Considerações sobre problemas com obras

Introdução

            Um fato que tem se tornado cada vez mais comum, e que os consumidores podem ter como praticamente certo, é a não entrega, pela construtora, da unidade imobiliária no prazo contratual. Muitas vezes nem mesmo com a utilização indevida do “prazo de carência” a construtora consegue concluir e entregar a obra. O que antes era exceção se tornou, lamentavelmente, regra.

            Neste rápido artigo faremos algumas considerações sobre o assunto, e na medida do possível, apresentaremos algumas posições dos tribunais, destacando que não pretendemos esgotar o tema.

1. Considerações iniciais

            Tendo em vista o que será abordado neste breve trabalho, nos parece oportuna a análise, ainda que superficial, de algumas disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ante o disposto nos artigos 1º e 2º do CDC, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias. Desta forma, inafastável a sujeição dos respectivos instrumentos às regras do referido diploma legal (CDC). Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de

promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e

o promissário comprador. Recurso conhecido e provido.”

(STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477)

As cláusulas contratuais, tal como determina o artigo 47 do CDC, devem ser interpretadas sempre pela forma mais favorável ao consumidor. Confira-se:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Loteamento - Pavimentação asfáltica realizada pela Municipalidade - Custeio das despesas - Apelação da construtora corre, pretendendo a improcedência da demanda – Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - Por força de cláusula contratual as corres obrigaram-se, de forma solidária, a tal despesa - Interpretação favorável ao consumidor - Art. 47 do CDC - Recurso adesivo do autor, pretendendo a condenação das rés por litigância de má-fé - Inviabilidade - O apelo interposto consubstancia exercício regular do direito de recorrer - A má-fé não é pressuposta, reclamando comprovação - Sentença mantida - Apelação e recurso adesivo improvidos.”

(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. c/ Rev. nº 281.220-4/0-00, Rel. Des. Paulo Eduardo Razuk, julg. 27.11.2009)

O artigo 54 do CDC classifica como “por adesão” os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes (TJ/SP, 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 385.384.4/5, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 17.03.2010). Isto porque as respectivas cláusulas são redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato. Ainda que o consumidor consiga modificar ou inserir alguma cláusula, não será alterada a classificação do contrato, pois o instrumento só é considerado paritário quando as partes contratantes manifestam suas vontades analisando e debatendo livremente todas as condições e cláusulas que constarão do mesmo. Nos contratos paritários a vontade de um contratante não se sobrepõe à dos demais.

Pelo artigo 54, § 4º, do CDC, todas as cláusulas que forem limitativas de direitos do adquirente devem estar redigidas de forma destacada, de modo a permitirem a imediata e fácil compreensão.

Feitas estas observações preliminares, podemos passar a tecer alguns comentários sobre o “prazo de carência” (dentre outras denominações).

2. O chamado “prazo de carência”

Em praticamente todos os seus contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar ilegalidade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção do “prazo de carência” no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.

A maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações – realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual.

Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC):

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

(...)

3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor.

4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unânime.”

(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999)

Para evitar demandas judiciais é ideal que a construtora prometa a entrega do imóvel em data que efetivamente possa cumprir, sem a necessidade de prazos suplementares (carências).

O prazo de carência, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação. Neste sentido:

“EMENTA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO.

Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato.

O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos.”

(TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, julg. 06.06.2002).

 É importante que as construtoras tenham ciência de que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior. Discorrendo sobre a irresistibilidade, que legitima o atraso por força maior ou caso fortuito, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal asseverou que:

“(...).

Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plácido e Silva, que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer maneira, para a sua efetivação. Todos os casos, que se revelam por ‘força maior’, dizem-se ‘casos fortuitos’, porque ‘fortuito’, do latim fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA GONÇALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito é, no sentido exato de sua derivação (acaso, imprevisão, acidente), o caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de força maior é o fato que se prevê ou é previsível, mas que não se pode, igualmente, evitar, visto que é mais forte que a vontade ou ação do homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se distinguem pela previsibilidade. Legalmente são, entre nós, empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento do fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam.”

(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 51.897/1999, Rel. Des. Valter Xavier, julg. 09.08.1999)

Muitas situações são apresentadas pelas construtoras como justificativas dos atrasos na entrega das unidades. A jurisprudência não tem sido favorável aos argumentos alegados pelas construtoras, e na maioria das vezes as decisões dão razão aos consumidores. Uma vasta gama de ocorrências são invocadas pelas construtoras com o intuito de legitimarem o atraso na entrega do imóvel, bem como a utilização do prazo de tolerância. Vejamos alguns exemplos:

“Cobrança. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade. Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso improvido.”

(TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. CONSTRUÇÃO CIVIL - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – MULTA CONTRATUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURADO - SUFICIENTE A ANÁLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS - CRISE ECONÔMICA DO SETOR IMOBILIÁRIO - RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERÍVEL AO CONSUMIDOR - CONTRATO DE ADESÃO - CLÁUSULA ABUSIVA TIDA COMO NÃO ESCRITA - AUSÊNCIA DE PROVA - APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...).

2. O caso fortuito e a força maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, devem decorrer de eventos imprevisíveis e inevitáveis, cujos efeitos impossibilitam de forma absoluta a execução da obra, o que não se evidencia no presente caso, pois as causas argüidas são todas previsíveis no campo da construção civil.

3. A instabilidade econômica, política e social dificulta em muito o desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de prestação de serviços. Porém, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso fortuito ou força maior a inadimplência de credores, planos econômicos, etc., portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra.”

(TJ/PR – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 341.530-5, Rel. Des. Sérgio Roberto Nóbrega Rolanski, julg. 05.09.2007).

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ - FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES - SENTENÇA MANTIDA. - Recursos desprovidos.”

(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999)

“CIVIL. CONTRATO. RESCISÃO. CASO FORTUITO E MOTIVO DE FORÇA MAIOR. LIMITES.

