Imóvel: conheça sete taxas abusivas e ilegais cobradas dos consumidores

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• Rafael Hupsel/Folhapress
  
  Ao assinar o contrato preste atenção nas taxas cobradas, algumas são abusivas e ilegais

SÃO PAULO - Muitos consumidores que desejam realizar o sonho da casa própria acabam não prestando atenção àquelas letras miúdas inseridas no contrato ou, até mesmo, acabam aceitando as imposições das empresas no fechamento do negócio.

Na avaliação do presidente da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio Luz, é importante que o comprador tenha o apoio de um profissional especializado na área imobiliária, como um advogado ou economista, para não cair nessas armadilhas e evitar problemas futuros.

"Porém, a realidade é bem diferente e infelizmente muitos contratos assinados na atualidade trazem a inclusão de adicionais onerosos que afetam o adquirente. As mais comuns são as taxas Sati, de interveniência, de transferência, de administração, de obra e corretagem, entre outras tantas prejudiciais ao mutuário", destaca Luz.

Conheça quais são as taxas abusivas

Um bom caminho para tentar se proteger é conhecer quais as cobranças abusivas mais comuns no mercado imobiliário. Confira abaixo as 7 selecionadas pelo presidente da Amspa:

1 - Sati

"Uma das práticas mais recorrentes do mercado imobiliário é a taxa Sati, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem", explica Luz. As imobiliárias impõem a cobrança ao proprietário do imóvel sob a alegação de existência de custos de assistência técnica e jurídica para fechar o contrato.

"O recolhimento, porém, fere tanto o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, pela prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro, como também o código de ética da OAB, por impor um profissional contratado pela corretora", alerta.

2 - Assessoria imobiliária

A obrigação de pagar pela assessoria imobiliária, inclusive, é do próprio vendedor e não do novo proprietário do imóvel. "A exceção é feita no caso de comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificações no contrato", completa. 

3 - Comissão do corretor

Outro procedimento ilícito é obrigar o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, nos casos em que a empresa o contrata para fazer a intermediação entre comprador e a incorporadora. A taxa varia de 6% a 8%, conforme determina o Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

"Só no momento da assinatura ou, na maioria das vezes, após fechar o contrato, que o mutuário tem o conhecimento do pagamento da taxa indevida", explica.

Ele lembra que ainda há ocorrências em que a incorporadora separa o pagamento da porcentagem do agente comercial para que, na hora da rescisão do contrato, não tenha que devolver esse dinheiro, além da sonegação de tributos como o Imposto de Renda e induzindo o comprador a sonegar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens de Imóveis).

Porém, Luz lembra: "O pagamento é possível apenas quando o próprio adquirente contrata o profissional para lhe auxiliar na procura da casa própria".

4 - Transferência do imóvel (Cessão do Contrato ou de Renúncia)

Quando o mutuário tenta transferir o imóvel em construção para outra pessoa, para que ela assuma as prestações do financiamento, ele encontra outra surpresa. "Para que a venda seja concretizada, as construtoras costumam impor o pagamento da taxa chamada 'Cessão do Contrato ou de Renúncia', que equivale a 3% do valor da propriedade", explica.

Ele orienta que os prejudicados contestem a cobrança na Justiça até conseguirem retirar o valor ou reduzi-lo a despesas administrativas da elaboração do contrato, pois a prática é abusiva, não tem previsão na legislação e fere o CDC.

5 - Taxa de interveniência

Ela se refere ao pagamento que pode chegar a R$ 3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento, quando o comprador não aceita a financeira parceira da incorporadora. "Sua imposição é considerada venda casada, e os órgão de defesa do consumidor, como o Procon, a condenam", destaca Luz.

6 - Taxa de administração

Os bancos alegam que é cobrada essa taxa pelo serviço administrativo e na manutenção do contrato de financiamento. Embora a legislação determine que o limite cobrado seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações, algumas instituições chegam a cobrar de 20% a 30% da tarifa durante todo o financiamento.

"Outra artimanha utilizada é oferecer juros abaixo do que é praticado no mercado, que é de 12% ao ano. Porém, a diferença 'não cobrada' é inserida justamente na taxa de administração", lembra o presidente da Amspa.

