esquecendo o caminho certo a seguir, e chegar onde realmente precisa. E após ser atendido, ainda passa por mais uma “prova de fogo”, que são as músicas de espera que as empresas insistem em fazer você ouvir:
- ‘Senhor, aguarde mais um momento enquanto eu verifico a informação’.

Pois bem, o que muita gente não sabe é que essa espera tem limite. É lei! Desde 1º de dezembro de 2008, por determinação do Ministério da Justiça, o prazo máximo de espera para o atendimento por telefone, após digitar a opção de falar com atendente, é de um minuto. Para bancos e empresas de cartão de crédito o tempo é ainda menor, 45 segundos. Às segundas-feiras, dias anteriores e posteriores a feriados e quinto dia útil do mês, no entanto, a espera poderá ser de até 1 minuto e meio. Esses serviços são regulados pelo decreto 6.523/08 e a portaria 2.014/08, que definem as regras e determinam o tempo máximo de espera do consumidor para receber o atendimento telefônico. As regras foram estabelecidas pelo Governo Federal e valem para o atendimento dos serviços regulados pelo poder público federal: energia elétrica, telecomunicações (telefonia fixa e móvel, tv a cabo), planos de saúde, aviação civil, empresas de ônibus, bancos e cartões de crédito fiscalizados pelo Banco Central.

Infelizmente essa lei não é realidade dentro dos Call Centers. Na maioria das vezes o cliente continua esperando muito mais que o tempo estipulado. E quando consegue, recebe um atendimento de péssima qualidade, em função da falta de preparo dos profissionais. Isso por que as empresas, para tentar se adequar às novas determinações, fizeram contratações “relâmpagos” sem oferecer o devido treinamento para os novos empregados. Lembrando que o não cumprimento das normas pelas empresas pode incidir em multas entre R$ 200 e
R$ 3 milhões.

Mas a lei não se restringe apenas a multar empresas por não cumprimento da lei, mas também fazer justiça ao consumidor que for lesado pela falha ou demora no atendimento. Para isso é necessário que o cliente sempre exija o protocolo do atendimento e realize uma reclamação no PROCON de sua cidade. Se mesmo com o apoio do órgão de proteção ao consumidor, não houver uma solução justa, há ainda o recurso judicial. Sim, é possível entrar com uma ação via judicial quando o cliente se sentir lesado por eventual atraso ou mau atendimento, segundo a lei exige que o cliente tenha. No juizado de pequenas causas o cliente poderá entrar com processo, com ou sem o apoio de um advogado, para ações de até 20 salários mínimos. Neste caso é necessário que seja apresentada o máximo de provas que possam confirmar o dano que o cliente sofreu. As provas vão desde o protocolo, data e horário do atendimento a gravações feitas pelo próprio cliente ou as encaminhadas pela operadora.

Veja algumas das regras estabelecidas no decreto 6.523/08:

• A empresa deve garantir, no primeiro menu eletrônico e em todas suas subdivisões, o contato direto com o atendente.
• Sempre que oferecer menu eletrônico, as opções de reclamações e de cancelamento têm de estar entre as primeiras alternativas.
• No caso de reclamação e cancelamento, fica proibida a transferência de ligação. Todos os atendentes deverão ter atribuição para executar essas funções.
• As reclamações terão que ser resolvidas em até cinco dias úteis. O consumidor será informado sobre a resolução de sua demanda.
• O pedido de cancelamento de um serviço será imediato.
• Para serviços ininterruptos, o atendimento deverá funcionar 24 horas por dias, sete dias por semana.
• Deve ser oferecido ao consumidor um único número de telefone para acesso ao atendimento.
• Fica proibido, durante o atendimento, exigir a repetição da demanda do consumidor.
• Haverá um prazo máximo de espera para ser atendido
• Ao selecionar a opção de falar com o atendente, o consumidor não poderá ter sua ligação finalizada sem que o contato seja concluído.
• Só é permitida a veiculação de mensagens publicitárias durante o tempo de espera se o consumidor permitir.
• O acesso ao atendente não poderá ser condicionado ao prévio fornecimento de dados pelo consumidor
• O cidadão que não receber o atendimento adequado poderá denunciar ao Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (SNDC), Ministérios Públicos, Procons, Defensorias Públicas e entidades civis que representam a área.

Procure exigir seus direitos dentro da lei, só assim é possível fazer com que as empresas se empenhem mais e ofereçam um atendimento digno e eficiente ao consumidor.