Eventuais dificuldades da construtora para obter financiamento da obra ou contratar mão-de-obra não constituem caso fortuito nem motivo de força maior. Apelo não provido. Unânime.”

(TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 1999 07 1 007021- 8, Rel. Des. Valer Xavier, julg. 23.03.2001).

“DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO.

1 - O atraso do poder público em realizar as obras de infra-estrutura no bairro em que seria construído o imóvel prometido à venda não se configura caso fortuito ou força maior.

(...)”.

(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 50.028/1998, Rel. Des. Angelo Passareli, julg. 18.11.1999).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO ART. 1092 DO CÓDIGO CIVIL. ‘Se o vendedor não cumpriu a obrigação assumida, deixando de entregar a obra no prazo contratualmente estipulado, não pode, sob a alegação de que o comprador não providenciou o financiamento da unidade junto ao agente do SFH, pretender a rescisão do contrato e o recebimento de indenização por perdas e danos. A implantação de novo plano econômico pelo governo federal não caracteriza caso fortuito ou força maior a elidir a responsabilidade da empresa construtora pela entrega da unidade transacionada no prazo avençado.’ (Ap. Cív. nº 97.003741-4, da Capital, rel. Des. Eder Graf, julgada em 05.08.97). Litigância má-fé não caracterizada. Decisão confirmada. Recurso improvido.”

(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 96.006549-0, Rel. Des. Silveira Lenzi, julg. 23.09.1997).

“Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim.”

(TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005)

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE  COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS E DANOS.

O atraso de muitos promissários compradores no pagamento de suas parcelas e as dificuldades econômicas decorrentes de implantação de planos governamentais –  não trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que caracterizam aquelas causas exoneratórias da culpa por inadimplemento ou mora. O não cumprimento, por parte da vendedora, da obrigação da entrega da obra no prazo estipulado, justifica a sua condenação ao pagamento de aluguéis que o promissário comprador poderia receber, de acordo com as condições de mercado existentes.”

(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 49.073/1998, Rel. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 24.08.1998)

Por outro lado, quando o Poder Judiciário se convence de que o descumprimento da obrigação da construtora se deu por motivo que, de fato, não poderia ser por ela previsto ou evitado, afasta-se a culpa, como é o caso, por exemplo, das decisões abaixo:

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DECLARADO DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA INTENTADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. CASO FORTUITO. AUSÊNCIA DE CULPA. PACTA SUNT SERVANDA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. CDC. COMPENSAÇÃO DE VALORES. VERBAS ILÍQUIDAS. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

I – Quando o descumprimento contratual não ocorreu por culpa do comprador, tampouco da vendedora, mas por ocorrência de caso fortuito, qual seja, o terreno objeto da avença foi declarado de preservação ambiental em ação civil pública proposta pelo Ministério Público local, há de se considerar que o não cumprimento contratual mostrou-se como fator imprevisível pelas partes. Logo, inaplicável a cláusula contratual que prevê a perda parcial das parcelas pagas pelo comprador, bem como o parcelamento de sua devolução pelo número de parcelas adimplidas, porquanto, in casu, não prevalece o princípio pacta sunt servanda, ante a ocorrência de fato superveniente e alheio à vontade das partes.

II – Assim, a devolução imediata das parcelas pagas ao comprador é medida que se impõe em face da norma geral da boa-fé e do equilíbrio contratual prevista no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, mostrando-se abusiva a cláusula que prevê a perda total ou parcial das parcelas pagas pelo consumidor, mormente quando inexiste culpa deste pela rescisão contratual.

III – Não há se falar em compensação de valores pagos a título de despesas administrativas, como pagamento de tributos e comissão de corretagem, por configurar verbas ilíquidas que deverão ser apuradas por perícia contábil, a serem reconhecidas por sentença, que ainda não houve. Na espécie, a vendedora não se utilizou do meio adequado para compensar verbas que entende devidas. Inteligência dos artigos 1.010 do CC de 1.916 e 369 do NCC de 2002.

IV – Por cediço, dano moral constitui qualquer ofensa à honra e à dignidade da pessoa humana e deve ser economicamente reparável. No caso, como o descumprimento contratual deu-se sem culpa das partes, improsperável se mostra o pleito indenizatório por danos morais.

V – A sucumbência recíproca deve ser mantida, visto que tanto o apelante quanto o apelado afiguram-se como partes vencedoras e vencidas na demanda. Apelações cíveis conhecidas e improvidas.”

(TJ/GO – 5ª T., Ap. Cív. nº 87.328-8/188, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, julg. 06.06.2006)

“EMENTA: CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. EXCLUDENTE DE ILICITUDE. EQUIPARAÇÃO AO CASO FORTUITO. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. A culpa exclusiva de terceiro é excludente de ilicitude, equiparado ao caso fortuito, capaz de afastar o dever de indenizar.”

(TJ/MG – 17ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.0245.04.055786-1/001, Rel. Des. Irmar Ferreira Campos, julg. 25.01.2007)

            Pode ocorrer de o atraso na entrega da unidade decorrer de alterações no projeto solicitadas pelo próprio adquirente. A construtora não pode ser responsabilizada pela demora se esta decorreu, exclusivamente, em razão de modificações feitas pelo próprio adquirente no projeto do imóvel. Confira-se:

“CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - PERDAS E DANOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CONSTRUTORA -  ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL -  ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA - DEMORA JUSTIFICADA - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR - RESPONSABILIDADE AFASTADA - INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3º, II DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

1. A apelante requereu junto à construtora providencias para alterações no projeto original, ocasionando, com isso, retardamento na entrega da obra.

2. A empresa recorrida desincumbiu-se, quantum satis, do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, a teor do art. 333, inciso II do Código de Processo Civil, eis que trouxe aos autos, provas cabais de que a demora na entrega da unidade habitacional restou justificada em virtude das inúmeras modificações pleiteadas pelo recorrente no projeto original do imóvel o que, por certo, afasta qualquer responsabilidade por parte da promitente-vendedora.

