Consumidor tem direitos na rescisão de contrato de imóvel

Endividado

Consumidor tem direitos na rescisão de contrato de imóvel

Por questões econômicas e sociais, nos últimos anos observamos forte incentivo para realização de negócios imobiliários, culminando, especialmente, na aquisição de imóveis na planta.

Porém, a crise financeira mundial já reflete no Brasil. O crescimento do PIB tem sido abaixo do esperado e há o aumento da inflação, elevando o custo de vida. O resultado é que os salários já não comportam o adimplemento de todas as prestações de anos atrás.

Como consequência, o número de pessoas com dificuldade em honrar as prestações dos imóveis adquiridos, especialmente na planta, está aumentando – e vários compromissários compradores, ao rescindir o contrato, estão sofrendo prejuízos maiores do que o legalmente aceitável. Especialmente pelo desconhecimento do direito que possuem, até mesmo como devedor.

Isso porque, ao longo dos anos, o judiciário consolidou o entendimento de que o devedor, também, possui direitos, inclusive para pleitear a própria rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa. Ou seja, o judiciário reconhece que o devedor não precisa aguardar que o credor adote qualquer procedimento para lhe cobrar, período em que o débito é atualizado com incidência de juros e demais ônus monetários que resultam no aumento do prejuízo do devedor.

Assim, o aconselhável é que o compromissário comprador inadimplente, ao perceber que não conseguirá honrar com as prestações, entre em contato com o credor, exponha sua situação e questione se há possibilidade de avençar a rescisão contratual de forma extrajudicial, sendo imprescindível questionar no mínimo três questões fundamentais: 1) percentual do valor pago que será retido a título de taxa administrativa ou uso do bem; 2) metodologia de atualização do valor pago; 3) prazo para devolução dos valores.

Em posse das respostas, o devedor poderá consultar o advogado de sua confiança e verificar se as condições para rescisão contratual estão condizentes com a realidade. Isso porque são frequentes as distorções entre o legalmente aceitável e o praticado.

Em decorrência da elevada quantidade de processos com discussões análogas, o Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou algumas questões, vejamos:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Mas, talvez a grande discussão judicial seja para apurar qual o percentual é o adequado a título de retenção por parte do credor, pois ao rescindir o contrato, até para manter a igualdade das partes, deve-se pagar os custos que o vendedor realizou com material publicitário, pessoal e outros administrativos. Tais gastos, na maioria dos casos, estão compreendidos entre 10% a 20% do valor pago.
Porém, apenas com a análise individual de cada caso é que será possível averiguar tal índice, pois há situações em que tal percentual pode ser maior e mesmo assim ser considerado legal, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTE SUBSTANCIAL DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. BASES FÁTICAS DISTINTAS. 1. O pagamento inicial do valor do negócio descaracteriza-se como arras confirmatórias quando representa o adimplemento de parte substancial da dívida. 2. É cabível a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 20% a título de indenização em caso de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Precedentes. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Recurso Especial conhecido em parte e provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 761.944; Proc. 2005/0099618-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; Julg. 05/11/2009; DJE 16/11/2009)

47038291 - PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO ENTRE AS PARTES. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO EM FAVOR DA CONTRATADA A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CDC, ART. 53. 1. A preliminar de ilegitimidade passiva, com pedido de substituição processual pelo condomínio edilício, não prospera em virtude do contrato de compra e venda acostado aos autos. 2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado ao caso em tela, uma vez configurada a relação de consumo entre as partes. 3. O percentual de retenção fixado pela sentença em 25% do valor total pago, como ressarcimento das despesas efetuadas pela contratada, não ofende o disposto no CDC, art. 53 e baseia-se em precedentes do STJ. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (TJ-CE; APL 567206-32.2000.8.06.0001/1; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Francisco Suenon Bastos Mota; DJCE 31/03/2010)

Em outra esfera, há situações em que o devedor já está utilizando o imóvel. Nesses casos, o valor percentual retido pelo credor pode ser mais elevado. Na maioria das situações está compreendido entre 20% e 30% do valor pago, mas, também, poderá ser alterado dependendo da situação. E a retenção percentual é justa, pois o valor abrange dentre outros, os ônus da depreciação e o próprio uso do bem. Vejamos:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Comprador que pleiteia rescisão do contrato por insuportabilidade do pagamento das prestações. Possibilidade, decretada a culpa do comprador. Entendimento jurisprudencial sobre o tema. Retenção integral dos valores pagos Possibilidade, no caso, para compensar a ocupação do imóvel e os tributos incidentes e devidos até a data da efetiva desocupação a evitar o enriquecimento sem causa do devedor, diante fruição do bem sem a devida contraprestação Inexistência de infringência ao disposto no artigo 53 da Lei nº 8.078/90. Direito de retenção e indenização por eventuais benfeitorias (úteis e necessárias), bem como acessões, apurando-se o quantum em liquidação de sentença. Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença, em parte, reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP; APL 9169616-39.2008.8.26.0000; Ac. 5651364; Guarulhos; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 31/01/2012; DJESP 23/02/2012)

Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual por culpa do comprador. Devolução das parcelas com desconto de 25% a título de cláusula penal indevido o ressarcimento a título de aluguel por ocupação do imóvel. Restituição dos valores gastos com benfeitorias necessárias indevido em razão de cláusula contratual. Recurso da autora parcialmente provido e do requerido improvido. (TJ-SP; APL 9090833-04.2006.8.26.0000; Ac. 5540202; Guarulhos; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida; Julg. 08/11/2011; DJESP 13/12/2011).