Cobrança da taxa Sati é indevida e gera restituição dobrada

Cobrança da taxa Sati é indevida e gera restituição dobrada

por Livia Scocuglia

A cobrança da taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária (Sati) é indevida. Além disso, condicionar a celebração do contrato final ao pagamento da taxa caracteriza coação ao consumidor, que se vê obrigado a fazer o negócio imposto pelo fornecedor contra sua vontade. O entendimento é da 39ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo ao declarar nulo contrato de Sati e condenar a empresa responsável pela cobrança a devolvê-la em dobro.

No caso, o comprador, representado pelo advogado Marcelo Hrysewicz, do escritório Vasques e Hrysewicz Sociedade de Advogados, ajuizou ação de rescisão contratual e restituição do indébito em dobro contra uma empresa de empreendimentos imobiliários.

Ele disse que comprou um imóvel por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda, sendo a venda intermediada pela empresa. Porém, no dia em que o negócio seria fechado, o comprador recebeu uma cobrança de taxa Sati no valor de R$ 14.624,79. Tal taxa, segundo a decisão, seria destinada a custear pesquisas de fichas cadastrais do comprador e caso essa não fosse paga, o negócio não poderia ser finalizado.

Sob pena de não concluir o negócio, o comprador pagou a taxa. Mas entendeu que a cobrança era indevida. Por isso, ingressou com ação para pedir a nulidade do contrato. Em contestação, a empresa disse que o contrato é legal. Afirmou que a cobrança foi de "apenas" 0,3% do valor do imóvel, sendo as demais cobranças para serviços previstos em contrato.

Entretanto, para a juíza Daniela Pazzeto Meneghine Conceição, a cobrança pelos serviços de análise preliminar da compatibilidade da situação econômica financeira do contratante é ilegal. Isso porque, segundo ela, condiciona o pagamento de tal taxa à concretização do negócio principal e porque esses serviços são inerentes ao serviço a ser celebrado, “não justificando sua cobrança ao consumidor, pois que de interesse exclusivo da incorporadora”, afirmou na decisão.

"A prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras, imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de ′empurrar goela abaixo′ do consumidor serviços vinculados aos contratos de compra e venda de imóvel não é nova, e vem sendo muito condenada na jurisprudência", afirmou a juíza.


Processo 0060271-49.2012.8.26.0100.
Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 04/11/2013

Dano moral in re ipsa

Dano Moral in re ipsa.

O que se entende por dano moral in re ipsa?
A princípio o termo “in re ipsa” significa que decorre do próprio fato, o que é presumido, neste sentido o dano moral "in re ipsa" não depende de prova do prejuízo, de comprovação de determinado abalo psicológico sofrido pela vítima, o dano como mencionado é presumido.
Para complementar o caso em tela, quando se afirma que existe violação ao princípio da ampla defesa é "in re ipsa", é porque ela decorre do próprio fato, exemplo, réu defendido por advogado suspenso da Ordem dos Advogados do Brasil não necessita de prova do prejuízo.
Atualmente o dano moral "in re ipsa" é muito comum nos casos decorrentes de inscrições indevidas em cadastros de inadimplentes. Nesta ocasião o dano moral é presumido, vez que, afeta a dignidade da pessoa humana na questão de sua honra subjetiva.
Confira ementa sobre julgado referente a dano moral in re ipsa.

DANO MORAL - Prestação de serviços - Telefonia – Ação declaratória de inexistência de débito c.c. indenização por dano moral — Habilitação de telefone celular — Reconhecimento de fraude e cancelamento - Inscrição indevida nos órgãos de restrição ao crédito - Prejuízo moral "in re ipsa"
É incontroverso que a inscrição do nome da autora nos cadastros dos inadimplentes sendo indevida provoca prejuízo moral indenizável. Hoje esse tema já não comporta divergências. Não há necessidade de prova outra, porque se trata de dano moral puro, que decorre do próprio fato ("in re ipsa"). Ter o nome "negativado" implica em perda de crédito e provoca prejuízo moral indenizável, quando indevido o apontamento.
Não se desconhece que a ré foi também vítima de falsários, mas é dela a responsabilidade nas contratações, verificação dos dados fornecidos, checando as fontes de referencia referências. O próprio risco da atividade exige que a ré responda pelos eventuais prejuízos provocados a terceiros.
(TJSP - Apelação: APL 991040297250, 15ª Câmara de Direito Privado, J.R. Antonio Ribeiro, J. 21/09/10, Publicação: 28/09/2010).