3. Também não se pode, por outro lado, invocar a responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor, como postula o recorrente, eis que, a teor do art.14 § 3º, inciso II do supracitado diploma legal, exime-se da responsabilidade o fornecedor de serviços que provar que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

4. Apelo conhecido e improvido.”

(TJ/DF – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110270852, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, julg. 29.03.2004)

Nota-se, portanto, que se o contrato eventualmente estabelecer o prazo de carência, deste a construtora somente poderá gozar em se tratando de caso fortuito ou força maior, não se podendo entender que essa carência é uma prorrogação automática do prazo de entrega.

3. Consequências pelo descumprimento do prazo para entrega

            Da mesma forma que o adquirente tem a obrigação de efetuar os pagamentos dentro dos prazos previstos no contrato, a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada.

            Uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias consequências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento. Vale conferir a jurisprudência:

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”

(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

“CONTRATO - Compromisso de vencia e compra de imóvel - Atraso na entrega da obra - Interrupção do pagamento pelos adquirentes justificada - Resolução e restituição integral de parcelas pagas, sem dedução - Dano moral - Inocorrência - Indenização indevida – Recursos desprovidos.”

(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010)

“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - MORA DA CONSTRUTORA - RESCISÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - CORREÇÃO MONETÁRIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C.

O atraso verificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90”

(TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA - RECURSO IMPROVIDO.

O injustificado atraso da construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado, caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a hipótese de inadimplemento.”

(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des.  Elpídio Helvécio Chaves Martins, julg.14.10.2003)

            Em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, outros valores serão devidos pela construtora. Vejamos a jurisprudência:

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO.

I - A petição inicial, embora não tenha fixado o quantum, especificou quais verbas integrariam os lucros cessantes devidos.

II - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

III - Hipótese em que o acórdão recorrido afirmou a responsabilidade da construtora, sendo vedada sua revisão, em razão das Súmulas 5 e 7 desta Corte.

III -  Ausência de prequestionamento da questão referente à ocorrência de sucumbência recíproca, nos moldes da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. Agravo improvido.”

(STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - RESSARCIMENTO DOS DANOS - DANO MATERIAL - DANO MORAL - Incorporação. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora, ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou, apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução dos valores recebidos.”

(TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg. 240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999)

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO. INDENIZAÇÃO EM FAVOR DOS PROMITENTES COMPRADORES. VIABILIDADE. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS DEVIDOS. MÁ-FÉ DESCARACTERIZADA.

O atraso na entrega da obra, no prazo contratualmente estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o pleito rescisório, caso em que deverá ser devolvida a quantia já paga, com os acréscimos legais e contratuais.

Em sendo o promitente comprador obrigado a alugar outro imóvel para morar, é devido o reembolso integral dos aluguéis por ele pagos, ainda que o contrato esteja quitado apenas de forma parcial. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJ/SC – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2000.014654-4., Rel. Des. Dionízio Jenczak, julg. 13.05.2005)

“INDENIZAÇÃO - Responsabilidade da construtora em razão da demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo demandante - Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, com os reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das chaves - Responsabilidade até a efetiva entrega das chaves -Recurso a que se dá provimento parcial para os fins acima.”

(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 28.221-4/8-00, Rel. Des. Luís de Macedo, julg. 24.03.1998)

            Pelo fato de a resolução do contrato decorrer de culpa da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores, além de ser feita em parcela única, deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento:

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ.

(...).

II. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não da adquirente.

III. Recurso especial da ré não conhecido. Conhecido e provido o recurso especial adesivo da autora.”

(STJ – 4ª T., REsp  nº 510.267/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 03.5.2004)

Há casos em que o contrato prevê que não entregando o imóvel no prazo convencionado, a construtora deverá suportar o pagamento de determinada penalidade. Nestas hipóteses não pode a construtora, se aproveitando da sua posição privilegiada no contrato, estabelecer uma pena passível de ser considerada irrisória. Caso a multa da construtora seja fixada em valo muito baixo, nada impede de ser majorada em juízo:

“Compromisso de Compra e Venda. Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c.c. indenização. Relação de consumo evidenciada.

Mora da vendedora incontroversa. Cláusula Penal fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do prazo de entrega. Ameaça ao equilíbrio contratual. Evidente desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que seria auferido com a entrega da unidade no prazo contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos alugueres pelo período de atraso. Valor a ser fixado em liquidação. Sentença reformada. Recurso provido.”

(TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Apel. nº 994.01.056947-8, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010).

           

            Neste exemplo, o Desembargador Relator assevera

“(...).

Configurada a mora da requerida, em que pese o entendimento da i. magistrada de primeiro grau, a sua responsabilização pecuniária pelos danos causados em valor superior ao estipulado contratualmente é inafastável. Isto porque patente a abusividade da cláusula 6.5.2. do instrumento de contrato. De fato, o estabelecimento de multa no ínfimo valor de R$ 70,00 por mês de atraso, consignando a renúncia expressa dos compradores a qualquer outra cobrança, coloca o consumidor em evidente desvantagem, ameaçando o equilíbrio contratual.

Por óbvio que com a conclusão do empreendimento no termo previsto (dezembro de 1998) os compradores poderiam usufruir do imóvel da forma como melhor lhes aprouvesse, sendo evidente que deixaram de lucrar, no mínimo, com o valor equivalente aos alugueres deste período.

Limitar esse valor a patamar muito aquém daquele que seria auferido com a entrega das unidades no prazo contratado, sem dúvida, configura forma de enriquecimento ilícito por parte da requerida, sendo de rigor a declaração de nulidade da disposição contratual, com fundamento no artigo 51, inciso IV e parágrafo 1o, incisos II e III, do CDC.”