Já com relação à forma de devolução do valor pago, o entendimento é pacifico, ou seja, o saldo de direito a ser ressarcido ao devedor deve ser feito por intermédio de uma única parcela e no ato da rescisão, não sendo aceitável o condicionamento da devolução a venda da unidade, parcelamento ou outra situação futura imprevisível. Isso porque ao operar a rescisão do contrato, o objetivo maior é fazer com que as partes retornem a mesma situação de antes da avença. Vejamos:

95316849 - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ADESÃO A PLANO DE POUPANÇA PARA FUNDO HABITACIONAL. RESCISÃO PLEITEADA PELOS ASSOCIADOS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobrem razoavelmente as despesas. Devolução de 80% dos valores pagos devidamente corrigidos e de uma só vez. Inconformismo apenas quanto à forma de devolução. Descabimento. Devolução do saldo em única parcela a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP; APL 0007245-46.2002.8.26.0114; Ac. 5586339; Campinas; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 30/11/2011; DJESP 16/01/2012)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO PARCIAL. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA, EM PARCELA ÚNICA. Em se tratando de ação em que a parte pretende a restituição das parcelas pagas, em decorrência do desfazimento de compromisso de compra e venda de imóvel, por não haver transcorrido mais da metade do antigo prazo previsto no Código Civil de 1916, aplica-se o novo prazo estabelecido no art. 205 do Código Civil de 2002, recomeçando a contagem da entrada em vigor desta legislação, ou seja, de 11.01.2003, não tendo se operado a prescrição. - Em caso de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, é razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal. - A restituição do valor despendido pelo comprador deve ser feita de imediato e em parcela única. - Recurso provido em parte. (TJ-MG; APCV 4373076-29.2008.8.13.0702; Uberlândia; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Alvimar de Ávila; Julg. 08/02/2012; DJEMG 14/02/2012) CC, art. 205

Soberano, também, é o entendimento de que nos casos em que a ação de rescisão é proposta pelo compromissário vendedor (credor), o compromissário comprador (devedor) poderá não apresentar reconvenção para pleitear a devolução do que lhe é de direito, assunto, também, sumulado. Vejamos:

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Mesmo com tal possibilidade, em algumas situações o compromissário comprador poderá ter que fazer uso de tal ferramenta processual, razão pela qual é imprescindível o estudo do caso de forma individualizada.

Não obstante tudo isso, em algumas situações o compromissário comprador poderá repassar o imóvel a terceiros, desde que exista a concordância do credor, situação em que, muitas vezes, resulta na redução de prejuízos.

Destarte, é fundamental que o devedor saiba que mesmo inadimplente é possuidor de direitos que são resguardados pelo Poder Judiciário e a busca pelo que a Lei assegura poderá culminar com a diminuição de prejuízos.
Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 08/02/201
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Decisão Judicial - Vínculo Empregatício entre Corretores e Imobiliárias

Algumas decisões judiciais, no que se refere a vínculo empregatício no ramo imobiliário, deixam os empresários do setor em alerta. Pois muitos são os casos em que há cobranças no cumprimento de horário, de metas, de plantões fora do expediente convencional e os plantões de finais de semana. Não que isso seja ruim. Na verdade essa cobrança, em meu entendimento, deve ser pessoal, e não imposta, já que os corretores são identificados como autônomos.

Como próprio do termo “autônomo”, o corretor deve ter autonomia, liberdade para decidir quando, como e onde irá trabalhar. Certamente que nos casos específicos de prestar serviço para uma imobiliária, o corretor deve ter comprometimento e lisura de acordo com os conceitos praticados pela mesma. Isso é e deve ser a pratica comum esperada de qualquer profissional, independente da área de atuação.

As empresas imobiliárias, por outro lado, devem se atentar para aquilo que podem ou não cobrar, identificando os pontos que possivelmente lhe gerarão vínculo de emprego com o profissional que lhe presta serviço.

Abro espaço para relatar, em sequência, um acontecimento verídico. Não citarei o nome da imobiliária para não gerar maiores transtornos, pois não é esse o objetivo do presente artigo. Mas, na referida imobiliária, o corretor era obrigado a assinar um contrato de prestação de serviços imobiliários como profissional liberal, porém, mesmo não estando expresso no acordo, o corretor tinha a obrigação de estar presente no escritório das 8:00 às 20:00, de segunda a sexta-feira; sábados das 8:00 às 18:00; no domingo era mais tranquilo, das 8:00 às 14:00. Contudo, o corretor deveria pagar um valor adiantado e mensal para utilizar um aparelho celular. A alegação do proprietário desta imobiliária era: “o corretor que quer ganhar dinheiro tem que trabalhar muito, e só assim conseguirá vencer na vida”. Possivelmente sim, e junto a isso o acumulo de stress e outros problemas, além de abdicar de momentos prazerosos com a família.