Neste sentido, vejamos a seguinte decisão do Superior Tribunal de Justiça, a seguir:

EMENTA: Consumidor. Recurso especial. Ação de compensação por danos morais. Inscrição indevida em cadastro de inadimplentes.
Dano moral reconhecido. Permanência da inscrição indevida por curto período. Circunstância que deve ser levada em consideração na fixação do valor da compensação, mas que não possui o condão de afastá-la. - A jurisprudência do STJ é uníssona no sentido de que a inscrição indevida em cadastro restritivo gera dano moral in re ipsa, sendo despicienda, pois, a prova de sua ocorrência. Dessa forma, ainda que a ilegalidade tenha permanecido por um prazo exíguo, por menor que seja tal lapso temporal esta circunstância não será capaz de afastar o direito do consumidor a uma justa compensação pelos danos morais sofridos. - O curto lapso de permanência da inscrição indevida em cadastro restritivo, apesar de não afastar o reconhecimento dos danos morais suportados, deve ser levado em consideração na fixação do valor da reparação. Recurso especial provido para julgar procedente o pedido de compensação por danos morais formulado pela recorrente. (REsp 994253 / RS - Relator (a) Ministra NANCY ANDRIGHI - Data do Julgamento: 15/05/2008)
(Por: Roberto Alves Rodrigues de Moraes).

Direito do Consumidor Bancário: As ações de revisão de contrato de financiamento d...

As ações de revisão de contrato de financiamento de veículos

Por todo o país milhares de consumidores têm ajuizado ações buscando rever seus contratos de financiamento de veículos ou de empréstimos em geral.

Quem os representa, porém, além de defender as mais mirabolantes teses jurídicas, prometem resultados muitas vezes inatingíveis. Aqui em São José dos Campos isto não é diferente.

Neste artigo, vou tentar esclarecer ao consumidor, da forma mais didática possível, quais os seus reais direitos nesse tipo de ação, de acordo com a jurisprudência de nossos Tribunais.

1 - A limitação dos juros (juros abusivos).

No âmbito legal, é bom saber, que os bancos não se submetem a limitação de juros de 12% ao ano imposta pela Lei de Usura (Decreto-lei nº 22.626/33). Esse entendimento está consagrado desde 1976 na Súmula n. 596 do STF.

No âmbito constitucional, por sua vez, a previsão de limitação dos juros a 12% ao ano que era prevista no art. 196, não existe mais, vez que foi revogada no ano de 2003 pela EC/43.

O STJ, então, fixando um critério objetivo, definiu que juro abusivo é aquele que supera a “taxa média de mercado” praticada pelas instituições financeiras no momento da assinatura do contrato.

No site do Banco Central do Brasil (http://www.bcb.gov.br/?txcredmes) você pode conferir qual foi a taxa média de juros cobrada em diversas modalidades contratuais.

 2 – A capitalização de juros.

Nos contratos bancários firmados após 31 de março de 2000 é possível a capitalização mensal de juros, por disposição expressa do artigo 5º da Medida Provisória nº 1.963-17/2000 (atualmente MP nº 2.170-36/2001).   

Há mais de 10 anos tramita no STF uma ação direta de inconstitucionalidade com o objetivo de afastar a capitalização de juros (ADI 2316).

Até agora, votaram seis ministros, dos quais quatro se posicionaram pela inconstitucionalidade.

Caso prevaleça a tese da inconstitucionalidade os consumidores poderão ter uma significativa redução em seus contratos de financiamento (CDC, Leasing - carro, moto, caminhão - ou empréstimos em geral).

3 - Tarifas e Taxas Bancárias.

As taxas e tarifas bancárias constituem-se numa remuneração pelo serviço prestado sobre a movimentação do contrato, possuindo controle do Conselho Monetário Nacional, a fim de manter o equilíbrio contratual, conforme disposto no artigo 4º, inciso IX, da Lei nº 4.595/64.

Entretanto, como bancos não justificam ao consumidor a razão e a origem da cobrança das aludidas tarifas, torna-se absolutamente abusiva a sua exigência, sendo um direito do consumidor exigir a sua devolução.

4 - Da devolução de valores.