7 - Taxa de obra

O mais novo tributo aplicado pelas construtoras é a taxa de obra, pela qual é cobrado um percentual de 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. As empresas dizem que ela é referente aos juros da obra e cobram-na até que aconteça a liberação do "Habite-se" e de toda a documentação relacionada.

"Isso é um abuso", afirma Luz. Ele ensina que o artigo 51 do CDC considera ilegal a cobrança de qualquer taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.

Veja dicas de como agir

Para reverter a situação de desvantagem em que o mutuário se encontra, cabe a ele próprio fazer valer seus direitos. "Ele pode recorrer à Justiça para exigir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros", orienta Luz.

A devolução deve ocorrer em uma única vez, no prazo máximo de 10 dias e corrigida com os devidos encargos. Após o 15º dia, incide o acréscimo de 10% de multa e, caso não seja pago, os bens da imobiliária ou da construtora podem ser penhorados.

"Portanto, fica claro que todas essas taxas são totalmente abusivas e sem qualquer justificativa", alerta o presidente da Amspa. "Está na hora de acabar com essa injustiça".

Vizinho barulhento? Veja quando os ruídos devem ou não ser tolerados

Vizinho barulhento? Veja quando os ruídos devem ou não ser tolerados

A convivência entre vizinhos quase sempre pode ser tensa, especialmente no que diz respeito ao barulho produzido. O inferno sempre são os outros. Cachorro, crianças, furadeira, música alta podem ser motivos de discórdia em condomínios.

Há limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: "Art. 1.336. São deveres do condômino: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Existe também a lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Mas, afinal, como agir em relação a isso da melhor maneira possível? O especialista em Direito Imobiliário, Daphnis Citti de Lauro diz que é bom evitar o contato direto com o vizinho. Em maio, um empresário matou um casal e se suicidou em Santana do Parnaíba (SP) por causa de reclamações de barulho.

“É melhor o morador pedir para a portaria interfonar e dizer ao outro que está havendo uma queixa. No caso de não ser atendido, o jeito é enviar carta para o síndico e para a administradora”, diz.

O advogado explica que, em caso de não atendimento após a notificação, deve ser aplicada multa, cujo procedimento deverá obedecer rigorosamente o que prevê a convenção de condomínio. “Isto porque, em geral, as pessoas não pagam a multa e a cobrança deverá ser feita judicialmente.”

Ele afirma que a reclamação é válida em qualquer período, e não apenas à noite ou de madrugada. “Existe o horário do silêncio (das 22h às 7h), mas isso não quer dizer que fora desse horário as pessoas podem fazer o barulho que quiserem. Não podem, não”, garante.

Mas, além da falta de conscientização dos moradores, as construtoras também são as causadoras do problema. “Para baratear a obra, elas levantam edifícios sem nenhuma preocupação com a proteção acústica.”

Veja quando o barulho deve ser tolerado ou não:

• Barulho de reorma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas vale lembrar que isso pode variar de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio, segundo o site Síndico Net;

• O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas.
A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida;

• Em primeiro lugar, veja se o barulho causado pelo vizinho de cima, do lado ou de baixo de sua unidade não é decorrente da utilização normal do apartamento, segundo dicas do Creci-PR. Provavelmente, você e sua família também estão originando ruídos no mesmo grau de intensidade. Há edifícios com isolamento acústico insuficiente, de baixa qualidade. Ouve-se cada vez que alguém vai ao banheiro, por exemplo. Não há o que fazer.

• Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar  problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.
Fonte: UOL - Consumidor Moderno - 17/07/201
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Ação Renovatória Simplificada

Ação Renovatória Simplificada

A Ação Renovatória da locação existe para que o bom locatário faça cumprir o seu direito de continuar ocupando o seu ponto comercial, quando este direito lhe é negado pelo locador. Não há motivo para deixá-la fora dos Juizados Especiais Estaduais.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 de 18/10/91) prevê quatro tipos básicos de ações judiciais: Ação de Despejo, Ação de Consignação de Aluguel, Ação Revisional de Aluguel e Ação Renovatória. Nesta opinião interessam a Ação Revisional e a Ação Renovatória.