Ganhar dinheiro, muito ou pouco, deve ser uma decisão individual. E, por outro lado, percebo que falta, neste caso, senso de justiça e princípio moral. Explorar e se beneficiar com baixo custo (ou quase zero) por meio do suor do “autônomo” é prática inaceitável, já que o corretor por vezes tem que se sujeitar a este tipo de conduta por vários motivos particulares.

Certamente que o corretor ao perceber que está sendo sugado ao extremo pede para sair. Assim, a rotatividade de profissionais é muito grande, ou seja, profissional desmotivado, empresa com baixo retorno ou, no mínimo, gera descrédito perante seus clientes, em função do mau atendimento prestado pelo corretor insatisfeito.

Profissionais qualificados certamente não se sujeitarão a serem tratados como autônomo e, ao mesmo tempo, serem cobrados como empregados. Como, da mesma maneira, as imobiliárias não querem ser lesadas por qualquer tipo de conduta praticada pelo profissional que lhe serve.

Enfim, para concluir este artigo compartilho aos interessados a jurisprudência do TST – Tribunal Superior do Trabalho – onde consta decisão recente, publicada em 19 de outubro de 2012, que condena imobiliária a pagar obrigações trabalhistas no valor de R$300 mil.

Segue link: http://www.coad.com.br/home/noticias-detalhe/46719/corretora-de-imoveis-consegue-vinculo-com-imobiliaria Fonte: TST.

Por: Rodrigo Barreto 

Defeito em construção comprovado por prova pericial gera dano moral

RESUMO: Evidenciados através da prova pericial o dano e o nexo causal entre este e a execução das obras em edifício residencial, a condenação da construtora ao pagamento de indenização pelos defeitos verificados no prédio é medida que se impõe, forte no art. 1.245 do Código Civil de 1916.

ARGUMENTO JURÍDICO: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra.”

Cabe destacar, trata-se de responsabilidade civil objetiva, na qual, para condenação da apelante ao pagamento de indenização, basta a comprovação do dano e o nexo causal entre este e a execução das obras.

Maria Helena Diniz traz a matéria com muita propriedade:

“A responsabilidade objetiva funda-se num princípio de eqüidade, existente desde o direito romano: aquele que lucra com uma situação deve responder pelo risco ou pelas desvantagens dela resultantes (ubi emolumentum, ibi commoda, ibi incomoda).” (Curso de direito civil brasileiro. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 1997. v. 7. p. 47).

Neste diapasão, já decidiu este relator:

“(…) RECURSO DA RÉ – PRETENDIDA EXONERAÇÃO DO DEVER DE REPARAR OS DEFEITOS DA COISA – DANOS APARENTES – ENTREGA DO BEM SEM RECLAMAÇÃO DO AUTOR – INOCORRÊNCIA – COMPROVAÇÃO ATRAVÉS DE PERÍCIA DA CIÊNCIA DA RÉ QUANTO AOS DEFEITOS EXISTENTES – DANOS ORIUNDOS DA OBRA – CONFISSÃO – INEXISTÊNCIA DE CULPA – IRRELEVÂNCIA – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – RECURSO NÃO PROVIDO. Comprovada, através de perícia, a existência de rachaduras, fissuras e outros defeitos no imóvel, bem como a ciência da empresa em relação a estes, inquestionável o dever de reparar referidas imperfeições.” (ACV n. 01.018212-2)

Extrai-se dos julgados do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:

“RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR – DEFEITOS – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – QUANTUM FIXADO PARA SUBSTITUIÇÃO DAS PEÇAS E RENOVAÇÃO DA PINTURA – APURAÇÃO ATRAVÉS DE PROVA PERICIAL – CRÍTICA DO RÉU – INCONSISTÊNCIA – ORÇAMENTO ADOTADO NÃO INFIRMADO – SENTENÇA QUE SE CONFIRMA – DENUNCIAÇÃO DA LIDE – RESPONSABILIDADE CIVIL – EMPRESA FABRICANTE DAS ESQUADRIAS UTILIZADAS NA OBRA – RELAÇÃO JURÍDICA QUE PRESSUPÕE A COMPROVAÇÃO DA CULPA – TEORIA SUBJETIVA – ÔNUS DA PROVA.” (TJPR – ACV n. 0059137-3 – Rel. Des. Conv. Sérgio Rodrigues)

Sobre a matéria, Rui Stoco doutrina:

“O primeiro dever legal de todo profissional ou empresa de engenharia e arquitetura é assegurar e responder pela perfeição da obra, ainda que essa circunstância não conste de qualquer cláusula contratual, pois é inerente ao serviço contratado.” (Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial: doutrina e jurisprudência. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995. p. 160).

E, mais adiante, complementa:

“Dessa responsabilidade não se exime o empreiteiro ou construtor, ainda que tenha seguido instruções do proprietário, incorporador ou administrador, pois lhe é vedado desviar-se da legislação pertinente, aplicar material inadequado ou em menor quantidade, ou deixar de aplicar as técnicas preconizadas.” (op. cit., p. 160).