            Algumas construtoras, ao perceberem que não conseguirão cumprir o prazo de entrega da unidade, tentam afastar responsabilidades através de notificação enviada aos adquirentes com o intuito de informarem novo prazo de entrega. Esse tipo de conduta, na verdade, não tem nenhum efeito. A alteração do prazo de entrega do imóvel só é possível se o adquirente da unidade, de forma expressa, manifestar sua concordância. Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMINATÓRIA C/C COBRANÇA - PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO - INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO DO PROCESSO - DESNECESSIDADE - PRELIMINAR AFASTADA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS - CULPA CONFIGURADA - INADIMPLEMENTO - MULTA MORATÓRIA DEVIDA - NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA - IRRELEVÂNCIA - MULTA MORATÓRIA - TERMO FINAL - ENTREGA DAS CHAVES - NÃO COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECLAMO IMPROVIDO.

Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio, hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento do processo. Dificuldades precontratuais, técnicas e de natureza, por serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.

Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra.

É ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do apartamento.”

(TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ., Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel. Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006)

            4. Prazo prescricional para propositura de ação indenizatória

            Superado o prazo que a construtora tinha pra fazer a entrega da unidade sem que isto tenha ocorrido, os danos que por tal motivo forem experimentados pelos adquirentes deverão ser reparados.

            Dois aspectos mostram-se como mais polêmicos nesse ponto, estando eles relacionados com o prazo prescricional e o seu termo inicial.

            O Código Civil, em seu artigo 206, § 3º, V, fixa em 03 (três) anos o prazo prescricional para a propositura de ação que tenha por objeto a reparação de danos.

            O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, estabelece em seu artigo 27 que “prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço” (ver artigos 12/17, CDC), contando-se o prazo do conhecimento do dano e de sua autoria.

            A mera existência do referido artigo 27 do CDC já pode ser suficiente para que alguém entenda que pela simples razão de se tratar de relação de consumo deve ser aplicado o prazo da legislação consumeirista e não a do artigo 206, § 3º, V, do CC.

            De fato, como já expusemos antes, a relação entre os adquirentes de unidades imobiliárias e as construtoras são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, pensamos que isto não quer dizer que outras disposições legais não devam ser aplicadas.

            No caso da prescrição que estamos analisando, há que se considerar que o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de 05 (cinco) anos está relacionado à reparação de danos decorrentes do “fato do produto ou do serviço”. Isto, com a devida vênia, limita a aplicação deste prazo exclusivamente para tais circunstâncias.

            Sobre o tema, o magistrado Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva [1], citando o entendimento do Ministro Sálvio Figueiredo Teixeira, escreveu que “o art. 27 cuida de hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (REsp 114.473/RJ, j. em 24-3-1997)”. Deve haver relação direta com a segurança e a saúde do consumidor.

            Esse entendimento foi recentemente reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, como se observa do Recurso Especial nº 810.353/ES:

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

PRESCRIÇÃO. VÍCIO/DEFEITO DO PRODUTO. ENTENDIMENTO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE, ADEMAIS, ESBARRA NO REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA (SÚMULA 7/STJ).

I. Tendo a corte local entendido que a hipótese dos autos cuida de defeito do produto, por trazer vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente, correta é a aplicação do art. 27 do CDC. Precedentes.

II. Ademais, as questões levantadas no recurso especial dependem de incursão em matéria fática da lide, notadamente no que toca à natureza do vício/defeito apresentado pelo bem objeto da compra e venda, sua forma de constatação, bem como nas circunstâncias em que realizado o negócio, considerado pelo Tribunal local como sujeito à incidência do CDC.

III. Incidência da Súmula 7 do STJ: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial’.

IV. Recurso especial não conhecido.”

(STJ – 4ª T., REsp nº 810.353/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, julg. 16.04.2009)

            Como se observa do voto do Ministro Relator:

“(...).
Aplicou o art. 27 do CDC, afirmando tratar-se de prescrição qüinqüenal, por apresentar o produto um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando o consumidor a uma inquestionável insegurança (fl. 131).

O supramencionado entendimento encontra amparo na jurisprudência do STJ, inclusive demonstrado com o precedente invocado pelo recorrente como paradigma da divergência, o qual, diga-se de passagem, foi também utilizado como fundamento de decidir no acórdão recorrido. Confira-se:

‘DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO. SUBSTITUIÇÃO DE MOBILIÁRIO ENTREGUE COM DEFEITO. VÍCIO APARENTE. BEM DURÁVEL. OCORRÊNCIA DE DECADÊNCIA. PRAZO DE NOVENTA DIAS. ART. 26, II, DA LEI 8.078/1990. DOUTRINA. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO PROVIDO.

I - Existindo vicio aparente, de fácil constatação no produto, não ha que se falar em prescrição qüinqüenal, mas, sim, em decadência do direito do consumidor de reclamar pela desconformidade do pactuado, incidindo o art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.

II - O art. 27 do mesmo diploma legal cuida somente das hipóteses em que estão presentes vícios de qualidade do produto por insegurança, ou seja, casos em que produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente.

III - Entende-se por produtos não-duráveis aqueles que se exaurem no primeiro uso ou logo após sua aquisição, enquanto que os duráveis, definidos por exclusão, seriam aqueles de vida útil não-efêmera.’

(REsp nº. 114.473/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 05.05.1997, p. 17060)

No mesmo sentido:

‘CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VEÍCULO COM DEFEITO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. VALOR INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PRECEDENTES DESTA CORTE.

1. Aplicável à hipótese a legislação consumerista. O fato de o recorrido adquirir o veículo para uso comercial - taxi - não afasta a sua condição de hipossuficiente na relação com a empresa-recorrente, ensejando a aplicação das normas protetivas do CDC.

2. Verifica-se, in casu, que se trata de defeito relativo à falha na segurança, de caso em que o produto traz um vício intrínseco que potencializa um acidente de consumo, sujeitando-se o consumidor a um perigo iminente (defeito na mangueira de alimentação de combustível do veículo, propiciando vazamento causador do incêndio). Aplicação da regra do artigo 27 do CDC.

3. O Tribunal a quo, com base no conjunto fático-probatório trazido aos autos, entendeu que o defeito fora publicamente reconhecido pela recorrente, ao proceder ao 'recall' com vistas à substituição da mangueira de alimentação do combustível. A pretendida reversão do decisum recorrido demanda reexame de provas analisadas nas instâncias ordinárias. Óbice da Súmula 07/STJ.