Ação Revisional. Pode ser proposta pelo locador ou pelo locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado (Art. 19). Destina-se a estabelecer o valor de mercado da locação, geralmente usando perito nomeado pelo juiz (Art. 68 IV). Tem o rito sumaríssimo (Art. 68). Como é livre a convenção do aluguel (Art. 17) e a  maioria dos contratos é corrigida pelo IGP-M/DI da FGV a tendência é que o valor do aluguel, pelo contrato, fique superior ao valor de mercado.

Ação Renovatória. Pode ser proposta apenas pelo locatário, caso o locador se recuse a renovar o contrato em tempo hábil: o interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (Art. 51 § 5º). Destina-se a garantir, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o direito do locatário à renovação do contrato, por igual prazo (Art. 51).

A Ação Renovatória possui dentro dela, hoje, a duplicação dos procedimentos da Ação Revisional. Isto desvirtua a sua finalidade. Prevista para proteger o locatário, na prática, tem sido usada pelo locador para coagí-lo.

Mas, como é possível o locador coagir o locatário, se só o locatário pode iniciar a Ação Renovatória? Muito simples! Exigindo do locatário um novo aluguel acima (ou muito acima) do valor de mercado. O que equivale a negar-lhe o direito previsto no art. 51.

Primeiro o locatário é coagido a aceitar um "aumento amigável". Se o locatário reclamar na Justiça, com a Ação Renovatória, apenas para garantir o seu direito a um novo período locatício, fica forçado a custear todo o rito de perícia judicial, em benefício do locador.

Esta prática desvirtuada é muito rara nas locações residenciais, pois, um locatário em um prédio de apartamentos, caso perceba o seu aluguel acima do mercado e o locador se revele intransigente, prontamente ele devolve o apartamento e transfere os seus móveis para um apartamento ao lado.

Já o lojista, principalmente em shopping centers, não pode agir assim.

Quando o lojista faz o seu contrato inicial, geralmente ele consegue negociar o valor do aluguel. Mas, depois que o contrato está assinado, jamais conseguirá nova negociação verdadeira; só o "aumento amigável".

Isto porque, ao contrário da locação residencial, o lojista faz três grandes investimentos na loja que aluga: 1) o pagamento de luvas; 2) a instalação comercial e decoração da loja; 3) vários anos de despesas voltadas para a formação do ponto comercial.

E o locador, principalmente em shopping centers, sabe disso.

Recebendo a proposta do "aumento amigável" o lojista não tem a opção do locatário residencial. Geralmente ele vai encontrar, próximas à sua loja, outras lojas vazias, com um novo aluguel abaixo (ou muito abaixo) do que lhe é proposto. Mas, para mudar, ele terá que: 1) achar quem lhe reembolse as luvas que pagou; 2) perder quase todo o investimento com a instalação comercial e a decoração; 3) fazer novas despesas para formar o novo ponto comercial.

E o locador, principalmente em shopping centers, sabe disso.

É preciso corrigir este abuso do locador.

É preciso impedir que o locador continue tirando uma "casquinha" (ou um "cascão") na Ação Renovatória, isto é, impor ao locatário o "aumento  amigável" ou conseguir que o locatário financie para ele os procedimentos revisionais.

A lei assegura ao locador o direito de receber o aluguel pelo valor de mercado. Se não consegue negociar este valor com o seu locatário (eu não conheço nenhum caso), a lei lhe garante o direito à Ação Revisional.

É importe notarmos que o locador não fazendo uma revisão pretendida do valor da locação dentro da Ação Renovatória ele continua com o direito de fazê-la a qualquer momento, inclusive paralelamente à Ação Renovatória, através da Ação Revisional.

Para o locatário que está recorrendo à Justiça apenas para fazer valer o seu direito de renovação do contrato de locação, não há motivo para deixá-lo fora dosJuizados Especiais Estaduais, assim, deve ser incluído o seguinte parágrafo 6° no art. 72 de Lei do Inquilinato.