O Egrégio Tribunal de Justiça de Santa Catarina já decidiu a respeito:

“AÇÃO INDENIZATÓRIA DEFLAGRADA CONTRA INCORPORADORA DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL. NOTÓRIOS DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. IRRECUSÁVEL RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DEVER DE REPARAÇÃO. PEDIDO INAUGURAL ACOLHIDO. APELO IMPROVIDO. A construtora e incorporadora, constatados, através perícia, os defeitos na obra e os prejuízos dos adquirentes, tem o dever de repará-los adequadamente, na conformidade do artigo 1056 do CC.” (ACV nº 88.065347-1 (42.823) – Rel. Des. Eládio Torret Rocha).

É da jurisprudência:

“RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR – RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR – CONSTRUÇÃO CIVIL – CONSTRUÇÃO DEFEITUOSA – MA EXECUÇÃO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – ALUGUEL – INDENIZAÇÃO – Construção. Defeito da obra. Obrigação de fazer. Constatada por minuciosa perícia que a construtora e incorporadora não cumpriu com o memorial descritivo, devem elas, solidariamente, responder pelos erros e desídias da construção, promovendo todos os reparos necessários para corrigi-los (…)” Apelo desprovido. (TJRJ – ACV n. 2626/97 – Rel. Des. Gustavo Kuhl Leite)

Desse modo, evidenciados o dano e o nexo causal entre este e a execução das obras, a condenação da apelante ao pagamento de indenização pelos defeitos verificados no edifício apelado é medida que se impõe.

fonte:

http://direitoparatodos.com/defeito-em-construcao-comprovado-por-prova-pericial-gera-dano-moral/

Conheça as respostas para as seis dúvidas mais comuns de clientes de bancos

  Conheça as respostas para as seis Dúvidas mais comuns de clientes de bancos.

Questões como a obrigatoriedade sobre contratação de pacotes e outros produtos para manutenção de contas são esclarecidas pelo Procon-SP  

RIO — Mesmo presente no dia a dia, os serviços bancários ainda geram dúvidas na cabeça dos consumidores. Por isso, o Procon-SP selecionou algumas das perguntas mais frequentes que chegam nos comentários do blog Educação para o Consumo da entidade para esclarecê-las. Confira.

1. Os bancos podem exigir a aquisição de outros produtos ou serviços para manter uma conta?

Procon-SP - Não. Essa prática é a denominada "venda casada", considerada abusiva e proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

2. O consumidor é obrigado a contratar um pacote de tarifas?

Procon-SP - Não. Dependendo da quantidade de serviços utilizados o consumidor pode fazer uso do “Pacote de Serviços Essenciais”, que dá direito a:

– Cartão com função débito;

– Receber a segunda via do cartão de débito, exceto nos casos decorrentes de perda, roubo, furto, danificação e outros motivos não imputáveis à instituição emitente;

– Realização de até quatro saques, por mês, em guichê de caixa, inclusive por meio de cheque ou de cheque avulso, ou em terminal de autoatendimento;

– Realização de até duas transferências de recursos entre contas na própria instituição, por mês, em guichê de caixa, em terminal de autoatendimento e/ou pela internet;

– Dois extratos, por mês, contendo a movimentação dos últimos 30 dias por meio de guichê de caixa e/ou terminal de autoatendimento;

– Realização de consultas mediante utilização da internet;

– Receber, até 28 de fevereiro de cada ano, do extrato consolidado, discriminando, mês a mês, os valores cobrados no ano anterior relativos a tarifas;

– Compensação de cheques;

– Dez folhas de cheques por mês, desde que o cliente reúna os requisitos necessários à utilização de cheques, conforme a regulamentação em vigor e condições pactuadas;

– Prestação de qualquer serviço por meios eletrônicos, no caso de contas cujos contratos prevejam utilizar exclusivamente meios eletrônicos.

3. Como fazer para encerrar uma conta corrente?

Procon-SP - Para encerrar uma conta corrente o consumidor deve:

- Preencher o formulário de encerramento, que é fornecido pelo próprio banco;

- Providenciar a assinatura de todos os titulares ou representantes legais no pedido, caso a conta seja conjunta;

- Devolver todas as folhas de cheques e cartões ao banco;

- Verificar se todos os débitos autorizados e cheques emitidos já foram lançados na conta; cancelar as autorizações para futuros débitos automáticos.

Portanto, a conta não é encerrada automaticamente por falta de movimentação.Veja mais sobre o tema em “Procon-SP orienta: encerramento de conta corrente”.

4. O consumidor pode ser responsabilizado pela movimentação de terceiros no caso de roubo, furto ou extravio do cartão?

Procon-SP - Os bancos têm o dever legal de zelar pela segurança de seus serviços, impedindo que terceiros façam mau uso de cartões dos correntistas. Os contratos assinados com os bancos normalmente estabelecem que toda e qualquer utilização do cartão e respectiva senha são de responsabilidade do consumidor. Essa cláusula é abusiva, pois os bancos respondem de forma objetiva pelos prejuízos causados ao correntista por falhas na segurança do serviço nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Para evitar problemas futuros é recomendável que a comunicação sobre a perda, furto ou roubo seja feita o mais rápido possível ao banco e às autoridades policiais, através de qualquer meio hábil. A orientação também é aplicável para casos envolvendo talões de cheques.