4. Esta Corte tem entendimento firmado no sentido de que ‘quanto ao dano moral, não há que se falar em prova, deve-se, sim, comprovar o fato que gerou a dor, o sofrimento, sentimentos íntimos que o ensejam. Provado o fato, impõe-se a condenação’ (Cf..AGA 356.447-RJ, DJ 11.06.01).

5. Consideradas as peculiaridades do caso em questão e os princípios de moderação e da razoabilidade, o valor fixado pelo Tribunal a quo, a titulo de danos morais, em 100 (cem) salários mínimos, mostra-se excessivo, não se limitando à compensação dos prejuízos advindos do evento danoso, pelo que se impõe a respectiva redução a quantia certa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

6. Recurso conhecido parcialmente e, nesta parte, provido.’

(REsp n. 575.469/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJU de

06.12.2004, p. 325)

(...)”

            Assim, com a devida vênia, apesar de o atraso na entrega do imóvel ser fato gerador de prejuízos aos adquirentes, não nos parece que o prazo prescricional seja de 05 (cinco) anos, pois ao contrário do que determina do artigo 27 do CDC, não se trata de danos por fato do produto ou do serviço. Inexiste relação entre o atraso na entrega do imóvel e riscos à segurança ou à saúde dos adquirentes. Aplicável, portanto, o prazo de 03 (três) anos do artigo 206, § 3º, do CC.

            A contagem do prazo se inicia com a efetiva e tardia entrega das chaves, pois é somente com isto que o adquirente terá condições de constatar a extensão dos danos experimentados.    

            Conclusões

            Diante das breves ideias traçadas neste modesto trabalho, podemos concluir que:

            a) A relação formada entre uma construtora e o adquirente unidade imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que os respectivos contrato contratos classificam-se como por adesão.

            b) O Código de Defesa do Consumidor exige que haja equilíbrio nos contratos redigidos pelas construtoras para assinatura pelos adquirentes, e com base nisso surge a discussão sobre a ilegalidade de cláusulas que estabelecem a prorrogação do prazo para a entrega dos imóveis, haja vista que nenhuma carência é deferida ao comprador que não consegue, no vencimento, efetuar o pagamento.

            c) Apenas o caso fortuito e a força maior afastam a obrigação de a construtora entregar a unidade no prazo contratado, sendo que tais fatos devem ser comprovados.

            d) O prazo de carência só pode ser usado pela construtora se houver caso fortuito ou força maior, não sendo um mero prazo suplementar para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel.

            e) Não feita a entrega da unidade imobiliária no prazo contratado e não existindo nenhuma justificativa para o atraso, a construtora deverá suportar indenizar o adquirente além de ter que suportar os eventuais e comprovados prejuízos que experimentarem.

            f) O prazo prescricional para o adquirente prejudicado ajuizar a ação de indenização é de 03 (três) anos, conforme previsto no artigo 206, §3º, V, do Código Civil, iniciando sua contagem aa data em que for realizada, pela construtora, a efetiva entrega das chaves.

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI

Advogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro “Introdução ao Estudo das Taxas” e de artigos publicados em revistas especializadas.

* (Reprodução autorizada desde que citada a fonte)

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[1] Código de defesa do consumidor anotado. São Paulo: Saraiva. 2001, p. 96.

Ler mais: http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar-artigos-publicados/atraso-na-entrega-de-imoveis-pelas-construtoras2/

Homem agredido em boate recebe R$ 3 mil por danos morais

Homem agredido em boate recebe R$ 3 mil por danos morais

A 5ª Câmara de Direito Civil negou provimento ao recurso de um homem que, tendo agredido outro com soco dentro de uma boate no Vale do Itajaí, pleiteava absolvição ou ao menos a minoração do valor de R$ 3 mil, por danos morais, a que foi condenado em primeiro grau. Em sua defesa, alegou que o ocorrido não passou de “mera alteração de ânimos de adolescentes”, incapaz de gerar abalo moral.

Segundo depoimentos de testemunhas, o agressor andava inconformado com o fato de o rapaz estar acompanhado de uma moça com quem tivera um breve relacionamento. Convencido de que a vítima o encarava, resolveu desferir-lhe um soco na face. No entanto, conforme relatos, ele já havia falado a terceiros de sua intenção em agredir o outro.

Para o desembargador Sérgio Izidoro Heil, relator do recurso, aquele que desferiu o golpe, mesmo que provocado - o que não foi comprovado -, está sujeito a sofrer as consequências da lei.

“Desta feita, ainda que o apelante não tivesse dado início ao imbróglio descrito na inicial, conclui-se que a conduta do apelante foi excessiva e inadmissível, tanto que resultou na lesão física sofrida pelo recorrido, não havendo dúvidas sobre o nexo de causalidade e o dever de indenizar por parte do agressor”. A decisão foi unânime (Apelação Cível n. 2009.039718-2).
Fonte: TJSC - Tribunal de Justiça de Santa Catarina - 26/11/2013

Loja terá que indenizar consumidores pela venda de produto com vício oculto

Loja terá que indenizar consumidores pela venda de produto com vício oculto

2ª Turma Recursal do TJDFT confirmou sentença do 6º Juizado Cível de Brasília que obrigou hipermercado a rescindir negócio com dois consumidores, bem como a indenizá-los por danos morais, diante da venda de equipamento defeituoso.

De acordo com os autos, os consumidores adquiriram, junto à ré, televisores que apresentaram defeito três dias após a aquisição. Não obstante enviados à assistência técnica, o problema persistiu. Diante disso, solicitaram a rescisão do contrato, que foi negada pelo fornecedor.