6° A Ação Renovatória que apenas pleiteie a renovação do aluguel, qualquer que seja o seu valor, mantidas todas as demais condições do contrato de locação, deverá ser proposta nos Juizados Especiais Estaduais, ficando incluído o inciso "V - a ação renovatória simplificada.", ao art. 3º da Lei nº 9.099 de 26/09/1995. (Veja nota).

A Ação Renovatória deve penalizar os abusos feitos por locadores que delas se utilizam para tratar de outros assuntos que deveriam ser objeto de Ação Revisional ou outra ação, assim, deve ser incluído o seguinte parágrafo 7° no art. 72 de Lei do Inquilinato.

7° Se o pedido pelo locador, ou sublocador, implicar o desenquadramento da ação das condições previstas no parágrafo 6° deste artigo, caberá ao locador, ou sublocador, o pagamento de todas as custas do processo, independente da decisão final, incluindo os honorários de perito do juízo, de assistente técnico do locatário, do advogado do locatário, e de qualquer outro custo do locatário com ação, quando existirem. (Veja nota).

Nenhum direito estará sendo suprimido do locador. Apenas estaremos eliminando um abuso que a atual lei lhe permite fazer contra o locatário.

Francisco Martins Pinheiro

A 8ª câmara Cível do TJ/RS deu provimento a apelação de homem que pretendia a anulação de seu casamento, alegando que foi induzido a erro e havia interesse econômico por parte da esposa

A 8ª câmara Cível do TJ/RS deu provimento a apelação de homem que pretendia a anulação de seu casamento, alegando que foi induzido a erro e havia interesse econômico por parte da esposa

O autor conheceu a mulher em encontro promovido pelo pai dela, iniciando namoro com vistas ao casamento. Disse o homem que a esposa foi sua primeira namorada e nunca antes tivera relações sexuais.

Antes de morarem juntos, 30 dias depois de se conhecerem, ambos assinaram um pacto antenupcial, elegendo o regime da comunhão universal de bens. Casados, o autor da ação disse que a mulher “não tinha qualquer interesse em manter relações sexuais”, com indícios de que mantivesse relacionamento extraconjugal, e que sendo “pessoa ingênua e de ‘poucas luzes’, sendo o casamento celebrado pelo regime da comunhão universal de bens, não tinha a mínima percepção de que pelo regime escolhido se comunicariam todos os bens, portanto, o único imóvel que possui”.

Um mês após o casamento a esposa saiu de casa, frustrada porque o autor não recebeu o pagamento de uma esperada indenização

A sentença julgou improcedente o pedido, mas ao analisar o caso o TJ/RS concluiu que “está suficientemente evidenciado que o casamento foi realizado a partir de premissa do amor desinteressado, que se fragilizou rapidamente, e se revelou como puro interesse patrimonial, o que configura erro essencial quanto à pessoa da apelada”.

A decisão do relator, desembargador Luiz Felipe Brasil Santos, foi seguida à unanimidade.

Processo: 70052968930
Fonte: www.migalhas.com.br

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Consumidor será ressarcido por taxas indevidas em compra via "call center"

Consumidor será ressarcido por taxas indevidas em compra via "call center"

A 3ª Turma Recursal do TJDFT deu provimento a recurso de um consumidor para condenar a empresa T4F Entretenimento a restituir, em dobro, as taxas de conveniência e de entrega que lhe foram cobradas, ao adquirir ingressos, por telefone, para espetáculo musical. A decisão foi unânime.

O autor conta que adquiriu, via call center, 3 ingressos para o show da cantora Madonna, a realizar-se na cidade de Porto Alegre/RS, pelos quais pagou a importância de R$ 2.500,00, incluindo taxa de conveniência em percentual de 20% sobre o valor de cada ingresso, além de R$ 8,00, também incidente sobre cada ingresso, a título de taxa de entrega. Sustenta que a compra foi efetuada na modalidade call center, visto residir em Brasília, onde não havia pontos de venda físico para o referido show. Questiona a cobrança das taxas e pede ressarcimento.