5. Os bancos são obrigados a realizar a portabilidade de crédito?

Procon-SP - O Banco Central não obriga uma instituição financeira a comprar dívida de outra. Por isso, informe-se sobre a possibilidade de fazer a portabilidade junto ao banco escolhido para transferir o débito.

6. A empresa em que eu trabalho paga o meu salário em um banco e eu desejo transferir meus vencimentos para outra instituição financeira sem pagar taxas, eu tenho esse direito?

Procon-SP -Sim. Para isso, o consumidor que tiver interesse em usufruir da conta salário deve procurar a agência na qual possui conta e informar para qual banco quer que o dinheiro passe a ser transferido. O pedido deve ser feito por escrito ao banco, com a informação da conta em que o valor passará a ser creditado. A mudança tem que ser realizada em até cinco dias úteis após a solicitação do cliente.
Fonte: O Globo Online - 01/02/201

Justiça permite adiamento na quitação de imóvel atrasado

Justiça permite adiamento na quitação de imóvel atrasado

por Felipe Vilasanchez

Do mesmo modo que as construtoras podem prorrogar por até 180 dias o prazo para entrega das chaves, os consumidores têm direito ao mesmo período, após a entrega dos imóveis, para quitar o débito. Este foi o entendimento da juíza Mônica de Cassia Thomaz Perez Reis Lobo, da 1ª Vara Cível do Butantã (SP), que tornou válida a cláusula de tolerância a um casal cujo apartamento teve a entrega adiada duas vezes. Também foi determinada indenização de R$ 30 mil, por danos morais.

O casal afirmou que, mesmo com o atraso de um ano, houve cobrança de juros indevidos antes da entrega e posse do imóvel, além de desequilíbrio nas cláusulas contratuais, indevida cobrança de comissão de corretagem, abuso de direito quanto à tolerância para atrasos, ilegal forma para escolha da administradora e ilegalidade na cessão de direitos e obrigações. Assim, foi requerida a nulidade das respectivas cláusulas contratuais e a concessão do prazo de 180 dias para a quitação do apartamento, sem prejuízo à entrega das chaves.

A construtora, em sua defesa, alegou que os atrasos aconteceram por motivo de força maior, por conta do aquecimento do mercado da construção civil, declarou sua ilegitimidade passiva sobre a questão da corretagem, já que o serviço foi prestado por outra empresa, e afirmou a legalidade dos juros de 12% ao ano após a expedição do habite-se, e que o instrumento particular de promessa de compra e venda mantém o equilíbrio contratual entre as partes.

"No caso sob julgamento, tem-se uma interessante situação de fato e de direito. Os consumidores autores preferem — ao menos é isto que se extrai da inicial — que seja eles concedido o mesmo prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para cumprimento de uma obrigação contratual. Trata-se de equiparar-se a tolerância contratual", disse a juíza na decisão. "Se vale a prorrogação imotivada para a construtora entregar o imóvel, também vale o pagamento da parcela final do preço — tudo isso, logicamente, sem prejudicar a entrega das chaves. Somente se não for deferido igual tratamento de tolerância aos autores consumidores, pretendem eles que a disposição seja considerada nula (inválida) por abusividade — disposição manifestamente prejudicial aos promitentes adquirentes", afirmou.

Sobre os juros, a juíza entendeu não haver ilegalidade. "Nula não pode ser considerada a cláusula que prevê a incidência de juros de 12% ao ano, decorrente da incidência da Tabela Price. Anote-se que a Tabela Price constitui método consagrado de financiamento ou empréstimo a longo prazo, com pagamento em prestações periódicas e fixas, em que os juros sãoimputados com prioridade sobre a amortização do capital, invertendo-se essa equação ao longo docontrato", explicou.

O imóvel foi comprado pelo casal em 2008, direto da planta. A entrega estava prevista para 2011, mas foi adiada duas vezes. Segundo a construtora Seven, responsável pela obra, houve escassez de mão de obra.

Para o advogado do casal, Carlos Henrique Bastos da Silva, "a juíza foi sábia e assim acolheu a nossa tese sobre o abismal desequilíbrio do contrato, e por esta razão tornou válida a cláusula de tolerência também ao consumidor. Isto também é importante sob o ponto de vista de entendimento jurídico, pois é um norteador que favorece futuras decisões".

Clique aqui para ler a íntegra da decisão.
Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 04/02/2013

Alguns Direitos Básicos de consumidor

1. NOME DEVE SER LIMPO ATÉ 5 DIAS APÓS PAGAMENTO DA DÍVIDA

Segundo decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou, que quando o consumidor realiza o pagamento de uma dívida atrasada, o nome deve ser retirado em no máximo cinco dias dos órgãos de proteção ao crédito. O prazo começa a ser contado da data de pagamento.