A juíza originária destaca que "o fornecedor não apresentou qualquer solução ao problema da venda de produtos com defeito, e a injustificada resistência obrigou os consumidores à injusta peregrinação visando à solução da singela controvérsia, culminando, assim, por violar a boa-fé objetiva contratual. Com efeito, ressalte-se que os consumidores pleitearam inúmeras vezes a solução do problema, tendo inclusive apresentado reclamação perante o Procon, mas não obtiverem êxito".

A magistrada segue registrando que "as tentativas frustradas de solucionar a controvérsia extrajudicialmente, a injustificável recusa da empresa em atender, com exigível adequação e eficiência, à lícita demanda dos consumidores, e o evidente menosprezo aos claros direitos elencados na Lei n. 8.078/90, que encontraram guarida apenas com a demanda deflagrada perante o Judiciário, configuram um quadro de circunstâncias especiais com habilidade eficiente de violar a dignidade e, assim, render ensejo à configuração do dano moral".

Por fim, a julgadora ensina que "o art. 18 da Lei n. 8.078/90 dispõe que os fornecedores de produtos respondem pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam. Diante de tal quadro, e com a prova de que não sanado o vício no prazo de trinta dias, pode o consumidor exigir a restituição da quantia paga, mais perdas e danos, conforme regra do inc. II do dispositivo legal referido".

Assim, diante do tratamento "injustificável e desrespeitoso" conferido pela ré aos autores, a juíza julgou procedente o pedido dos autores para rescindir o contrato havido entre as partes e condenar a empresa ré à devolução da quantia líquida de R$1.599,00, devidamente corrigida a partir do efetivo desembolso e acrescida de juros moratórios, e ao pagamento da quantia líquida de R$5.000,00, a título de indenização pelos danos morais causados a cada um dos consumidores, devidamente corrigido e acrescido de juros legais.

Processo: 2013 01 1 104303-0
Fonte: TJDF - Tribunal de Justiça do Distrito Federal - 26/11/2013

Quebra de contrato ou não entrega lideram queixa de mutuário ao Procon

Levantamento do Procon-SP é referente ao primeiro semestre deste ano.
Em 2º lugar vem cobrança de taxas e, em 3º, qualidade da construção.

A principal queixa de consumidores sobre construtoras e incorporadoras ao Procon-SP no 1º semestre deste ano é em relação ao não cumprimento do contrato ou a não entrega, aponta levantamento divulgado nesta terça-feira (5) pelo órgão de defesa do consumidor no estado de São Paulo.

Do total de reclamações, problemas com o não cumprimento do contrato/proposta/não entrega aparecem em primeiro lugar, com 408 reclamações no período, seguido por problemas com cobrança de taxa indevida (399 reclamações) e qualidade da construção (52 reclamações).

O ranking reflete os atendimentos realizados no primeiro semestre deste ano.

Com relação às cobranças, elas normalmente estão relacionadas com as taxas de corretagem, assessoria imobiliária e SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária) na compra de imóvel na planta, diz o Procon.

“Os consumidores, no momento da assinatura do contrato, são surpreendidos com a imposição da cobrança de tais taxas, sem que haja informação prévia sobre a natureza desses serviços e não obrigatoriedade de sua contratação”, diz o órgão.

Com relação à qualidade, o Procon explica que muitos imóveis apresentam infiltrações, rachaduras, vazamentos e outros problemas estruturais.

Construtoras
De acordo com o levantamento, os grupos Gafisa/Tenda (145 queixas), PDG (113 queixas) e MRV (91 queixas) figuram, respectivamente, no topo do ranking como os fornecedores que mais geraram reclamações no período (1º, 2º e 3º lugar).

A Gafisa informou, em nota, que cumpre rigorosamente todas as normas de defesa do consumidor e também a legislação pertinente ao setor imobiliário. "A companhia também esclarece que a marca Gafisa não atua no segmento ′Minha Casa, Minha Vida′".

"Do volume de reclamações levantado pelo Procon, 90% refere-se à operação da Construtora Tenda, empresa adquirida pelo grupo em 2008, quando tinha mais de 25 mil unidades atrasadas e clientes aguardando suas entregas", diz a empresa, acrescentando que "desde a aquisição, a Tenda revisou todos os seus processos e investiu em tecnologia de obra capaz de garantir produtividade, prazo e qualidade para os novos empreendimentos".

Em menos de dois anos, a Tenda já finalizou cerca de 90% das obras com problemas, diz. "A construtora informa também que realizou reunião com o Procon-SP, buscando entender melhor as reclamações recebidas pela Fundação e, assim, poder agir de maneira antecipada. (...) A marca Gafisa esclarece que tem uma base de 45 mil clientes. As reclamações no Procon representam um número pequeno no universo de clientes atendidos."

Em nota, a MRV Engenharia informou que, percentualmente, os índices de reclamação registrados contra a companhia são pequenos se comparados ao número de unidades construídas. "Ressaltamos, ainda, que a empresa possui um canal de atendimento aos Procons com e-mail e telefone exclusivos, além de se manter disponível para nossos clientes por meio da central de atendimento", diz.

A PDG afirmou que trabalha sempre com o objetivo de aprimorar seus processos para garantir um melhor atendimento a seus clientes. "A empresa recentemente passou por uma reestruturação interna, o que tem minimizado a cada dia o impacto de antigos projetos dentro da companhia e garantido entregas com qualidade. Dentre as mudanças adotadas, destaca-se a criação de uma vice-presidência dedicada ao relacionamento com os clientes, buscando aprimorar a qualidade no atendimento", disse a incorporadora, por meio de nota.

Pesquisa
A fundação e o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CreciSP) realizaram, ainda, entre os meses de julho e setembro, ações de fiscalização em stands e plantões de vendas de empreendimentos imobiliários.

Nos stands foram verificados se estavam disponíveis a documentação do empreendimento, como: o registro de incorporação; o memorial descritivo; a tabela de preço das unidades à venda; eventual publicidade enganosa indicando a participação no programa Minha Casa Minha Vida; cobrança irregular de corretagem e se havia cobrança indevidas de assessoria jurídica e SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária).