No tocante à taxa de entrega, o relator entende ser razoável sua cobrança, quando o bilhete é enviado ao comprador, tendo em vista os custos da remessa e a comodidade oferecida. Entretanto, no presente caso, afirmou que tal pagamento é despropositado, uma vez que o autor retirou os ingressos na própria bilheteria instalada no local do show. Diante disso, concluiu ser abusiva cobrança de taxa de entrega a consumidor que adquiriu ingresso por telefone, mas que o retirou em um das bilheterias do show, não usufruindo do serviço de entrega em domicílio.

De igual modo, o magistrado afirmou ser inapropriada a taxa de conveniência cobrada ao argumento de cobrir os altos custos com serviço colocado à disposição do consumidor. E ensina: "A abusividade da taxa de conveniência consiste na ausência de prova de custos diferenciados para o fornecedor manter a estrutura de venda via call center daquela posta à disposição ao consumidor no sistema físico, ou seja, ′na boca da bilheteria′, além de revelar-se despropositada a fixação do valor da referida taxa no percentual de 20% incidente sobre todos os tipos de ingresso, do mais econômico ao de maior valor, (...) retratando injustificável cobrança diferenciada pela prática de um mesmo e igual serviço".

Nesse contexto, o Colegiado reconheceu que o autor faz jus à restituição dos valores pagos a título de taxa de conveniência e de taxa de entrega, caracterizadas como abusivas diante das peculiaridades do caso, impondo-se, dessa forma, a devolução dos valores em dobro, nos termos do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Processo:  2012.01.1.068851-3
Fonte: TJDF - Tribunal de Justiça do Distrito Federal - 11/07/201
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Operadoras de telefonia pagarão por danos morais devido a descaso com cliente

Operadoras de telefonia pagarão por danos morais devido a descaso com cliente

A juíza do Terceiro Juizado Especial Cível de Brasília condenou a Americel e a Brasil Telecom a manterem a linha de celular de um cliente e a restabelecer a integralidade do serviço contratado, sob pena de multa diária. A juíza também condenou as operadoras a pagarem ao autor o valor de R$ 2.000,00, a título de danos morais, devido ao bloqueio da linha e ao descaso com o consumidor.

O cliente alegou que possui linha telefônica há oito anos e que por volta do mês de janeiro/2013 percebeu que recebia ligações somente da operadora Claro, passando a não receber as ligações de outras operadoras. Demonstrou receber e pagar regularmente as faturas referentes à linha telefônica. A Brasil Telecom afirmou que por se tratar de linha portada, ou seja, linha emprestada a outra operadora, quando a linha é cancelada o número volta para a operadora de origem. E a Americel alegou regularidade na prestação do serviço bem como na emissão das faturas.

A juíza decidiu que “pelos documentos trazidos aos autos é possível perceber que a linha reclamada pelo autor foi encaminhada para a base da operadora Oi, sem solicitação do requerente, o que faz concluir que houve falha na prestação do serviço, o que na forma do artigo 14 do CDC, atribui responsabilidade objetiva aos fornecedores pelos danos causados ao consumidor. Ademais consta que a má prestação do serviço ocorre desde janeiro/2013 e que ambas as requeridas têm se eximido da responsabilidade de resolver o problema tendo, inclusive, sem comunicação prévia ao autor, trocado o número. Assim, a condenação à obrigação de fazer das requeridas de manter a linha na propriedade do autor, bem como restabelecer na integralidade o serviço vinculado a referida linha é medida que se impõe”.

Quanto ao dano moral, a juíza decidiu que “o bloqueio indevido da linha atinge direito da personalidade, por violação à dignidade, cujos prejuízos afetos aos transtornos e aborrecimentos se presumem suportados. (...) Ademais, no caso, o autor busca o restabelecimento da prestação integral do serviço vinculado ao seu telefone há mais de três meses, prazo extremamente maior do que o razoável para a solução dos erros sistêmicos que por ventura possa ocorrer. Assim, nota-se descaso com o consumidor que se mantém em dia com suas obrigações”.

Cabe recurso da sentença à Turma Recursal dos Juizados Especiais.

Processo: 2013.01.1.051111-8
Fonte: TJDF - Tribunal de Justiça do Distrito Federal - 11/07/201
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