2. CONSTRUTORA DEVE PAGAR INDENIZAÇÃO POR ATRASO EM OBRA

Quando ocorre o atraso na entrega do imóvel a construtora deve indenizar o consumidor. A exemplo, o Ministério Público de São Paulo e o Secovi assinaram um acordo que prevê até mesmo a forma como a indenização deve ser realizada: em atrasos superior a 180 dias, a construtora deve pagar uma multa equivalente a 2% do valor desembolsado pelo consumidor, mais 0,5% ao mês.

3. BANCOS DEVEM OFERECER SERVIÇOS GRATUITOS

Não é obrigado aos consumidores contratar um determinado pacote de serviços no banco. Pois os bancos são obrigados a oferecer gratuitamente uma quantidade mínima de serviços, como por exemplo: fornecer o cartão de débito, a realização sem custo quatro saques e duas transferências por mês e também até dois extratos e dez folhas de cheque por mês (BACEN).

4. NÃO EXISTE VALOR MÍNIMO PARA COMPRA COM CARTÃO

Nenhuma loja pode exigir um valor mínimo para se pagar a compra com cartão. Conforme o Idec e o Procon, se a loja tem a opção de pagamento com o cartão, ela esta obrigada aceitá-lo para em compras de qualquer valor desde que a VISTA. Fique atento pagamento com cartão de CRÉDITO, apenas quando não for parcelada, considerara-se pagamento à VISTA.

5. VOCÊ PODE DESISTIR DE COMPRAS FEITAS PELA INTERNET

O consumidor que faz compras pela internet e pelo telefone tem a opção de desistir da compra, indiferente do motivo, sem custo adicional, desde que seja feito em sete dias corridos. “A contagem do prazo inicia-se a partir do dia imediatamente posterior à contratação ou recebimento do produto”, segundo o Procon de São Paulo. Conforme está no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor. A contagem não é interrompida nos finais de semana ou feriados.

6. VOCÊ PODE SUSPENDER SERVIÇOS SEM CUSTO

É direito do consumidor suspender, uma vez por ano, serviços de telefone fixo e celular, de TV a cabo, água e luz sem custo adicional. No caso da TV e telefone, o prazo máximo de suspensão é de até 120 dias; já tratando-se da água e da luz, não existe um prazo máximo, mas para a religação o consumidor precisará pagar, diz Maria Inês Dolci, da Proteste.

7. COBRANÇA INDEVIDA DEVE SER DEVOLVIDA EM DOBRO

Qualquer pessoa que for vitima de alguma cobrança indevida pode exigir que o valor pago devolvido em dobro e corrigido. Conforme consta do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor. Se a conta de telefone foi de R$ 150, por exemplo, mas o cliente percebeu que o correto seriam R$ 100, ele tem direito de receber de volta não só os R$ 50 pagos a mais, e sim R$ 100 (o dobro) corrigidos.

8. VOCÊ NÃO PRECISA CONTRATAR SEGURO DE CARTÃO DE CRÉDITO

As administradoras de cartão de crédito sempre oferecem aos cientes um seguro que protege o consumidor contra perda e roubo. Órgãos de defesa do consumidor entende que caso o cartão seja furtado e o cliente realizar o bloqueio, toda compra feita a partir deste momento será de responsabilidade da administradora, independente que ele tenha ou não o seguro.

9. QUEM COMPRA IMÓVEL NÃO PRECISA CONTRATAR ASSESSORIA

Quando se adquiri um imóvel ainda na planta, o comprador tende ser cobrado pelo Sati (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária), que se trata de uma assistência por advogados indicados pela imobiliária. Mas esta cobrança não é obrigatória. O contrato pode ser fechado sem a contratação da assessoria.

10. PASSAGENS DE ÔNIBUS TÊM VALIDADE DE UM ANO

As passagens de ônibus com data e horário marcados, têm validade de um ano, conforme a Lei nº 11.975, de 7/6/2009. Se o consumidor não conseguir fazer a viagem na data da passagem, deve comunicar a empresa com antecedência de até três horas. Depois, com isso o consumidor pode usar o bilhete para outra viagem, sem nenhum custo adicional (mesmo ocorrendo aumento de tarifa)

Venda casada, uma prática que lesa o consumidor

Blog do Direito Civil & Imobiliário Brasileiro: Venda casada, uma prática que lesa o consumidor: STJ A

Venda casada, uma prática que lesa o consumidor

STJ

A venda casada está presente na vida do consumidor. Jornais vendidos com fascículo de cursos, sanduíches que vêm com o brinquedo, venda de pacotes de turismo atrelado ao seguro. Diversas são as formas de dinamizar o mercado. Mas quando a prática de subordinar a venda de um produto a outro é ilegal? O STJ tem algumas decisões sobre o tema, que podem ajudar o consumidor a reivindicar seus direitos. 

Prevista no inciso I do artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a prática é caracterizada pela presença de duas diferentes formas de condicionamento. Ou por vincular a venda de bem ou serviço à compra de outros itens ou pela imposição de quantidade mínima de produto a ser comprado. A jurisprudência do Tribunal não oferece respostas para todas as situações, mas orienta o consumidor na sua decisão. 