Entre os principais problemas encontrados estavam a cobrança de SATI e informações sobre participação no programa Minha Casa Minha Vida sem haver unidades disponíveis.
Fonte: G1 - 19/11/2013

Empresa deve indenizar cliente por não entregar apartamento no prazo

A Urbanística Brasilis Desenvolvimento Imobiliário Ltda. deve pagar indenização, por danos morais, de R$ 8 mil por não entregar o apartamento da médica M.D.F.C. no prazo fixado. A empresa terá também de ressarcir à consumidora valores gastos com aluguel. A decisão é do juiz Onildo Antonio Pereira da Silva, titular da 4ª Vara Cível do Fórum Clóvis Beviláqua.

Segundo os autos (nº 0132588-72.2013.8.06.0001), em fevereiro de 2010, a cliente comprou, por R$ 302 mil, apartamento no condomínio Chronos, no bairro Meireles, em Fortaleza.

A médica pagou um sinal de R$ 30.200,00 e três balões de R$ 15.100,00. O restante foi financiado em 80 parcelas mensais de R$ 2.831,25, iniciadas em março de 2010 e que serão encerradas em outubro de 2016. Todas as parcelas vem sendo pagas em dia pela cliente.

A construção começou em março de 2010. O prazo para a entrega do imóvel era 30 de junho de 2012, sendo admitida tolerância de 180 dias. Entretanto, terminada a prorrogação, a obra ainda estava longe de ser concluída.

Por conta disso, a consumidora ingressou com ação na Justiça, requerendo indenização por danos morais e materiais (devido aos gastos feitos com aluguel).

Na contestação, a empresa alegou que o atraso se justifica por caso fortuito e motivos de força maior, como greves, estação chuvosa acima da média e falta de mão de obra e de matéria-prima.

Ao julgar o casono último dia 11, o magistrado condenou a Urbanística a pagar R$ 8 mil de reparação moral. Também determinou o ressarcimento no valor mensal de R$ 2 mil, a partir de 30 de dezembro de 2012 (prazo final previsto para a obra) até a efetiva entrega do imóvel.

O juiz afirmou que a empresa não comprovou as alegações. “É importante anotar que as construtoras devem ter ciência de que apenas as situações que não possam ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior”.

Destacou, ainda, que a construtora tem o dever de entregar a unidade imobiliária na data convencionada e que o descumprimento desta obrigação autoriza o cliente a pleitear indenização material. Também considerou o dano moral indiscutível ante a frustrada expectativa da cliente em receber o imóvel.
Fonte: TJCE - Tribunal de Justiça do Ceará - 19/11/2013

CORRETORES DEVEM TER VÍNCULO EMPREGATÍCIO COM CORRETORA

CORRETORES DEVEM TER VÍNCULO EMPREGATÍCIO COM CORRETORA

A atividade de corretagem de imóveis é regulamentada por lei própria - Lei 6.530/78 – sendo que o corretor de imóvel é aquele que exerce a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Igualmente, é obrigatório que o corretor de imóvel seja inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci)  para poder exercer livremente sua profissão. 

Porém, até a presente data, em que pese exista lei própria regulamentando a profissão – deveres/obrigações – bem como exista órgão representativo de classe – Creci – a maioria dos corretores de imóveis que trabalham para imobiliárias não tem qualquer direito trabalhista garantido, laborando de forma precária e sem qualquer proteção jurídica em face do seu empregador, sendo estes tratados como trabalhadores autônomos. 

Nesse aspecto, destaca-se que independente do tipo de profissão - ou como ela é denominada - a legislação trabalhista é clara ao dispor que considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário. 

Isso posto, não resta qualquer dúvida que o corretor de imóvel que trabalha para determinada imobiliária – no caso o real empregador - que tenha superior ou superiores hierárquicos e que cumpra ordens, horários e regramentos internos das empresas e ainda, perceba comissão de vendas/aluguéis realizados para clientes da respectiva imobiliária é considerado empregado nos termos da lei trabalhista em vigor. 

Assim, não há que se falar em trabalho autônomo do corretor de imóvel quando todos os requisitos do vínculo empregatício estiveram presentes na relação entre empregado – corretor – e empregador – imobiliária. 

Igualmente, é de se notar que a assinatura de documento – contrato de trabalho autônomo - pelo corretor de imóvel com a imobiliária que atesta que este labora em atividade autônoma não tem validade alguma nos termos da atual legislação trabalhista se for comprovado todos os requisitos acima descritos - princípio da primazia da realidade. 

Frise-se para que não reste qualquer dúvida. 

Se o corretor de imóvel comprovar que detinha todos os requisitos do vínculo empregatício, será considerado empregado e detentor dos direitos laborais instituídos na norma celetista e convencional. 

Dessa forma, é preciso que a precariedade do trabalho como corretor de imóvel – que é corriqueira nos dias de hoje – seja modificada, garantido para esses profissionais todos os direitos da legislação trabalhista, tais como:

(i) Registro na CTPS;
(ii) Contrato de Trabalho;
(iii) Férias;
(iv) 13º salário;
(v) Descanso semanal remunerado;
(vi) Salário mensal respeitando o piso da categoria;(vii) Recolhimento de verbas previdenciárias e fundiárias;
(viii) Horas extras nos trabalhos realizados em jornadas superiores ao determinado em lei;
(ix) Benefícios sindicais;(x) Dentre outros.

Importante destacar ainda que algumas Turmas dos Tribunais Regionais do Trabalho – em especial o da 2ª Região/São Paulo – estão entendendo dessa forma, ou seja, diversas imobiliárias que não respeitam a legislação trabalhista em face de seus corretores – empregados - são condenadas ao pagamento retroativo de todos os direitos laborais destes, inclusive valores de cunho rescisório em casos de desligamento sem justa causa. 

Por todo o exposto, não resta dúvida que tanto empregados quanto empregadores devem atuar nos termos da legislação em vigor. 

O empregado - corretor de imóvel - que labora para determinada imobiliária deve cumprir com o seu trabalho, nos termos da lei que regulamenta a profissão e sempre socorrido e assistido por seu conselho de classe e respectivo sindicato. 

