Direito Civil
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ontrato de compra e venda de imóvel de gaveta é um instrumento no qual os envolvidos acordam entre si as condições para a negociação de compra e venda de um imóvel sem interferência externa, seja de uma instituição financeira, seja do Cartório de Registro de Imóveis.
E este tipo de prática, a de negociar por meio de um contrato de gaveta, é comum no país, e provavelmente você conhece alguém ou já ouviu alguém que em um determinado momento celebrou, ou cogitou celebrar, uma negociação com este tipo de contrato.
Mas o contrato de gaveta é seguro? Quais são os seus riscos? Ele tem valor legal?
O que é um contrato de gaveta?
Simplificando, podemos especificar que um contrato de gaveta é um documento que descreve a negociação entre um vendedor e um comprador de um imóvel sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, sem matrícula.
Ou, por alguma necessidade de uma das partes, a atualização da matrícula não será feita logo após a compra, o que vamos debater mais adiante.
A prática da negociação por meio de um contrato de gaveta é comum em nosso país, sendo iniciada na década de 80, ainda sendo muito praticada.
Custos e financiamento
O custo dos trâmites necessários para a transferência do imóvel em Cartório são, por muitos, considerado elevado, e até mesmo um valor que não está disponível no momento da negociação.
E, em muitos casos, o comprador se compromete por meio do contrato a pagar pelo imóvel, e depois de um determinado prazo, transferir para o seu nome.
Não é raro depararmos com pessoas que infelizmente passam por dificuldades para pagar as parcelas assumidas de um financiamento imobiliário, e que por isso, precisam vender o imóvel. Assim, os compradores assumem o parcelamento já existente, pagando o financiamento assumido pelo comprador até que este seja quitado. Até isto acontecer o financiamento estará ainda no nome do vendedor, que fez o processo junto à instituição financeira.
Reconhecimento jurídico
O contrato de gaveta possui reconhecimento jurídico. Ele poderá servir como um instrumento judicial para que uma das partes, seja o vendedor, seja o comprador, utilize em um processo, caso o que tenha sido acordado não foi cumprido.
Desta forma, se o vendedor entregar o imóvel ao comprador, e este não pagar como foi combinado, poderá o vendedor judicialmente cobrar o valor devido, acrescido de custos judiciais e danos que tenha sofrido. Assim como poderá o comprador também utilizar o contrato para solicitar algo que não foi cumprido.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o contrato de gaveta como um mecanismo legal que permite a discussão judicial das obrigações e dos direitos assumidos entre o comprador e o vendedor.
O tribunal também considera que, caso o imóvel tenha sido negociado com financiamento em aberto e este sendo quitado, não é possível anular a transferência para o comprador, já que não foram causados prejuízos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Na prática, caso ocorra qualquer inadimplência ou descumprimento, a parte prejudicada poderá cobrar o prejuízo judicialmente.
Riscos
Embora aumente a segurança jurídica na negociação, o contrato de gaveta tem seus riscos, e devem ser observados com cautela por quem está negociando um imóvel nesta forma.
A primeira coisa que deve ser alertada neste tipo de negociação é que o contrato de gaveta não é oficial, ou seja, ele não transfere a propriedade para o comprador perante terceiros, possuindo validade legal apenas entre o comprador e o vendedor.
Vejamos alguns exemplos de riscos:
Riscos para o comprador
O imóvel pode ser penhorado por alguma dívida existente do vendedor.
Se o imóvel tiver matrícula, ela não for transferida para o comprador, e o vendedor falecer, o imóvel será parte do inventário do falecido, sendo dividido entre os herdeiros.
O vendedor pode vender o mesmo imóvel para terceiros, caso a matrícula esteja no nome dele. Neste último cenário o contrato de gaveta servirá para abrir um processo pelo comprador que se sentiu lesado.
Riscos para o vendedor
Se o comprador não pagar os impostos, tributos, ou até mesmo condomínio, pode o vendedor responder judicialmente, até mesmo sofrendo execução judicial.
O comprador pode não pagar o que foi acordado, e uma vez no imóvel, recusar a sua devolução.
Se o imóvel estiver financiado, e o comprador não pagar as parcelas, o vendedor poderá ser também executado judicialmente pela instituição financeira.
Como se proteger
Se a negociação por meio de um contrato de gaveta for a única opção, principalmente em casos de imóveis sem matrícula, é muito importante que as partes tenham confiança uma na outra.
Além disso é recomendado que seja feito o reconhecimento das firmas no momento em que é feita a assinatura do contrato, assim como contar com a assinatura de testemunhas.
E também existe o cuidado de guardar os recibos de todos os pagamentos que forem feitos, assim como de todas as parcelas caso o imóvel esteja financiado.
Regularizando um imóvel sem escritura
Caso a negociação seja feita com um contrato de gaveta porque o imóvel não tem matrícula em cartório, é sempre recomendado que o comprador regularize a sua situação.
Para isso o comprador utilizará o contrato como uma ferramenta para solicitar o usucapião, além de outros documentos que possam ser solicitados pelo cartório e prefeitura.
Conclusão
Um imóvel deve sempre ter o seu registro, a sua escritura, que serve como uma proteção ao proprietário.
O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta é um instrumento que pode ajudar na segurança das partes envolvidas, pois servirá como uma ferramenta jurídica caso algo não saia como o acordado.
Mas, ao negociar um imóvel, com ou sem escritura, sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referência:
Lei 10.406
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