Em um julgamento ocorrido em 2008, a Terceira Turma do Tribunal considerou que o mutuário não está obrigado a adquirir o seguro habitacional da mesma entidade que financie o imóvel ou por seguradora por ela indicada, mesmo que o seguro habitacional seja obrigado por lei no Sistema Financeiro de Habitação. A obrigação de aquisição do seguro no mesmo agente que financia o imóvel caracteriza venda casada, uma prática considerada ilegal (Resp 804.202). 

É venda casada também condicionar a concessão de cartões de crédito à contratação de seguros e títulos de capitalização. Em um caso analisado pelo STJ, os valores eram incluídos nas faturas mensais dos clientes por uma empresa representante de lojas de departamento. Ela alegou que o título de capitalização era uma garantia, na forma de penhor mercantil, do pagamento da dívida contraída junto com o cartão, o que estaria permitido pelo art. 1419 do Código Civil. 

Prevaleceu a tese de que a circunstância de os títulos de capitalização serem utilizados como garantia do crédito concedido, semelhante ao penhor mercantil, não seria suficiente para afastar o reconhecimento da prática abusiva (Ag 1.204.754). Segundo o Código de Defesa do Consumidor, a prática de venda casada pode acarretar detenção de dois a cinco anos e multa. 

Pipoca no cinema 

Presente no cotidiano das pessoas, a venda casada acontece em situações que o consumidor nem imagina. O STJ decidiu, em julgado de 2007, que os frequentadores de cinema não estão obrigados a consumir unicamente os produtos da empresa vendidos na entrada das salas. A empresa foi multada por praticar a “venda casada”, ao permitir que somente produtos adquiridos em suas dependências fossem consumidos nas salas de projeção (Resp 744.602). 

Segundo argumento da empresa cinematográfica, o consumidor poderia assistir ao filme sem nada consumir, razão pela qual não havia violações da relação de consumo. Sustentou também que prevalecia o direito de não intervenção do Estado na economia. 

Contudo, para os ministros do STJ que participaram do julgamento, o princípio de não intervenção do Estado na ordem econômica deve obedecer aos princípios do direito ao consumidor, que deve ter liberdade de escolha. 

Os ministros consideraram que a venda condicionada que praticou a empresa é bem diferente do que ocorre em bares e restaurantes, em que a venda de produtos alimentícios constitui a essência da atividade comercial. 

A prática de venda casada se caracteriza quando uma empresa usa do poder econômico ou técnico para obstar a liberdade de escolha do consumidor, especialmente no direito que tem de obter produtos e serviços de qualidade satisfatória e a preços competitivos, explicou o ministro Luís Fux. Assim, o Tribunal entendeu que o cidadão pode levar de casa ou comprar em outro fornecedor a pipoca ou guloseimas que consumiria durante a exibição do filme. 

Refrigerante em posto de gasolina 

O Código do Consumidor brasileiro não proíbe o fornecedor de oferecer promoções, vantagens aos clientes que queiram adquirir mais de um produto. Mas proíbe expressamente condicionar a venda de um produto a outro. Assim também é previsto no Código de Defesa da Concorrência (Lei 8.884/94). Em um recurso julgado em 2009, o STJ decidiu que um posto de gasolina não poderia vincular o pagamento a prazo da gasolina à aquisição de refrigerante por afrontar o direito do consumidor. 

A venda casada se caracteriza quando o consumidor não tem a opção de adquirir o produto desejado se não se submeter ao comando do fornecedor. A empresa alegou que o cliente, no caso, não estava forçado a adquirir refrigerantes, mas, ao contrário, poderia adquirir à gasolina, sem vinculação alguma à aquisição de bebida. A venda de refrigerantes fazia parte apenas de um pacote promocional para pagamento a prazo. 

De acordo com os ministros, a prática abusiva se configurou pela falta de pertinência, ou necessidade natural na venda conjunta dos produtos “gasolina” e “refrigerante”. Embora o fornecedor tenha direito de decidir se o pagamento será a vista ou a prazo, não pode condicionar a venda de um produto a outro, como forma de suposto benefício (Resp 384.284). 

Lanches infantis 

Segundo o advogado Daniel Romaguera Louro, no artigo “A não configuração de venda casada no oferecimento de produtos ou serviços bancários”, para configurar a prática abusiva, é imprescindível o exame dos condicionamentos que determinam a compra e a forma com que essa ocorre, bem como o perfil do cliente a que está imposta. 

Em 2010, o Tribunal determinou a reunião na Justiça Federal das ações civis públicas propostas contra as redes de lanchonetes Bob’s, McDonald’s e Burger King, em razão da venda casada de brinquedos e lanches “fast-food”. A Justiça estadual de São Paulo e a Justiça Federal daquele mesmo estado analisam ações semelhantes propostas pelos ministérios públicos estadual e federal (CC 112.137). 
O Ministério Público do Estado de São Paulo ingressou na 18ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo pedindo a condenação da rede Bob’s. Essa ação civil pública visa à venda em separado de brinde, que só é entregue com a compra de lanche infantil (lanche Trikids). 

Em outra ação civil pública, o Ministério Público Federal (MPF) pede à Justiça Federal (15ª Vara Cível da Seção Judiciária de São Paulo) que condene a rede Bob’s e as redes de lanchonetes McDonald’s e Burger King a não comercializarem lanches infantis com oferta conjunta e, também, que não ofereçam a venda em separado de brindes. A decisão de mérito ainda não chegou ao STJ. 