Igualmente, deverá o corretor de imóvel respeitar os regulamentos internos da imobiliária onde trabalha, bem como, atentar-se às ordens e diretrizes de seus superiores hierárquicos. 

Por outro lado, o empregador – imobiliária - assumindo os riscos da atividade econômica, admitindo o corretor de imóveis, lhe pagando remuneração por meio de comissão – salário - e dirigindo a prestação pessoal de serviço como bem lhe convier, deve atentar-se a normal trabalhista e efetuar e garantir todos os direitos ao seu empregado, ora o corretor de imóvel.

Alan Balaban Sasson é sócio da área trabalhista do escritório Braga & Balaban Advogados, especialista em Direito do Trabalho e diretor do Instituto Brasileiro de Direito Eletrônico.
Fonte: Revista Conjur

A espera no atendimento por telefone tem limite

A espera no atendimento por telefone tem limite

DEFESA DO CONSUMIDOR

Não há quem não tenha passado pela tortura de ligar para um atendimento telefônico de alguma empresa, com intuito de solucionar algum problema relacionado a um serviço ou produto, e acabar por desistir em função da demora, ou perder horas do seu dia pendurado ao telefone e, ao final de ligação, ficar com um mau humor ou uma terrível dor de cabeça. Isso é fato diário vivido por pessoas que entram em contato com os famosos Call Centers.

O estresse geralmente começa com o menu, que hoje em dia mais parece um labirinto, porque você passa por tantas opções de atendimento, que acaba esquecendo o caminho certo a seguir, e chegar onde realmente precisa. E após ser atendido, ainda passa por mais uma “prova de fogo”, que são as músicas de espera que as empresas insistem em fazer você ouvir:
- ‘Senhor, aguarde mais um momento enquanto eu verifico a informação’.

Pois bem, o que muita gente não sabe é que essa espera tem limite. É lei! Desde 1º de dezembro de 2008, por determinação do Ministério da Justiça, o prazo máximo de espera para o atendimento por telefone, após digitar a opção de falar com atendente, é de um minuto. Para bancos e empresas de cartão de crédito o tempo é ainda menor, 45 segundos. Às segundas-feiras, dias anteriores e posteriores a feriados e quinto dia útil do mês, no entanto, a espera poderá ser de até 1 minuto e meio. Esses serviços são regulados pelo decreto 6.523/08 e a portaria 2.014/08, que definem as regras e determinam o tempo máximo de espera do consumidor para receber o atendimento telefônico. As regras foram estabelecidas pelo Governo Federal e valem para o atendimento dos serviços regulados pelo poder público federal: energia elétrica, telecomunicações (telefonia fixa e móvel, tv a cabo), planos de saúde, aviação civil, empresas de ônibus, bancos e cartões de crédito fiscalizados pelo Banco Central.

Infelizmente essa lei não é realidade dentro dos Call Centers. Na maioria das vezes o cliente continua esperando muito mais que o tempo estipulado. E quando consegue, recebe um atendimento de péssima qualidade, em função da falta de preparo dos profissionais. Isso por que as empresas, para tentar se adequar às novas determinações, fizeram contratações “relâmpagos” sem oferecer o devido treinamento para os novos empregados. Lembrando que o não cumprimento das normas pelas empresas pode incidir em multas entre R$ 200 e
R$ 3 milhões.

Mas a lei não se restringe apenas a multar empresas por não cumprimento da lei, mas também fazer justiça ao consumidor que for lesado pela falha ou demora no atendimento. Para isso é necessário que o cliente sempre exija o protocolo do atendimento e realize uma reclamação no PROCON de sua cidade. Se mesmo com o apoio do órgão de proteção ao consumidor, não houver uma solução justa, há ainda o recurso judicial. Sim, é possível entrar com uma ação via judicial quando o cliente se sentir lesado por eventual atraso ou mau atendimento, segundo a lei exige que o cliente tenha. No juizado de pequenas causas o cliente poderá entrar com processo, com ou sem o apoio de um advogado, para ações de até 20 salários mínimos. Neste caso é necessário que seja apresentada o máximo de provas que possam confirmar o dano que o cliente sofreu. As provas vão desde o protocolo, data e horário do atendimento a gravações feitas pelo próprio cliente ou as encaminhadas pela operadora.

Veja algumas das regras estabelecidas no decreto 6.523/08:

• A empresa deve garantir, no primeiro menu eletrônico e em todas suas subdivisões, o contato direto com o atendente.
• Sempre que oferecer menu eletrônico, as opções de reclamações e de cancelamento têm de estar entre as primeiras alternativas.
• No caso de reclamação e cancelamento, fica proibida a transferência de ligação. Todos os atendentes deverão ter atribuição para executar essas funções.
• As reclamações terão que ser resolvidas em até cinco dias úteis. O consumidor será informado sobre a resolução de sua demanda.
• O pedido de cancelamento de um serviço será imediato.
• Para serviços ininterruptos, o atendimento deverá funcionar 24 horas por dias, sete dias por semana.
• Deve ser oferecido ao consumidor um único número de telefone para acesso ao atendimento.
• Fica proibido, durante o atendimento, exigir a repetição da demanda do consumidor.
• Haverá um prazo máximo de espera para ser atendido
• Ao selecionar a opção de falar com o atendente, o consumidor não poderá ter sua ligação finalizada sem que o contato seja concluído.
• Só é permitida a veiculação de mensagens publicitárias durante o tempo de espera se o consumidor permitir.
• O acesso ao atendente não poderá ser condicionado ao prévio fornecimento de dados pelo consumidor
• O cidadão que não receber o atendimento adequado poderá denunciar ao Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (SNDC), Ministérios Públicos, Procons, Defensorias Públicas e entidades civis que representam a área.

Procure exigir seus direitos dentro da lei, só assim é possível fazer com que as empresas se empenhem mais e ofereçam um atendimento digno e eficiente ao consumidor.