Toda vez que se identifique a cobrança indevida de valores, independente de erro do banco na sua cobrança, eles devem ser devolvidos ao consumidor. Essa devolução, conforme entendimento predominante deve dar-se na forma simples.

5 - Dos encargos moratórios e da comissão de permanência.

No período de inadimplência é possível a cobrança de comissão de permanência desde que não cumulada com outros encargos. Como os nossos Tribunais até hoje não conseguiram entender o que é de fato a comissão de permanência, o entendimento predominante é que ela compreende a soma dos juros remuneratórios à taxa média de mercado + juros de mora até o limite de 12% ao ano + multa contratual limitada a 2% do valor da prestação.

Em 99,99% dos casos isto não é observado pelos bancos, sendo que a diferença deve ser devolvida ao cliente.

6 - Inscrição no SPC e SERASA. Manutenção na posse do veículo.

Essa talvez seja a questão que o consumidor esteja mais preocupado, pois, embora deseje ver reduzidas as parcelas de seu financiamento/empréstimo, decerto, não quer perder o seu veículo e tampouco ter seu nome incluído nos órgãos de proteção ao crédito ou não poder mais contrair um empréstimo junto ao banco.

Estando o consumidor com as prestações do financiamento/empréstimo em atraso, é direito do banco inscrever o seu nome do SPC e SERASA.  Parece não haver maiores dúvidas quanto a isto.

O que não pode ocorrer, entretanto, é o banco negar um empréstimo/financiamento porque o consumidor ajuizou uma ação revisional. Se isto ocorrer, o consumidor deve buscar a devida reparação moral, vez que isto é irregular e abusivo.

Como eu posso, então, evitar a inscrição do meu nome no SPC/SERSA e me manter na posse do veículo?

É necessário que estejam presentes três  requisitos: (a) ação proposta; (b) que se identifique a cobrança indevida; (c) haja o depósito do valor que o consumidor entende devido.

Preenchidos estes requisitos, o consumidor tem o direito de não só discutir o débito como na hipótese de contrato de financiamento de veículo (carro, moto, caminhão etc) conservar-se na posse do bem.

Estes são os temas mais frequentes em ações de revisão de contratos bancários. Espero que tenha ajudado na compreensão daqueles que já ajuizaram ou que pretendem ajuizar este tipo de ação. Até a próxima.

Por Ana Claudia Gomes Bruschi

Quem pode entrar com a ação de revisão de expurgos do FGTS?

Todos os trabalhadores que em janeiro de 1989 e abril de 1990 mantinham saldo em suas contas vinculadas do FGTS têm direito a postular judicialmente o recebimento das diferenças de valores correspondentes aos expurgos inflacionários destes períodos.

Não importa se o trabalhador estava trabalhando ou não neste período, porque o fator que lhe dá direito a buscar a recuperação destes direitos decorre do lançamento incorreto da correção monetária no seu saldo de FGTS e não o fato de estar empregado ou não.

Eventualmente o trabalhador poderia não estar trabalhando mas, tendo desligado-se de seu emprego por livre e espontânea vontade, não sacou o seu FGTS e, neste caso, possuía saldo na conta vinculada, portanto, fazia jus ao atualização monetária de seus créditos corretamente. Entretanto, outro trabalhador que estivesse trabalhando à época não teria direito a reclamar contra a administradora do FGTS se, por qualquer motivo, o seu empregador não efetivava os depósitos em sua conta vinculada, pois não haveria saldo à época para ser corrigido. Neste caso, só haveria direito a reclamar contra o empregador, o que é outra situação e depende de observar os prazos de decadência, na hipótese de já ter se desligado do emprego.

Assim, os trabalhadores demitidos e aposentados, claro, também podem buscar os seus direitos, mesmo aqueles que já tenham desligado dos seus empregos há vários anos, pois, o que conta é a existência de saldo na conta vinculada do FGTS nas épocas, ( janeiro de 1989 e abril de 1990), e o valor a receber está subordinado ao valor do saldo existente naquela época.

Também a mulher, companheira e os herdeiros de trabalhador falecido podem ingressar em juízo para buscar os valores relativos aos expurgos inflacionários que este possuía, apenas os demais documentos exigidos serão acrescidos com a certidão do óbito e da certidão de dependência fornecida pelo INSS, ou ainda outro documento legal que comprove situação de herdeiro, cônjuge ou companheiro do falecido.