Férias frustradas 

Diversas são as situações de venda casada realizadas na oferta de pacote turístico. Em 2008 um consumidor comprou uma viagem para Cancun, no México, no qual passagem, hotel, serviços de passeio e contrato de seguro de viagem foram vendidos de forma conjunta pela operadora, embora a responsável pelo contrato de seguro fosse outra empresa (Resp 1.102.849). 
Sofrendo de problemas cardíacos e necessitando de atendimento médico, o consumidor realizou uma série de despesas no exterior. Na hora de pagar a conta, requereu a condenação solidaria da operadora de turismo, que vendeu o pacote de turismo, e da seguradora. 

A empresa que vendeu o pacote sustentou que se limitou a organização da viagem com reservas em fretamento pela companhia aérea, diárias do hotel, traslado e guia local. Paralelamente ao contrato do pacote de viagem, pactuou o contrato de seguro com outra empresa, a qual devia responder pelas despesas realizadas. 

Os ministros entenderam que a responsabilidade solidária da empresa de turismo deriva, no caso, da constituição de uma cadeia de fornecimento com a seguradora que realizou contratação casada, sem que se tenha apontado ação individual da voluntariedade do consumidor na determinação das condições firmadas. 

O STJ tem decisões no sentido de que uma vez comercializado pacote turístico, nele incluíndo transporte aéreo por meio de vôo fretado, a agência de turismo responde pela má prestação do serviço (Resp 783.016). Outra decisão garante que agência de viagens responde por danos pessoais ocasionados pelo mau serviço prestado em rede hoteleira, quando contratados em pacote turístico (Resp 287.849). 

Seguro em leasing 

Em se tratando de venda casada, somente o caso concreto pode dar respostas para um suposto delito. Ao analisar um processo sobre arrendamento mercantil em que impuseram ao consumidor a responsabilidade de pagar o seguro de um contrato de leasing, o STJ decidiu que a prática não era abusiva. O seguro, no entanto, poderia ser feito em seguradora de livre escolha do interessado, sob o risco de ferir o direito de escolha do consumidor. (Resp 1.060.515). 

Nos contratos de leasing, a arrendadora é proprietária do bem até que se dê a efetiva quitação do contrato e o arrendatário faz a opção, ao final do negócio, pela compra do produto. O Tribunal considerou que nos casos de leasing, o consumidor é responsável pela conservação do bem, usufruindo da coisa como se dono fosse, suportando, em razão disso, riscos e encargos inerentes à sua obrigação. 

Os ministros entenderam, na ocasião, que não se pode interpretar o Código do Consumidor de modo a tornar qualquer encargo atribuído ao consumidor como abusivo, sem observar que as relações contratuais se estabelecem, igualmente, através de regras de direito civil. 

“Ante a natureza do contrato de arrendamento mercantil ou leasing, em que pese a empresa arrendante figurar como proprietária do bem, o arrendatário possui o dever de conservar o bem arrendado, para que ao final da avença, exercendo o seu direito, prorrogue o contrato, compre ou devolva o bem”, justificou o desembargador convocado, ministro Honildo Amaral de Mello Castro. 

Consumo mínimo 

A segunda hipótese prevista pelo artigo 39 inciso I, que regulamenta venda casada no CDC, é aquela que o fornecedor exige que se adquira uma quantidade mínima do produto. É o típico caso em que o fornecedor garante a venda “se” e “somente se” o consumidor adquirir certa quantidade do produto. 

Em 2011, o STJ pacificou o entendimento de que nos condomínios em que o total de água consumida é medido por um único hidrômetro, é ilegal a cobrança do valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de unidades residências (Resp 1.166.561). 

O recurso foi interposto pela Companhia Estadual de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro (Cedae), que pedia o reconhecimento da legalidade da cobrança de água multiplicando a tarifa do consumo mínimo pelo número de unidades no condomínio, nos meses em que o consumo registrado tiver sido menor que a cota estabelecida. A companhia alegava que essa modalidade de cobrança é legal e não proporcionava lucros arbitrários à custa do usuário. 

Os ministros da Primeira Turma à época consideraram que a Lei 6.528/1978 e a Lei 11.445/2007 instituíram a cobrança do serviço por tarifa mínima como forma de garantir a sustentabilidade econômico-financeira dos serviços públicos de saneamento básico. Isso permite aos usuários mais pobres um consumo expressivo de água a preços módicos. 

A cobrança, no entanto, consistente na multiplicação da tarifa mínima pelo número de residências de um condomínio não tinha amparo legal. Para o relator, ministro Hamilton Carvalhido, não se pode presumir a igualdade de consumo de água pelos condôminos, obrigando os que gastaram abaixo do mínimo a não só complementar a tarifa, como também a arcar com os gastos de quem consumiu acima da cota. 

Resp 804202 - Ag 1204754 - Resp 744602 - Resp 384284 - CC 112137 
Resp 1102849 - Resp 783016 - Resp 287849 - Resp 1060515 - Resp 1.166.561

Fonte: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=108301